昨天后台有条留言，问得特别实在：
"小婷，能不能出一期500万到1000万的房子？刚需也想看，1000万左右的也想看。"
这条留言我存下来了。今天把手里这几个月跑过的盘，加上最近新取证的几个，按预算重新排了一遍。
先说清楚：下面所有价格，都是公开渠道能查到的参考价和拟售价，不是成交价，也不是我给你的报价。真要算钱，得对着案场当天公示的一房一价表算。
一、买之前，先校准三件事
第一，拟售均价是价格上限，不是成交价。
预售证上那个"拟售均价"，是开发商报备的天花板。北京新盘实际成交普遍低于这个数，低多少，各家、各批次都不一样。所以看到"拟售6万"别慌，也别看到"拟售5万"就觉得捡到便宜——关键看开盘实收。
第二，得房率有两个口径，别被一个数绕进去。
一个是产权得房率（套内面积÷建筑面积），这个是硬数字；另一个是综合使用率，把阳台半赠送、设备平台全赠送、飘窗都算进去，案场爱用这个。两个都合理，但你要知道自己在看哪一个。同样是93㎡，一个盘说"使用率98%"，另一个说"得房率84%"，可能说的是同一件事的不同算法。
第三，500万到1000万，选板块比选户型重要。
这个预算段在北京很尴尬：够不上核心区的改善，又比纯刚需宽裕。同样的700万，在通州能买119㎡的洋房四居，在海淀只能摸到98㎡的洋房三居起步。没有对错，看你每天的时间花在哪——是花在路上，还是花在房间里。
下面按预算分四档，我从低往高说。
二、400万-550万：刚需上车，重点看"有没有地铁"
这个段位最该问的不是"户型好不好"，是"我每天怎么出门"。
亦庄国贤府（大兴瀛海·中建智地）77㎡三居两卫，约385万起；95㎡三居，约475万上下。这是今年北京土拍第一宗溢价成交的地块，五家房企举牌49轮抢下来的。8栋510户，容积率2.0，9月15日取证、510套一次全推。77㎡做三居两卫带主卧套房，官方口径加赠后得房率破100%——这个数字是含赠送的口径，你去看的时候记得问产权得房率是多少。提醒一句：77㎡和95㎡集中在边角楼栋，位置在全盘里不算占便宜。
北投和璟（通州宋庄）85㎡三居约340万、95㎡约380万、149㎡四居约596万。30栋866户的洋房大盘，容积率1.8，8月22日开盘，2028年底交付。得房率高是这个盘的主打。客观说：这个盘周边目前没有已通车的地铁站，规划中的M102、S6线还没落地。如果你每天要进城区通勤，这一条要自己想清楚；如果是自驾或在通州本地生活，4万出头的单价在这个预算段是很有竞争力的。
星寰时代（昌平北七家·未来科学城）78㎡三居约425万、92㎡三居约500万出头。今年3月底开盘，15栋647户，容积率2.15，2028年底交付。这个盘最大的变量是产业：未来科学城本身的就业人口在涨，但板块成熟还要时间。适合在北边上班、预算卡得紧的家庭。
龙湖宸裕（顺义老城）99㎡起步，总价约410万起。22栋559户，容积率1.8，紧邻15号线顺义站。顺义老城的好处是配套现成、不用等规划；要想清楚的是，你和你的工作在不在顺义这个半径里。
三、550万-700万：刚改主力段，盘最多，也最容易挑花眼
湖映天青（通州九棵树·招商蛇口）70㎡约400万、75㎡约430万、91/93㎡约530-550万、117/119㎡约680-700万。9月5日取证、9月19日开盘，8栋11层纯洋房，容积率1.6，363户，这在通州老城里是很少见的低密指标。9月19日开盘前认筹就超了300组，热度是真的。客观提醒三条：一是物业费5.88元/㎡·月，不算便宜；二是2029年交付，期房周期要接受；三是隔壁中海玖树满和前期网签约5.1万/㎡，湖映天青楼面价更高，定价也高出一档——这两个盘的价差，值得你自己去比一比。
亦庄国贤府106㎡约530万、108㎡约540万——这个面积段在小高层，客厅尺度放得更大，但比95㎡少了一个家政间。
星寰时代112㎡四居约570万、118㎡三居约650万。92㎡和118㎡之间差了150万，选哪个取决于你家到底要几间房，而不是哪个更划算。
龙樾璟序（石景山鲁谷·北京城建）98㎡约505-525万、115㎡约593-616万、118㎡约608-632万（参考渠道报价，以开盘公示为准）。17栋736户，容积率2.15，68-118㎡，北排5栋18层小高层、中南区12栋8-11层洋房。位置在石景山、丰台、海淀三区交界，这是它最大的卖点，也是最容易让人产生误会的地方——交界不等于享受海淀的资源，划片、学籍各自归各区，别听一句"海淀旁"就当真。
未来元著（大兴西红门·中建壹品）83㎡约440-480万、97㎡约530-560万、109㎡约600万出头。12栋644户，容积率2.3，2028年底交付。备案价约6.5-6.97万/㎡，首开口径普遍在5.0-5.6万/㎡——这个价差你必须问清楚，是按哪个价签合同。规划中的19号线南延西红门东站离项目很近，但通车时间还没官宣，头一两年通勤要靠4号线加自驾。
四、700万-900万：改善进阶，开始拼产品和圈层
湖映天青117/119㎡四居，约680-700万，南向面宽超10米，边户270°转角窗正对中央湖，是这个盘的楼王产品。
龙樾璟序115/118㎡四居，约600-630万起，得房率口径95%以上。
未来元著129/130㎡四居，约740-770万；139㎡楼王约800万上下。
星寰时代128㎡四居，约700万上下，是这个盘的顶配。
北投和璟149㎡四居约596万——149㎡卖到这个总价，是这个预算段里单价压得比较低的选择之一，代价是位置和通勤。
五、900万-1100万：够一够的改善，两个盘值得看
金茂满昱（朝阳东坝·金茂+建发）116㎡三居约800-950万，140㎡四居约1000-1150万，168㎡四居约1400万上下。8栋11-17层小高层，384户，容积率2.0，五环内，9月2日开盘。金茂的五恒科技系统是它和周边盘最大的区别，最高得房率95%。要算清楚的一笔账：物业费7.98元/㎡·月，另有能源费约67元/㎡·年。按116㎡算，一年物业费加能源费大约1.9万元。这是科技住宅的真实持有成本，不是坑，但你得提前知道。交付时间是2028年底。
瑜海澐颂（海淀上地·海开控股）98㎡三居起步，官方公示的总价区间是889万到2523万；渠道口径多说98㎡在1000万上下。30栋4-10层纯板洋房，719户，容积率2.2，9月12日取证，一次全推。这是上地核心区近几年少有的纯商品房洋房供应，中关村软件园南侧。要留意的是：98㎡北侧紧邻保密单位和学校，北窗装了金属格栅防对视，视野会受影响；98㎡也是全系里没配系统窗的户型，客厅是飘窗不是落地窗；交付要到2029年。12.26万是拟售均价，不是成交价。
六、一张表看懂
七、最后三句提醒
一是期房周期。上面这些盘，交付时间大多在2028年底到2029年。买房前先问自己：这两三年我能不能等？租转买的过渡成本算没算进去？
二是持有成本。物业费从4块多到8块，差一倍。科技住宅还有能源费。按30年算，这是一笔不小的钱，别只看房价。
三是学区和交通，只信公示。新房不承诺学区，划片以交付后当年教育主管部门的公示为准；轨道交通以官方通车信息为准，别把"规划中"当成"已有"。谁跟你口头承诺，都不算数。
我是做贷款出身的，跑了十年，最怕的就是客户签完字才发现：当初算的月供，和实际批下来的不是一回事。所以看房之前，先把首付、月供、税费、物业费这四笔账算清楚，再谈喜欢不喜欢。
你在哪个预算段、每天在哪儿上班，评论区说一下，我帮你对着这份表筛一筛——哪个盘该去看，哪个盘可以先放一放。
因为时间有限只写了一部分楼盘，想要改善其他楼盘也可以私信我。
数据来源：北京市住建委预售公示系统（各盘预售证与拟售价格）、公开媒体报道与渠道报价，抓取时间2026年9月20日。文中总价均为参考价与拟售口径，实际成交以案场当日公示和合同为准！
