“主要是对他们的服务不满，就是因为不好，不管是卫生或者其他的管理方面都不怎么行 ”
引发众怒的物业
2022年5月，江苏省昆山市某小区内，一群业主围在小区大门口质疑物业服务不到位，随后与保安发生了冲突。
小区业主反映，自2017年12月该物业公司接手小区以来，楼道清洁不到位、公共设施损坏无人维修、停车混乱堵塞通道等问题持续不断。业主们称，他们多次与物业公司交涉，物业不仅不积极整改，还态度蛮横。
当地物业服务管理指导中心的负责人表示，除了开发商和物业公司的问题外，该小区始终未能成立业主委员会，导致小区管理由物业公司主导，业主权益无人维护。2022年12月，物业管理委员会成立，代行业主大会和业主委员会的职责。
物管会成立后，召开业主大会，表决通过了解聘原物业公司并选聘新物业公司的决议。2023年4月，新物业公司进驻小区。
百万收益成谜
经新物业公司盘点，小区内损坏的灯泡有3000多个，缺少灭火器达800多个。除此之外，大厅石膏线脱落、门禁系统瘫痪等问题亟待解决。但新物业公司负责人发现，原物业公司不仅带走了业主清册、电梯维保记录等有关小区的全部资料，还带走了约162万元的小区公共收益。
没有资金，小区的改造升级很难进行，新物业公司决定先垫资70多万元解决眼下困境。随后，经小区业主投票同意，物管会代表全体业主，将原物业公司起诉至江苏省昆山市人民法院，要求返还公共收益162万元。
原物业公司表示，虽认可物管会提出的金额，但应扣除其在服务期间垫付的60多万元工程款，以及按照合同约定的公共收益中30%的管理成本。
法院表示，原物业公司提供的账目明细中仅列明了维修项目的支出金额，并无合同、发票等证据支持。同时，物管会认为，该物业公司管理成本未达30%。
从“糊涂账”到“明白钱”
为尽快厘清账目，法官带领物管会成员、业主以及原物业公司代表来到小区现场共同对账。双方对绿化围栏、消防设施等项目费用逐一核算。最终，确认原物业公司实际垫付成本为43万元左右，与其先前要求返还的60多万元存在差距。
经协商，原物业公司同意按43万元计算垫付的维修资金，也将原来要求的公共收益中30%的管理成本降到15%。物管会征求小区业主同意后，对此金额表示认可。2025年1月6日，双方正式签订调解协议，约定由原小区物业公司返还公共收益共计100余万元。
如今，新物业公司以楼栋为单位实行24小时管家式服务，每天早上安排保安定时定点搬移乱停的电瓶车，业主们最关心的停车问题得到了解决，小区环境有了很大改善。
普法时间
Q：如果广大业主有共同的管理诉求，除了参选业委会和物管会成员之外，还有哪些合法途径可以监督物业的服务工作呢？
A：小区的管理实际上主要依赖于业主自治，所以业主本身参与度的高低，会影响这个小区的管理和治理。业主在参与治理的过程中，首先要进行日常的防微杜渐，发现本小区有任何问题，及时向物业公司进行反映。物业公司跟业主之间的冲突，有时候就是因为某些业主不配合物业公司的管理，甚至拒绝交物业服务费，导致物业公司经营陷入困境，这些情形都会导致关系的恶化。如果产生了纠纷，通过向人民调解委员会主张进行调解。如果调解达不成，各地都有当地的政府热线，房地产主管部门对物业监督管理也是非常全面的，所以也可以通过当地的政府服务热线去进行投诉等等。
小区共有部分收益指的是利用小区共有部分开展经营活动取得的收益，一般经业主共同决定，可以授权业主委员会管理，也可以通过合同方式委托物业服务人或者其他经营主体经营。利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，收益属于业主共有。
小区共有部分收益主要包括：
1.小区公共区域内的广告收益，例如：轿厢广告、户外广告，电梯、轿厢均属于小区公共区域的范围内，利用其铺设广告的收入，应当纳入公共收益的范围内。
2.小区公共区域的停车位收益，在小区内设立露天停车位，占用的是小区的公共区域，停车费的收益属于公共收益。
3.小区公共区域内租赁的摊位收益，例如：在小区公共区域出租摆摊的租金收益。
4.利用公共配套的经营收入，例如：若小区有游泳池、网球场、羽毛球场等活动场地，相关活动场地属于小区的公共配套设施。利用小区内的活动场地、会所、游泳池等设施对外经营取得的收益。
5.部分通信运营管理费，例如：宽带或通信公司在小区附挂电信电路或者设置小型天线、移动通信基站等公用电信设施，通过支付使用费等取得的收益。
6.损坏小区的公共设施支付赔偿款，例如：施工单位在小区内铺设管道时损坏小区部分公共设施、占用公共区域支付的赔偿款。
7.物业管理用房的收益，例如：小区将物业服务人员未使用的物业管理用房出租给其他承租人用作经营使用，通过收取租金取得的收益。
同时需要注意的是，业主共有部分收益主要可以用于补充专项维修资金，经业主大会共同决定后，还可以用于维修、更新、改造、增设共用设施设备、业主公益活动的开展、业主委员会的工作经费和补贴、业主委员会专职秘书的工资以及业主大会议事规则约定的其他事项。
（羊城晚报•羊城派综合CCTV今日说法、四川省住房和城乡建设厅）
