百强11年⑥:万科,融创,碧桂园等七家房企十一年周期挣钱了没?最后那五年倒亏1741亿

地产老兵的一线观察 · 百强11年⑥

上一篇讲净利率，用的是均值口径，看得清趋势，但离具体企业远。这篇换个办法：挑七家有代表性的，把2014到2025这十二年报表上的归母净利润一年一年加总，算总账。

七家是万科、保利、华润置地、碧桂园、融创、金地、建发国际。三家央国企，四家民企；有一直在榜的，有出险的，也有半路才起来的。

加出来的结果：前七年赚了7847亿，后五年倒亏1741亿，十二年净剩6106亿。看着还有赚？接着往下看。

最扎眼的是碧桂园：十二年赚了1963亿，最后倒贴2173亿，净亏210亿。融创赚982亿、亏1119亿，净亏137亿。这两家不是没赚过，恰恰是赚得最猛的那几年，埋下了后面的坑。

另一头，华润置地十二年没亏过一年，2879亿；保利1922亿，也是一年没亏。两家加起来4801亿，占七家总和的79%。

我加了两种口径，结论不太一样。按企业个数算，五家十二年合计是赚的；按金额算，这两家的亏损削掉了七家利润的5%。名单里只要混进一两个碧桂园这样的，头部的利润就被吃掉。

盈利和亏损的分界线很清楚：

2020年是这帮人最后一次集体冲高。万科415亿、碧桂园350亿、融创356亿、金地104亿，除了保利和华润，多数都在这年前后摸到历史最高点。

然后就是断崖。我把七家按年推平，看得更清楚（单位：亿元，正数为盈利、负数为亏损）：

2020年七家合赚1815亿，2023年变亏1293亿，三年掉3100亿。更关键的是2024、2025连续两年合计为负——不是某一家掉队，是整张桌子一起亏。

按所有制把七家拆开，差别立刻出来了：

保利、华润、建发，十二年合计4829亿，最近这五年仍是正2087亿；万科、碧桂园、融创、金地，十二年合计1277亿，最近五年是负3828亿。同样是五年，一头赚2087亿，一头亏3828亿。

不是民企不会赚钱。这四家2014—2020累计也赚了5000多亿，赚钱能力一点不差。差的是下行时谁接得住：央国企有低成本融资和核心城市土储，跌下来还能站着；民企在高价地和高杠杆上跑得太快，跌下来手里没牌。

建发国际算个注脚。十二年前它一年挣3200万，2023年挣到50.3亿，翻了150倍。可十二年加总只有28亿——它进来的太晚，赶上了后半场。

得泼盆冷水。6106亿是账面数，不是兜里的钱。三个折扣打下来，就没那么好看了。

第一，最后一年的盈利是虚的。碧桂园2025年归母净利32.6亿，主要靠821.3亿债务重组收益做出来，剔掉后仍是亏。融创2025年亏123.3亿，比上年少亏，同样是重组收益在顶。

第二，赚的钱大半分掉了。头部房企常年分红三到四成，多年分出去的现金比今天账上净资产还多。

第三，账面是会被追讨的。万科2020年赚415亿，2025年亏885.6亿，同一家公司五年跨度1300亿。当年确认的利润，后来用减值补了回来。

百强房企这十二年到底挣没挣钱？这七家是挣了，6106亿。但这是一门先赚后赔的生意。

利润全堆在房价上涨那七年，亏损全压在调整那五年。能活到今天的，是当年把赚的钱留住的那批；留不住的，利润变成了高价地、变成了利息、最后变成了减值。

七家不是全部百强，但这个样本覆盖了十二年里主要的几种活法。下一个十一年我只认一条：利润得从经营里长出来，不能从地价和债务重组里来。

数据口径：七家企业2014—2025年度报告中"归属于母公司股东的净利润"（港股为"本公司拥有人应占利润"，按当年人民币口径），单位人民币亿元，逐家逐年加总，未作估算。华润置地2014、2015年按当年港元数及年度平均汇率折算。建发国际早年体量极小，2016年为负，均如实计入。碧桂园2025年归母净利32.6亿元含债务重组收益821.3亿元，剔除非经常性损益后仍为亏损。本样本用于观察趋势，不代表全部百强企业合计。文中判断为作者分析，非机构结论。