1、全国产城运营商卓越品牌力榜
2、卓越品牌力TOP3
3、“重点推荐”产城运营商
4、“传播力飞升”产城运营商
１.全国产城运营商卓越品牌力榜
普睿数智产城 2026年9月全国产城运营商卓越品牌力正式发布。传播力前3名分别为临港集团、招商蛇口、中关村发展集团。。
全国产城运营商卓越品牌力主要是从官媒运营、线上品牌热度、线下活动曝光及品牌舆情监测等四个维度进行品牌传播力监测，按照权益比重计算分数，进行排名。
官媒运营
此指标主要由PC端官方网页的UV/PV流量以及移动端官方微信公众号的运营效果组成。PC端官网的浏览量（PV-页面访问量、UV-独立访客量等）直接反映公众对该产城运营商的主动关注情况。移动端我们选择了官方微信公众号，这已经是所有企业品牌宣传的标配阵地。官方公众号的运营效率是通过运营商的微信运营等媒体平台的推送频次与内容反馈进行分析。通过平台在产城领域的主动发声量，粉丝及用户对账号内容的反馈，例如阅读、转赞评等，综合反映各大产城运营商公众号运营的完整度、联合性、积极性。此指标通过对产城运营商在主流搜索引擎（百度指数、抖音指数、百度资讯等）的关键词搜索频次进行分析，反映了公众对产城运营商在线上的主动关注量。同时，我们还关注产城运营商在主流线上媒体平台的主动发声情况。通过分析主流门户网站的发文量、转发量等维度，评价产城运营商线上的主动推广力度。此指标主要评估产城运营商线下品牌曝光情况。通过在专业机构、第三方微信公众号、官方微信公众号、门户网站等媒体渠道监测企业当月活动组织和参与情况，进行曝光度进行评分，反映企业品牌在线下的活跃度。此指标是根据外界各方媒体对监测企业的各类报道，针对获奖、社会公益、政府表彰等正向事件，安全事故、政府考评不合格、园区运营重大事故等负向事件，经核实后，根据事件传播力和舆情情况给予额外正向加分或负向减分。2.全国产城运营商卓越品牌力TOP3
· 临港集团荣登第一
>> 九月临港集团热点事件：
· 9月1日讯，临港浦江国际科技城“数创浦江”智能原生孵化器正式启动。现场集中亮相“智能原生低空装备概念验证与产业化赋能平台”“空天地”一体化应用服务平台、国产芯片适配验证和联合创新中心三大科创平台。同时发布“浦江司雨1号”赤松模型、“浦江星境V100”国产高性能推理渲染服务器和“浦江翼探V1”有限空间智能飞行机器人三项科研成果。活动还举行创业导师聘任与首批企业入驻仪式，并启动“空天地”智能巡检、发布专项金融方案及开展项目路演，标志着园区“空天地”创新矩阵实现从平台搭建到技术落地的跨越。
· 9月4日，临港产业区办了一场技术+金融对接沙龙，联合激光所与招商银行，邀请十余家企业参与。激光所分享前沿成果，重点聚焦高端制造与新能源应用；招行推出专属金融产品，解决研发扩产资金难题。现场企业直接对接专家，洽谈产业链配套与融资。园区表示，后续将持续搭建此类交流平台。
· 9月14日讯，“创智未来AI集市”在漕河泾北杨人工智能小镇开张，20余家AI企业参展。同期，上海创智学院迎来两周岁生日，发布9项前沿成果，联合8家医院共建医学AI创新中心，腾讯、奇瑞等12家企业联合实验室揭牌。学院在校生达798人，累计孵化32家创业公司，总估值超70亿元。小镇已集聚200余家AI企业，2027年目标超600家。
· 招商蛇口荣获第二
>> 九月招商蛇口热点事件：
·9月1日讯，小红书电商孵化中心首站在招商产园旗下金山意库正式启动。小红书电商商家市场及创作者服务市场负责人伽马介绍，小红书已从生活方式社区发展为重要的消费决策入口，目前月活用户达4亿，每天有3900万用户产生明确的求购行为。平台正从种草社区加速转向交易闭环，孵化中心承担教商家卖货、帮品牌找增长的角色。选址重庆，既看中本地产业带（服装、食品、消费品），也意在辐射西南电商生态。
· 9日17日，坐落深圳蛇口、高约380米的滨海地标招商局中心正式开启全球预租招商。项目以“湾区入场券”为定位，整合招商局集团旗下金融、物流、消费等资源，面向总部企业提供共享会议室、人才公寓等配套服务，并获LEED铂金级预认证。目前尚处预租阶段，具体租金及交付效果待定。
· 9月21日，深圳南山区首个“专精特新企业加速器”合作园区授牌仪式暨推介交流活动在蛇口网谷举行，招商蛇口旗下蛇口网谷成为南山区首个获此授牌的合作园区。招商局集团、南山区政府现场签约8家量子科技、AI、半导体企业入驻。园区今年明确"AI智核"定位，正搭建国产芯片与操作系统适配生态，同时开放港口、航运、医疗等真实场景给入驻企业。不卖地不搞租赁，蛇口网谷想走的是"产业+场景+资本"的硬科技孵化路线。
· 中关村发展集团名列第三
>> 九月中关村发展集团热点事件：
· 9月12日，在2026医学前沿创新大会上，中关村发展集团与北京医院正式签署战略合作协议。双方将发挥各自在科技创新服务与老年医学临床研究领域的优势，围绕创新体系建设、关键医疗器械及药物研发、医工交叉成果转化等方面开展深度合作，共同探索医学科技成果转化合规机制与实操路径，助力北京国际科技创新中心建设。
· 2026年上半年，中关村发展集团实现利润总额17.27亿元，同比大幅增长，创历史同期新高；累计服务双创主体1.34万家，落地高精尖项目249个。京津冀协同方面，雄安中关村科技园集聚企业284家，天津宝坻、滨海及保定等基地新增项目超百家。资本赋能显效，驭势科技、易控智驾接连登陆港交所，分获“全场景L4自动驾驶第一股”和“全球矿区无人驾驶第一股”。此外，“北脑一号”脑机接口加速临床，中关村国际技术交易中心转入常态化运营，多项工作取得突破性进展。
· 9月24日，中关村发展集团与北京邮政、邮储银行北京分行近日签署战略合作协议。三方将整合园区资源、邮政网点与金融服务，在园区运营、企业服务、文创等领域深度合作。核心举措包括推动邮政网点入驻中关村园区，实现招商去化与金融服务直达企业。邮储银行将提供普惠金融支持，北京邮政则发挥物流与网点优势，共同构建"园区+邮政+金融"协同生态。
3.“重点推荐”产城运营商
>> 商旗科技：携良渚文创亮相俄罗斯，加速企业出海布局
· 9月10日，商旗科技近期密集参与国际展会，加速链接全球资源。8月在香港GIS全球创新峰会上探讨数智化出海路径，9月又携翻翻动漫、游一卡网络等企业亮相莫斯科休闲旅游展，集中展出良渚主题桌游、国漫衍生品等文创产品，吸引大量境外旅行商关注。其运营的中国（良渚）数字文化社区还搭建了“杭海学院”出海服务体系，已累计开展60余场主题活动，服务超300家企业。
>> 张江高科：第六届“海聚英才”集成电路赛道复赛在张江开赛
· 9月11日，第六届“海聚英才”全球创新创业大赛集成电路赛道复赛在张江上海集成电路设计产业园拉开帷幕，111个全球项目同台竞技。现场披露的数据显示，张江集成电路设计产业园产业规模已从2018年的400亿元跃升至2025年的1371亿元，占全国比重16%，集聚全球十强中的7家、全国十强中的8家。赛事期间还设置了投融资快闪路演，18个优质项目与投资人面对面对接，覆盖AI芯片、光子计算、脑机接口等前沿方向。
>> 浙大网新：AI债券交易助手落地，询价从30分钟缩至30秒
· 9月26日讯，浙大网新旗下网新恒天在数贸会发布AI债券交易助手，核心能力覆盖询价、议价、风控、成交全链路。传统人工询价需30分钟，AI仅需30秒，效率提升60倍；风险检核覆盖率从70%拉满至100%，支持7×24小时值守。产品已落地多家头部城商行，同步拿下大会DT Surprise大奖。
>> 联东集团：联东参与编写广州工业园区运营标准
· 9月23日，广州发布《工业园区运营服务指南》，联东集团作为主要参编方，将自身在穗园区运营经验写入官方标准。联东在广州已落地多个项目，累计引进200余家科技企业，其中专精特新及高新技术企业占比过半。指南围绕团队专业化、管理制度化、服务留痕化、评价可量化四大维度，把联东的全周期服务模式从基础物业到融资对接、政策申报、供应链集采，固化为可复制的行业规范。
4.“传播力飞升”产城运营商
>> 星河产城：睿君-名绅私董会第36期在昆山圆满落幕
· 9月3日，由星河产业集团、中逸集团及紫禁书院·昆山分院联合主办的睿君-名绅私董会第36期，在紫禁书院·昆山分院成功举办。资深战略咨询师刘荣担任主讲，围绕企业战略顶层设计、北交所上市筹备及商业模式架构等议题，与现场企业家展开深度研讨。活动聚焦战略、资本与治理等核心命题，助力企业家打破认知边界，实现圈层共振与跨界链接。未来，星河产业集团将持续以产业之力赋能城市与企业共荣发展。
>> 市北高新：市北高新、卡斯柯双双获评国家新兴产业示范基地
· 9月10日，工信部公布首批国家新兴产业发展示范基地名单，上海市北高新园区获评“软件”领域示范园区，系上海唯一；园区企业卡斯柯获评“人工智能”领域示范企业。市北高新已建成上海中心城区软件产业密度最高的集聚区，卡斯柯则在轨道交通智能化及低空经济领域持续突破。此次“园区+企业”双双入选，标志着上海在数字经济和新质生产力发展上再获国家级认可。
>> 德必集团：亮相“一带一路”高峰论坛，寿子琪带队考察香港西九龙项目
·9月15日讯，德必集团作为出海企业代表亮相第十一届“一带一路”高峰论坛香港展区。论坛期间，上海市工商联主席寿子琪带队考察德必位于香港西九龙的DoBe Hub项目，称赞其为出海企业提供落脚点的模式是“孵化服务逻辑的升级”。德必在现场与多家香港专业服务机构就跨境财税、法律合规等事项展开对接，并表示将把企业出海的实际需求逐一落地到全球园区运营中。
>>亦庄控股：携“亦庄智造”亮相第23届东博会，加速布局东盟市场
·第23届东博会9月17日在南宁开幕，亦庄控股以400平方米沉浸式展区亮相，集中展示商业航天、机器人、生物医药、智慧城市等七大产业板块。现场，“亦庄箭”系列火箭、多款功能型机器人及数字病理平台等成果吸引大量客商关注。展会期间，亦庄星箭公司与七方签署空间搭载服务合作协议，推动面向东盟的“一站式”空间解决方案落地，加速构建跨境产业协同体系。
Reits月报
1.9月月报
>> 核心判断： 9月，20只已上市产业园REIT的收盘价全部下跌，等权平均跌幅为6.16%，同期中证REITs全收益指数仅下跌0.29%。其中6只在月内除息，加回每份现金分红后，4只由跌转涨，另有16只仍为负，等权平均跌幅收窄至5.39%。计入现金分红后，平均跌幅仅收窄0.77个百分点，月度回落仍覆盖多数产品。
>> 9月行情：20只价格全跌，月内反弹未能收复失地
9月，20只已上市产品无一收涨。以8月31日收盘价为起点、9月30日收盘价为终点，20只产品的等权平均跌幅为6.16%，中位数为5.90%。这组数字反映基金份额的交易价格，尚未计入分红。
20只产品的价格跌幅差异明显。华安张江下跌1.03%，是价格口径下最抗跌的一只；易方达广州下跌14.75%，两者相差约13.7个百分点。国君临港、中金重庆两江和中金亦庄产业园的价格跌幅也都不到3%；华夏和达高科、中金湖北科投、建信中关村和易方达广州则接近或超过10%。
9月内曾出现一波短暂反弹。9月18日至24日，20只中有14只上涨，等权平均涨0.94%；9月24日至30日，8只上涨、11只下跌、1只持平，平均跌0.36%。反弹没有延续到月末，也没有改变9月整体回落的格局。
同一区间，中证REITs全收益指数下跌0.29%，中证REITs收盘指数下跌1.05%，全市场同样回落，但幅度明显小于产业园板块：即使计入分红，产业园平均跌幅（5.39%）仍比全收益指数大5个百分点以上。两项指数的成分与权重不同于20只产业园产品的等权统计，口径并不一致，对比仅作参考。
>> 供给与政策：西安项目进入发售，规则汇编发布
二级市场价格调整期间，产业园REIT的新供给仍在推进。平安西安高科产业园REIT于8月取得注册批复，9月28日完成网下询价。9月30日的发售公告显示，8家网下投资者管理的8个配售对象有效拟认购8720万份，恰为初始网下发售份额8720万份的1.00倍；发售价格为每份2.914元。截至9月末，该项目尚未上市。
注册批复只是第一步，后面还有询价和募集。对准备申报的园区资产方来说，材料通过审核，不等于投资者愿意认购，这是两个不同的环节。西安项目的询价结果只代表这只产品自身的需求，不宜推及整个板块。
中基协9月21日公布《公开募集不动产投资信托基金（REITs）制度规则汇编》，收录截至8月有效的36件业务规则。汇编把分散的现行规则集中在一起，园区资产方可据此自查权属、租赁合同、经营记录、现金流预测和估值等申报材料。这份汇编汇总的是截至8月已生效的制度，并非9月新增规则的清单。
>>六只除息后：四只转正，十六只仍为负
9月在场内除息的六只产品，分别是中金亦庄产业园、中金重庆两江、易方达广州、华安张江、博时招商蛇口和国君临港。除息日当天，参考价会扣除每份现金分红，符合登记条件的持有人则按红利发放安排收到现金。如果只看收盘价，会漏掉分红这部分回报。
计入9月除息对应的每份现金分红后，20只产品的月度区间回报由0涨20跌变为4涨16跌。等权平均区间回报由下跌6.16%收窄至下跌5.39%，改善0.77个百分点，中位数仍为下跌5.90%。
四只转正的产品最能体现除息的影响：华安张江收盘价下跌1.03%，加回每份0.05152元分红后上涨1.62%；国君临港由下跌1.52%变为上涨0.74%；中金重庆两江由下跌2.49%变为上涨0.39%；中金亦庄产业园由下跌2.61%变为上涨0.45%。
另两只除息产品仍为负：博时招商蛇口由下跌9.21%收窄至下跌6.91%，易方达广州由下跌14.75%收窄至下跌12.50%。其余14只产品本月没有除息，收盘价同样全部下跌。计入现金分红后，部分产品的区间回报提高，但不足以解释9月多数产品的回落。
>> 经营观察：光谷出租率回升而租金下行，亦庄项目之间出现分化
2026年中报披露了两种值得园区运营团队关注的变化：光谷（中金湖北科投）出租率提高，平均合同租金却下降；亦庄（中金亦庄产业园）两处项目的出租与回款表现不一。
中金湖北科投的底层项目合计出租率，从上年6月末的72.66%升至今年6月末的80.54%，提高7.88个百分点；同期期末加权平均合同租金从59.90元/平方米/月降至53.40元/平方米/月（含税），降幅为10.85%。出租率提高了，项目组合的合同租金水平却下降了。
平均合同租金下降，可能是楼宇、租户和租约结构变化所致，不意味着每份租约都降价10.85%。但出租率提高的同时平均合同租金下降，说明去化改善并没有带来合同租金的上升。
因此，招商团队不宜只考核新增面积。假设一份三年期租约前几个月免租，签约面积虽已计入，租金收款要等到起租后的付款节点；同样的合同单价，免租期和优惠条件不同，收款节奏也不同。
中金湖北科投上半年经营活动现金流量净额为4644.05万元，可供分配金额为2370.67万元。在可供分配金额的测算中，未来合理相关支出预留调减1571.39万元，另有应收应付变动、利息等调整。两项金额的差额并不等于租金流失，现金在分配前还要先满足相关支出和预留安排。
中金亦庄产业园则体现了同一基金内部的项目差异。截至6月末，基金整体出租率为87.74%、租金收缴率为90.11%；旗下N12项目分别为84.91%和88.08%，N20项目分别为91.66%和92.53%。N12的出租率和收缴率均低于N20。整体数据之下，两个项目的招商与回款状况并不相同，催收、续租和招商资源需要分别安排。
中金亦庄产业园上半年经营活动现金流量净额为2508.29万元，可供分配金额为3428.14万元，后者高于前者。经营现金流与可供分配金额的计算口径不同，期初现金余额、相关调整和未来支出预留等因素都会影响可供分配金额。分配金额较高，不等于当期租金收款能力更强。
>> 后续观察
9月的回落不能仅用除息解释，价格跌幅也不是园区经营质量的排名。
光谷的量价变化和亦庄的项目差异，把关注点拉回到了具体租约与回款：出租率提高之后，合同条件是否改善，现金是否按期到账。后续三季报将更新这些项目的经营变化。
进入第四季度，园区经营的关注点仍是租约能否持续兑现：出租率提高后，租金水平和实际收款能否跟上；欠款租户能否补齐付款；现金分配能否持续获得当期经营支撑。这几点决定了资产运营能否保持稳定。
对运营团队而言，更实用的做法是把新签、续租和起租记录与应收、实收对应起来，才能从经营台账中看清：哪些招商成果已经转化为现金，哪些租户仍需跟进收款。
数据来源与口径说明：本文仅作公开信息梳理与产业园运营研究，不构成投资建议。
文章来源：普睿数智产城
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