有房，不代表随便找家银行都能办抵押贷。有人急着用钱，先交服务费、同时报好几家，结果查询多了、材料乱了，反而耽误审批。上海做房产抵押贷，选银行别只问利率，先把自己的用途、还款和房产情况理顺。
先看一个案例
以下为常见情况的脱敏改编示例。
王先生在浦东经营一家餐饮店，名下有套住宅，想申请150万元用于门店装修和备货。他一开始只比较宣传利率，连着咨询几家机构，每家都说方案合适，却没人先核对他的经营年限、流水和房产状态。
后来整理资料时，他发现门店收款大部分进入个人账户，还有一笔小额网贷尚未结清。于是先停止多头申请，把近一年的经营流水、采购合同、租赁合同和还款来源梳理清楚，再向不同银行咨询准入条件。
最后他没有简单选择宣传利率最低的一家，而是重点比较贷款期限、还款方式、提前还款规则和贷后材料要求。能否办理、额度和利率多少，均以银行实际审批为准。
第一步：先确认贷款用途
个人消费和企业经营，对应的贷款产品、材料和资金用途要求不一样。
用于经营，就准备营业执照、经营流水、购销合同等资料；用于合规消费，也要能提供相应用途证明。不要先申请，再临时编一个用途。贷款资金不能违规流入楼市、股市，具体以银行规定为准。
第二步：核对房产和借款人条件
先自查这几项：
- 房产产权是否清晰，有没有查封、共有权人不同意等情况；
- 做经营用途的，企业成立时间、实际经营情况是否满足要求。
房子估值高，不等于一定就能贷到自己想要的金额。银行还会综合评估负债、收入、经营和还款能力。
第三步：拿同一张表比较银行
咨询时不要只问“最低多少利率”，建议把下面几项一起问清：
所有费用和利率都要看正式合同，以实际审批为准。
第四步：按顺序提交材料
常见材料包括身份证明、婚姻状况材料、房产证明、征信授权、收入或经营资料、贷款用途证明等。不同银行要求不同，先拿清单再准备，避免同一资料反复补交。
后续一般还涉及房产评估、银行审批、抵押登记和放款等环节，实际顺序以经办银行要求为准。
这三个坑要避开
- 只看低利率，不看总成本。 有些宣传只讲利率，不讲期限、费用和还款压力，签约前要把综合成本算清楚。
- 短时间多头申请。 每申请一次都可能留下查询记录，先咨询准入条件，再决定向哪家正式提交。
- 相信“包装经营”“保证通过”。 虚假合同、流水和用途材料，可能导致拒贷或提前收回贷款，别为了一笔贷款留下更大隐患。
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