从夯到拉:长租公寓怎么选物业不踩坑?整理好的干货快收好

我是一名在南京创业十余年的企业经营者，业务涉及长租公寓、民宿、宾馆及房地产买卖。

这个公众号，记录我经营企业、投资项目过程中的真实案例与个人思考，也分享这些年的心路历程：做成过什么，错判过什么，又为哪些决定付出过沉重的代价。

希望这些经验和教训，能为同样在创业、经营或投资的你提供一些参考。

欢迎关注我的公众号，与我交流。

PART 01

从夯到拉：做长租公寓，这几类物业我怎么选

“隔壁都开了好几年了，怎么到我这里就不行？”

做公寓，拿项目的时候，你有没有遇到过这种困惑？

位置不错，租金也谈得差不多，房间准备怎么分，回本大概要几年，已经算了好几遍。再问一句用途，工业、办公、商业、科研，还有房产证上只写着“非住宅”的。

房东说能做，中介指着旁边说，人家一直在做。

你还是不放心，去问主管部门。这个窗口让你查规划，那个窗口让你先拿方案，一圈问下来，还没得到一个让自己敢掏钱的答案。房东的电话又来了：还有人在看，你到底定不定？

我在南京做了十几年，这种为难没少遇到。

今天也借用一下“从夯到拉”的分法，盘一盘这些年看过、做过的物业。先把排名放出来：

档位	我的拿房偏好
夯	商业、住宅——优先看，但各有各的问题
顶级	批准文件和实际房源对应得上的园区配套宿舍
人上人	办公、商办、科研，以及学校、医疗、养老、行政办公里的部分存量楼宇
NPC	工业、仓储——不能只认名字，逐个看
拉完了	军产我不碰；权属、建设手续说不清的小产权相关项目，我劝少碰

这张榜排的是我的拿项目意愿，里面既有用途，也有权属和管理类型，不是一张法定分类表，更不是“照着拿就没问题”的名单。

这一篇主要聊长租公寓，也带到我做过网约房的经历。放在一起讲，不代表两种经营方式的管理要求一样。酒店和特种行业许可，下一篇再单独聊。

夯：商业和住宅，我优先看

商业放在前面，主要是我自己接触、做过的项目里，相对顺一些。

但它有个很大的缺点：贵。

商业物业能承接的业态多，跟我们竞争的，不只是做公寓的人。酒店也来看。有些酒店项目能承受的租金，接近我们公寓测算上限的两倍。

同一栋楼，对方算得过来，我们算不过来。房东自然也有选择。

所以商业排得高，不代表我拿得最多。很多时候，最后就卡在租金上。

当然，“商业能做生意，公寓也是生意，所以肯定能做”，这个说法还是太省事了。具体批准功能、改成出租居住空间的手续，不能跳过去。这里的“夯”，是我的优先级，不是规划部门的批准意见。

住宅，我以前比现在更放心。

本来就是住人的，拿来做长租，还能有什么问题？后来我真碰到了一处让我拿不准的。

七八百平方米，住宅产权。现场却像办公空间，看不出普通住宅那种明确的客厅、厨房、阳台分区。

有些老项目，同一栋楼里，住宅、商业、办公产权都有。为什么当初这样规划，我没有查清楚。但站在现场，脑子里的想法很直接：这么大，普通一家人怎么住？隔成房间出租，不正好？

后来和一位主管部门的领导聊到，他提醒我，不是住宅就一定能随便隔，还要看原来的功能分区。

我当时就疑惑，房产证上也没有画出来，去哪找？

这件事给我提了个醒。证上没有标出功能分区，不代表原批准图纸里没有；现场看起来空荡荡，也不代表原来就是这样。原设计、规划材料，还得往下找。

所以住宅依然排在前面，但我不会再把“住宅产权”和“怎么隔都没问题”画等号。长租两个字，也不能把改造问题自动解决掉。

顶级：有批准依据的园区配套宿舍

这一类，我自己做过几个。

有些产业园，原来的生产业态已经外迁，周边也逐渐变成了商业、办公区。后来由商管公司整体运营，结合园区更新，重新安排里面的业态。

我们拿的，是其中一部分住宿配套。

这类项目有意思的地方在于，土地可能仍然是工业用途，房产证上也未必直接写着宿舍。但园区相关的批准、建设文件里，会有宿舍或者生活配套的安排。

只盯着土地证上的“工业”，你可能直接把项目划掉了。只听商管公司说“园区支持”，又不够。

我更关心的是，那份文件能不能落到我准备拿的这一栋、这一层、这一部分面积上。允许配什么，配多少，服务谁，经营方式能不能对应，都得继续看。

园区允许一部分住宿配套，和把整个园区全部隔成公寓，显然是两回事。也没有一个比例，可以从这个园区抄到另一个园区。

我做过的几个，这条路相对顺。原因不是商管公司拍着胸口说没问题，而是我有相关配套文件可以继续核对。

人上人：办公、科研，以及那些本来就接近住宿的楼

办公、商办，还有市场上叫科技、金融的项目，我们也敢看、敢谈。那些名字究竟对应什么用途，还是得翻材料，不能直接当成同一个类别。

学校、医疗、养老机构、政府行政办公里的物业，我也看过、参与过。

有些楼进去像火车厢，一条走道，两排房间。每间面积不大，层高正常，布局已经很接近住宿空间。按现场经验看，我会觉得，它很像原来为生活配套准备的楼。

我们自然会想：这样的房子，不做宿舍、不做居住配套，还能怎么利用？

但这个想法只是看房时的直觉。它原来究竟是病房、宿舍、教学用房，还是办公室，要找原设计和批准文件来确认。外形像，不能代替手续。

我愿意考虑这类项目，是因为有些建筑本身的尺度和布局比较适合，不需要为了多做房间大动干戈。我参与过的这类项目，也有一直正常经营的。

消防方面，我们尤其重视。不过设施配齐了、相应手续办到了哪一步，用途有没有调整依据，仍是几件需要分别确认的事。

此外，我会在意规模。主体功能保留，拿其中经批准的部分做住宿配套，和整栋全部拿来做公寓，不是一个判断。做得小也不是自动合规，关键还是那部分配套有没有根据。

这一档，值得继续看，但我不会仅凭产权用途的几个字就拍板。

NPC：工业、仓储，真的要逐个看

工业物业最能说明，为什么这篇文章没法给一个简单的“能做”或“不能做”。

我有朋友拿过一处厂房，六米多的挑高，隔成上下两层，再分出房间出租。

我进去看过。第一感觉就不好，压抑，一间间的，像鸽子笼。

这只是我的现场感受。后来项目被叫停查封，主管部门指出的问题，包括规划用途不符和消防隐患。

那时候已经经营好几个月了，住进了不少租客，本钱肯定还没收回来。

你看，房间装好了，客人住进来了，租金也开始收了，人很容易觉得项目已经做起来了。但前面没有解决的问题，并不会因为开了几个月就消失。

可工业用途的房子，我自己也做过，一直正常经营。

我拿的那栋，周边商业、办公已经比较成熟。接手前，它作为办公使用了很多年，建筑也是正常层高。按我当时的观察，它不像专门用于生产的车间，更接近这片用地原来的办公或者生活配套。

这里我说的是实际使用和现场判断，不是说它必然已经办过用途变更。

一个是厂房加层后密集分房，一个是长期办公使用的建筑。虽然土地都涉及工业，我当时的拿房意愿不一样，最后经营的结果也不一样。

这不是证明后者可以照着复制，而是告诉大家，我会把建筑形态、历史材料、改造方案放在一起看。

仓储也放在这一档，但我没有在这里展开自己的案例。别因为面积大、租金低，就先把房间数算出来，再想办法补条件。

拉完了：军产我不碰，小产权我劝少碰

先说军产。

2016年开始推进的军队全面停止有偿服务改革，后来涉及不少房地产租赁项目。我有朋友就遇到了退场问题。据他跟我讲，当时被要求三个月内退场。

他后来还给我讲了一个带点自嘲的插曲。

他去找部队的一位领导，希望协调一下。按他的转述，对方说：“那你跟我们领导讲吧。”

他还准备记联系方式，问是哪位领导。

对方回了一句：“这事就到这里吧，多说无益了。”

这段对话我没有在场听，是朋友后来讲给我的。他当玩笑讲，我听着却觉得无奈。原来想着再找个人商量，听到这里，也明白不是眼前这位负责人能决定的了。

那轮改革对不同项目有不同处理安排，也有依法补偿的规定，不能把朋友的经历写成所有军产项目都能无条件收回。

现在，我身边也有人在拿融通管理的物业。今天的授权、合同和运营安排，要和当年分开看。“融通管理”也不意味着所有军产都已经转成了融通自己的产权。

但我自己还是不碰。

我不是说别人做不好，而是这类资产首先要服从国防和军队建设需要。对可能发生的经营安排调整，我不愿意拿自己的装修投入去承受。

再说大家口中的小产权房。

这里面情况很杂，宅基地房、村集体物业、没办出产权证的房子、建设手续不完整的房子，不能一股脑当成同一类。合法的集体土地房屋，也不能直接等同于违法建筑。

我拿过其中一些项目，做过公寓，也做过网约房。生意做起来了，中间的磕磕碰碰也没少遇到。

有一次，我们宾馆生意不错，业主想把房子收回去。在我看来，就是眼红了。他把家里的七大姑八大姨找来，坐在宾馆里，不让客人入住。

店还得开，客人还得接，人就坐在那里跟你耗。

后来一路打官司到了中院，最后还是坐下来调解。

我记得那天好像是元旦。我们和业主坐在雨花区法院的阳光调解室，花了三个小时，终于把事情结束了。

店还给他，他赔偿了我们一笔钱。

所以我不会说，这类房子一概不受法律保护，合同一律无效。没有产权证与没有合法规划建设手续，是不同问题；即使租约被认定无效，损失和装修如何处理，也有法律规则。

但对我来说，法律上有救济，和经营时不受折腾，是两回事。

从接客收租，到堵门、打官司、谈退场，中间耗掉多少精力，拿房时很少有人能算进去。

这就是我把权属、建设手续说不清的这类房子放在最后的原因。做成过，也被折腾过，不能只把赚钱的一面讲出来。

PART 02

最后，别把“没人举报”算进回本计划

说了这么多，有件事是我的个人坚持：不要为了多做几间房，把空间改得面目全非。

经营者要有一点审美。这个区位、这个租金水平，租客需要什么产品，要想一想。采光、通风、隔音、走道、日常使用，比墙上贴了什么颜色更值得花心思。

我也很在意居住密度。但大家常说的人均15平方米，要分清出处和口径：南京过去的住房租赁试点方案提出的是原则上人均建筑面积不低于15平方米，并有每间成年人数量等要求，不是住建部给全国所有项目划的一条统一界限。具体项目还得核对当时适用的地方标准。

面积够了，也不代表用途、改造、消防等其他问题都解决了。

还有邻里关系。

现实经营里，有些项目平时看着没事。后来和业主闹矛盾，或者噪声、漏水、人员进出影响了邻居，投诉接连不断，原来没解决清楚的事情就可能被逐项查出来。

所以我很重视沟通和管理。漏水及时修，扰民及时处理，公共区域收拾好，不能租金收上来就什么都不管。

但“没人举报”，不该成为拿项目的保障。能不能整改、有没有继续经营的空间，要看具体问题，不能预设补几个消防设施就能解决所有事情。

我最怕的，是几十万、几百万投进去以后才发现，回本的前提居然是：未来几年，千万别有人跟我闹矛盾。

这张榜，你大概率会有不同排法。军产我不碰，可能你做得很好；商业我优先看，你也可能在那里吃过亏。

如果换你来排，哪一类应该上调，哪一类应该直接放到“拉完了”？你遇到的项目，最后是卡在用途、消防，还是业主身上？

愿意的话，带上所在城市和大致年份讲讲，不用报项目名字。不同地方、不同阶段的经历放在一起，这篇盘点才更有意思。

下一篇，我再聊拿来做酒店的几类物业，以及这些年办理相关手续时，哪些走通了，哪些卡住了。

PART 03

核查资料（编辑备查，发布时可移至文末参考资料）

• 南京《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》2024年修订版：用途调整与消防手续的区分，以及相应适用条件。
• 南京市空间要素保障创新计划和若干配套政策（2022版）：部分工业、科研项目的配套住房路径；不能视为所有园区通用比例。
• 《住房租赁条例》：出租住房安全要求、非居住空间限制，以及地方人数、面积标准。
• 南京市房产部门2019年租房提示：15平方米为当地既有政策中的人均建筑面积口径，具体适用仍需核实。
• 2018年《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》公开报道：停偿时间、分类处理及补偿安排。
• 房屋租赁合同纠纷司法解释（2020修正）：规划建设手续、合同效力、损失和装修处理。