西郊云庐新房测评——容积率2.0、绿化率35%、7栋11-13层小高层和别墅组成,主城罕见的“低密纯小高层”,用密度换舒适

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一、项目概况

西郊云庐位于上海市长宁区虹桥路（程家桥街道248街坊8丘41-17地块），地处长宁西郊板块、虹桥路历史风貌区。项目由上海长服企业发展有限公司开发建设，该公司由上海新长宁（集团）有限公司（持股44.69%）、上海长宁房地产经营有限公司（持股33.18%）、上海服装（集团）有限公司（持股22.12%）三大国企联袂组成。新长宁集团是上海本地国企，深耕房产开发26年，已打造兆丰嘉园、古北嘉年华庭等区域标杆项目。

2023年10月，新长宁集团以27.1056亿元总价竞得该地块，溢价率10%，成交楼板价约75,350元/㎡，当时房地联动价11.8万/㎡。项目规划7栋11-13层小高层住宅，共292户（含8%保障房），可售商品住宅约251套。用地面积17,986.5㎡，容积率2.0，地上总建筑面积39,600㎡，其中商品住宅总建筑面积33,921.01㎡。

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二、地段与资源：虹桥路百年风貌区的稀缺坐标

（一）虹桥路历史风貌区——上海64条永不拓宽的道路之一

西郊云庐最核心的价值标签，是其地处虹桥路历史风貌区的稀缺地段。虹桥路是上海64条永不拓宽的道路之一，承载着上海百年的历史文脉与西郊别墅区的隐贵气质。项目毗邻沙逊别墅等文化保护建筑，兼具文化氛围与现代居住需求。

项目所处的西郊板块是上海传统的高端居住区之一。北侧为上海动物园，东侧是龙柏饭店，南侧穿过虹桥路是成片的别墅群，周边被外环生态绿道环绕，自然景观丰富，居住环境静谧。项目同时紧邻虹桥国际开放枢纽，可承接长三角一体化红利。

（二）10号线上海动物园站——轨交接驳方案

项目直线距地铁10号线上海动物园站约900米，可快速直达虹桥枢纽。10号线途经上海动物园、交通大学、陕西南路、南京东路、五角场等核心节点，通勤覆盖面较广。

自驾方面，项目可快速连接外环高速、延安高架及北横通道，通达虹桥枢纽及浦西各大CBD。

（三）成熟的商业、教育与医疗配套

商业配套——项目3公里范围内覆盖西郊百联、金汇广场、福缘湾等商业综合体。但项目步行范围内的日常商业氛围较为一般，近距离缺乏休闲、娱乐、消费场所，吃喝玩乐需要前往南侧的爱琴海购物公园或市区。

教育配套——周边3公里范围内有48个幼儿园、11个小学、12个中学。小学包括上海市虹桥机场小学、闵行区龙柏第一小学等；中学包括上海市金汇高级中学、虹桥中学、包玉刚实验学校、上海李文斯顿美国外籍人员子女学校等。房天下价值分析报告显示，项目教育配套得分10.0分（满分）。（注：新房不承诺学区，以教育局划分为准）

医疗配套——周边3公里范围内有9个一级及以上医院，包括上海交通大学医学院附属同仁医院（三甲）、上海申德医院、武警上海市总队医院（距离约2.8km）等。

三、社区实景：2.0容积率的西郊品质小高层

（一）2.0容积率+35%绿化率——西郊板块的适中密度社区

西郊云庐的容积率为2.0，绿化率35%，由7栋11-13层小高层组成。车位配比约1:1.5，共291个车位。项目位于虹桥路与外环高速交汇处，社区整体呈现出较为规整的板楼布局。

（二）三大国企联袂——新长宁集团的年度力作

项目由新长宁集团、上海服装集团、长宁房地产经营公司三大国企联合开发。新长宁集团深耕上海房产开发26年，西郊云庐被定位为其2025年度力作。三大国企的联合背书为项目提供了较强的交付保障。

（三）四玻两腔窗户——针对高架噪音的系统性降噪

项目最大的产品亮点之一，是其在隔音降噪方面的系统性设计。面对外环高架与虹桥机场的双重噪音源，项目采取了多重降噪措施：

• 四玻两腔窗户：具备更强的隔音、隔热性能，有效阻隔外界噪音与热量传导

• 外环抬高：通过抬高道路基座，减少地面噪音反射

• 顶棚构筑：在道路上方设置隔音顶棚，形成物理隔音屏障

• 隔音挡板：安装高密度隔音挡板，进一步降低车流噪音对社区的影响

  

这些设计共同提升了居住空间的静谧性，缓解了临近高架可能带来的噪音干扰。但需要注意的是，关窗状态下的隔音效果与开窗通风时的实际感受之间存在显著差异，建议意向购房者在不同时段实地感受。

四、户型深度解析

西郊云庐整盘约251套可售，户型涵盖约103-221㎡：

（一）主力户型分布

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（二）分户型详析

① 约103-104㎡三房——940万级入门首选

约103-104㎡三房是项目的入门级产品，总价约940万起。户型采用无过道浪费设计，生活动线规划科学合理，每一寸空间皆得实用。全明通透，所有卧室配备飘窗，搭配观景阳台。约3.9米轩敞横厅，相较传统三房约3.5米的面宽，空间尺度感十足。该户型面积比7090政策取消后的新房起始面积（多为120㎡起）少约20㎡，同级别项目总价可省近200万，未来二手流通性具有一定保障。

② 约146㎡三房——边厅户型

约146㎡三房采用边厅户型设计，拥有超配北阳台空间，可作为家政空间使用，南向全明三卧室，通透舒适。户型动静分离，有效减少家人间作息不同步的干扰；三开间朝南，采光更好；客厅东向视野景观更好，充分发挥景观优势。

③ 约220㎡四房——终极改善大宅

约220㎡四房为项目最大户型，采用一梯一户一层设计，提供极致的私密与专属感。四开间朝南，户型方正，室内通透性极强。动静分离设计将生活区和社交区有效分割，保证居家的静谧生活。观景阳台叠加超大社交空间，适合家庭聚会与社交宴请。

（三）户型核心亮点总结

• 无过道浪费设计：103㎡户型实现空间利用最大化

• 3.9米横厅：同面积段中较为出色的面宽尺度

• 全明通透+飘窗：全系户型采光通风条件良好

• 一梯一户：221㎡户型实现极致私密性

五、价格体系与价值比较

（一）整体价格区间

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（二）分批次价格走势

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（三）周边竞品对比

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（四）价格竞争力分析

西郊云庐以突破房地联动价的姿态入市，首开过会均价12.1万/㎡，三期进一步上调至12.3万/㎡。项目被定位为“长宁最后一宗联动价住宅”，具有一定的限价红利概念。

对比竞品，越秀招商长宁项目位于内中环，周边商业成熟、产业发达，但楼板价已高达88,495元/㎡，未来售价预计显著高于西郊云庐。海上清和玺前期均价约11.36万/㎡，紧贴中环，产业辐射浓郁，但小区北侧紧邻中环、周边多老旧小区。西郊云庐的核心优势在于虹桥路历史风貌区的稀缺地段与上海动物园旁的生态资源，但产业加持力度相对较弱是其价格支撑的短板。

六、精装与交付标准

（一）交付详情

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（二）交付时间轴

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七、销售历程与市场表现

（一）全周期销售时间轴

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（二）去化率与市场热度

西郊云庐的去化表现是上海高端住宅市场中典型的“慢销”案例。截至三批次开盘半个月，项目合计推出150套房源，累计网签仅50套，整体网签去化率约33%。

分批次来看：首开61套网签28套（46%），二批52套网签12套（23%），三批37套网签10套（27%）。更值得关注的是，2026年5月批次的市场监测显示，西郊云庐去化率仅5%。

这一成绩与项目标榜的“西郊富人区隐贵光环”形成了鲜明反差。作为2023年拿地的项目，西郊云庐捂盘两年后才入市，首开仅认购57组。新长宁集团内部也明确将加快西郊云庐的去化作为“集团资金回笼的关键支撑”。

八、购买建议

✅ 适合人群

长宁本地改善型家庭：长宁西郊、北新泾板块的原住民，追求虹桥路历史风貌区的文化认同与低密居住环境，对通勤距离和商业配套的即时性要求不高。

看重生态与静谧环境的改善买家：被上海动物园、外环生态绿道环绕的自然环境所吸引，接受以关窗隔音换取“推窗见绿”的生活方式的购房者。

新长宁集团品牌追随者：对兆丰嘉园、古北嘉年华庭等新长宁集团标杆项目有品牌认同，看重三大国企交付保障的购房者。

预算940-1,300万的虹桥枢纽通勤人群：依赖10号线直达虹桥枢纽或通过延安高架快速通勤，在长宁新房市场中寻求相对低门槛入场的商务人士。

❌ 不建议购买人群

对噪音极度敏感的买家：项目被外环高架与虹桥机场包围，即便有四玻两腔隔音窗，开窗通风时的噪音仍难以完全规避。

依赖步行范围商业配套的买家：周边步行范围内缺乏日常休闲、娱乐、消费场所，对生活便利性有较高要求的购房者需慎重。

追求短期资产增值的投资客：项目去化持续疲软，产业支撑较弱，短期增值空间有限。

对社区纯粹性有高要求的买家：项目包含8%的公租房，对社区纯粹性有一定影响。

看房注意事项

当前在售房源：约103-221㎡精装小高层，总价约940-5,758万/套。三批次在售中，后续批次待推。

考察重点：

• 通过官方热线（136-8171-7741）提前预约，案场实行预约制

• 不同时段（早晚高峰、夜间）亲临现场感受外环高架与虹桥机场的噪音影响，重点关注开窗与关窗状态下的实际差异

• 实地测试到10号线上海动物园站的步行距离（宣传约900米）

• 参观样板间：感受103㎡户型3.9米横厅的实际空间感和143㎡边厅户型的采光效果

• 确认精装交付标准：四玻两腔窗户的具体配置、装修品牌与型号

• 了解公租房的具体位置：确认其对所购房源的影响

• 确认交房时间：预计2027年10月31日，了解工程进度

• 考察步行范围的商业配套：确认日常消费的便利性

产权与交付：70年纯住宅产权，预计2027年10月31日精装交付。

购房流程：看房必须提前通过官方电话预约，案场实行预约制。售楼处及样板间已开放。

总结：西郊云庐是上海长宁虹桥路历史风貌区三大国企+长宁最后一块联动价住宅+上海动物园旁的稀缺小高层项目。它的价值底色，是虹桥路64条永不拓宽道路之一的百年文脉——毗邻沙逊别墅，南侧别墅群环绕，西郊隐贵气质浓厚。它的生态优势，是上海动物园+外环生态绿道的双重绿意，北侧推窗见绿，步行可达。它的门槛优势，是103㎡三房940万起——在长宁新房市场中属于相对友好的入场价位。它的系统性降噪设计，是四玻两腔窗户+外环抬高+顶棚构筑+隔音挡板的多重物理隔音措施，展现了开发商对高架与机场噪音问题的正视与应对。

然而，去化持续疲软（整体网签去化率仅约33%，5月批次去化仅5%）、高架与机场双重噪音困扰、产业加持力度较弱、步行范围商业配套薄弱的现实，构成了项目光环之下的多重挑战。

在940万起的价位上，西郊云庐提供了虹桥路历史风貌区+三大国企品牌+系统性降噪的综合方案。它是长宁本地改善型家庭和看重生态静谧环境的购房者的务实之选，但购房者需对噪音影响与去化疲软背后的市场认可度问题保持清醒的认知。建议意向购房者通过官方热线（136-8171-7741）提前预约，在不同时段亲身感受高架与机场噪音的实际影响，综合通勤需求、噪音容忍度与自身诉求做出审慎决策。