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评测贴 || 招商在北京的第二座天青系,落在苹果园了!

  • 更新时间 2026-10-30 10:56:20
评测贴 || 招商在北京的第二座天青系,落在苹果园了!
今天下午,招商蛇口把石景山苹果园项目的案名放出来了——湖映西山。
两个多月前,通州九棵树那座位叫湖映天青。一个“天青”,一个“西山”,名字不一样,路子是一条路子:东方美学打底,宋韵做皮,洋房做骨。
先说这块地是怎么来的。
8月12日那场土拍,跟北京土地的朋友应该有印象。631-1地块,招商蛇口、中国金茂、中海新城、保利发展、越秀地产,五家都上了桌。线上报价5轮,现场举牌216轮,最后招商蛇口15.04亿拿下。起拍价12.18亿,溢价率23.48%,楼面价大概3.59万一平。
今年北京土拍,能打到这个轮次的不多。
地块本身不大。用地面积约1.98万㎡,规划地上建筑规模约4.19万㎡,容积率2.1,限高60米。这个体量,说白了就是个中等规模社区,做不出大盘的气势,但反过来,也好收口,不用硬凑配套。
位置是它最不用解释的部分。苹果园站,1号线、6号线、S1线三条线在这儿交汇,京西大悦城开业多年,法海寺森林公园走几步就到。苹果园不是那种“规划图很好看、现场还是工地”的板块,配套是现成的。这几年苹果园交通枢纽和周边城市更新一直在推,新房供应陆续出来,街区面貌确实在变。
产品这边,目前释放的信息是建面约85-125㎡的洋房,外立面走金青色系,园林做叠水、溪涧、镜湖这一套,据说会往四代住宅的方向靠。
85到125这个面积段,意思很明确:不追大平层,首改和改善一起抓。总价能压住,对预算没那么宽裕、又想过得体面一点的家庭,是笔算得过来的账。
最后什么样,还得等正式户型图出来。
还有一组数字,值得摆在一起看。
湖映西山东边紧挨着的,就是越秀天玥。天玥那块地是631-2,2023年2月越秀25.99亿拿的,楼面价约4.31万,容积率2.96。湖映西山楼面价3.59万,容积率2.1。
算下来,每平米土地成本低了大约7200块,容积率也低了一大截。
这给招商留了空间——从规划到配置,从产品到定价,腾挪的余地比隔壁大。但土地便宜不等于房子便宜,这点别搞混。苹果园现在有越秀天玥、中海寰宇天下、元玺几个项目摆在那儿,买房人对这个片区的价格带和产品水准,心里有杆秤。后来者想卖得动,光靠一个宋韵立面不够。
所以湖映西山真正的看点,不在案名,也不在园林效果图。
在户型,在得房率,在开盘那口价。
通州湖映天青亮相时的热度,不少人还记得。这一次换到京西,同一套产品逻辑能不能再走一遍,接下来两三个月就能看出苗头。

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