石景山苹果园这块地，在昨天案名招商湖映西山公布前，总平面图方案也已经在10月28日公示了。
地块是今年8月12日，招商蛇口历经216轮竞价，15.04亿，溢价23.48%拿的。楼面价算下来约3.59万/㎡。
地块现状（土拍时拍摄）这是招商天青系在北京的第二座，第一座是通州的湖映天青。一东一西，东西映照。
今天，马老师结合总平图详细聊一聊这个地块及未来的产品到底怎么样。
一、14栋，7到10层，最高54.1米
占地1.98万㎡，地上建面4.19万㎡，容积率2.11，绿地率30%。
14栋住宅，7层、9层、10层为主，最高54.1米。没有超高层，一栋都没有。
这个组合在苹果园一带不多见。现在板块里的新盘，要么是十几层的高层，要么干脆是6层以下的真洋房。卡在7到10层、还做成14栋小体量组团的，确实少。
但有一点：容积率2.11，不算太低密。
“低密”这个词现在被用滥了。2.11的容积率，14栋楼摊在不到2万㎡的地上，建筑密度应该挺大了。楼与楼之间，不会有那种大尺度的奢侈感。
它的优势不在“疏”，在“矮”。54米的天际线，站在楼下往上看，压迫感确实比三十层的塔楼小得多。这是实在话。
二、楼栋怎么排？
可以看到，外高内低、南北向错落排布。
也就是说，临街的楼高一点，往里走的楼矮一点。这样中间那圈能拿到更好的景观和采光。
还有一句——南向面宽优先。这是重点。7到10层的板楼，面宽做足了，小户型能做出正经三居；面宽做不足，同样面积就得往进深里塞，住起来完全是两回事。
三、人车分流
这块做得比较干净。
人行主入口在东侧，紧邻景平街，进门直接到中心景观区，不走车。
车行主入口在东侧偏南，车从城市道路直接下地库，基本不穿小区。
东侧还设了两处地库坡道，南片区、北片区各一个。地下两层车库。
北侧、西侧是消防应急口，平时关着，紧急状态才开。
四个口，四种功能，没混在一起。这种做法在同价位新盘里算规矩的。不像有些项目，“人车分流”喊得响，真进去还得绕半个小区才找到门。
四、785㎡架空层，328㎡风雨连廊
这两个数字，值得说。
首层架空784.75㎡，视线通透，做公共活动空间用。未来可做成会客休憩、儿童游乐、健身运动等主题场景。
14栋楼里拿出一部分首层不做房子、留给业主，这是真金白银的成本。
还有328.29㎡的风雨连廊，有顶、不封闭，把主要楼栋串起来。下雨天回家不用打伞，夏天不用晒。
北京这两年新盘开始流行这两样，但这确实是同价位新盘中少见的配置。
社区中部还有集中绿地加下沉庭院，做成立体的中心景观。
五、户型：85到125㎡
建面约85到125㎡，三居到四居：
约85、95㎡三居，首置改善，看的是功能完整度，两面宽+南北通透+边户270°转角窗。85㎡起步会更舒服，另外95㎡以上户型带花池。
约105㎡四居，要通透，能塞下二孩或者老人，这基本上是京西四居的最低上车门槛。
约110/125㎡四居，进阶改善，楼栋数量少，适合本地置换、海淀西城外溢客户。
这个面积段，恰恰是苹果园现在最缺的。
看看板块里的供应：中海瑞文里90到131㎡，但小户型基本卖完了，剩110和131；中海玉华玖章157到239㎡，单价8.6万，够不着；保利璟山和煦75到137㎡，现房4.8到5.3万，但离地铁更远。
85㎡三居这个入口，正好卡在空档上。
六、价格：预计6万多
先说锚。楼面价3.59万/㎡。
再看邻居。中海瑞文里网签6.1到6.2万，容积率1.6到1.7，得房率90%到96%，这是最直接的对标；越秀天玥挂7.48万，但产品偏老；保利璟山和煦现房4.8到5.3万，位置更偏。
板块新房均价公开数据在7.4到7.5万，但那是被几个高价盘抬起来的，不代表这块地的上限。
马老师先给个判断，到时候以现场为准：6万出头。
按这个算，85㎡约500万左右起。结合折扣及楼层等，可能最低会在400多万上车。
后续有新的动向马老师会持续关注同步大家。
七、地段：成熟是真成熟
这块地的位置，是它最大的底气。
地块位于石景山区苹果园街道，北至琅山路，南至现状住宅，西至规划金顶东路，东至景苹街。
地铁方面，6号线杨庄站约800米，走路十分钟出头。苹果园枢纽约1.2公里，1号线、6号线、S1线三线交汇。
商业上，京西大悦城约900米，远洋春秋里约500米，喜隆多约1.5公里，山姆约2.1公里。买菜下楼就有，逛街走路就到。
医疗上，北大首钢医院约2.2公里，三级综合。301、武警总医院在合理车程内。
生态上，法海寺森林公园、金顶山城市休闲公园、永定河引水渠滨水绿廊都近，西山绿道串着法海寺、慈善寺。
教育上，苹果园第二小学、杨庄小学、海特花园小学、九中、首师大附属苹果园中学都在片区内。地块北侧还留了教育用地。划片以当年政策为准，不做承诺。
最后说一句。
招商在通州做湖映天青，走的是刚需上车那一路。这次到石景山，地价高了一截，产品必然要更有优势。
面积段还是压在85到125㎡，说明思路没变——不跟豪宅抢客，就做海淀、西城、金融街上班这批人的第一套或改善的房子。
这个定位，放在苹果园，是对的。样板间预计11月中旬开放，12月18日开盘。有哪些缺点或选房的不利因素，预约马老师，帮您选好房。
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