黄瑜:发布2026中国物业服务百强企业研究报告

一、研究原则、研究样本和数据基础

中指研究院坚持以数字为依据，坚持客观、公正、准确、自愿的研究原则。2026中国物业服务百强企业研究从中国的37.5万家物业服务企业中优选了2000余家企业进行邀请填报数据，实际参与填报数据的大概千家。经过一系列的筛选，包括数据的交叉复核，综合评价产生了2026中国物业服务百强企业。数据基础包括百强企业填报数据，中指研究院数据库数据，还有过去从2008年到2025年19年的中国物业服务百强企业研究的数据积累，以及通过企业的年报、审计报告进行再次交叉复核确认数据，然后进行系统研究。

二、方法体系

2026中国物业服务百强企业指标体系包括经营绩效、管理规模、服务质量、发展潜力、社会责任5大方面，设计22个具体指标，采取因子分析法进行相应评价。我们根据行业发展趋势对百强研究方法体系不断改进和完善，首次将“服务资产总值”纳入物业百强企业研究指标体系，替换掉“总资产”，旨在强化企业将服务价值作为可持续发展能力的核心逻辑，为识别真正具备长期护城河的优质物企提供了标尺。

三、百强企业发展特点

（一）经营绩效

1.1 百强企业营收增速企稳至3.44%，基础服务压舱石作用进一步凸显

百强企业营收增速企稳。2025年，百强企业营收均值为16.60亿元，同比增长3.44%，增速较上年基本持平，较2021年下降10.77个百分点。

TOP10企业增速下降更快，但仍是百强企业的近2倍。TOP10企业营收均值约为163.25亿元，同比增长6.64%，增速趋稳，较2021年下降43.53个百分点，但仍是百强企业增速的近2倍。主要原因为物业企业不再盲目追求发展速度，增长更趋稳健。

分业务板块来看，基础服务收入的增速最快，表现出较强的抗周期韧性。2025年，基础物业服务收入均值为14.13亿元，同比增长5.23%，高于营收增速。增值服务与创新型服务的收入均呈现负增长，企业仍在进行业务结构的优化与战略聚焦。2025年，增值服务收入均值和创新型服务收入均值分别为2.09亿元、0.37亿元，分别下降5.77%、5.04%。

从收入结构来看，基础物业服务为核心盘，2025年收入占比达到85.15%，同比提升1.44个百分点，压舱石作用进一步凸显；增值服务2025年收入占比为12.61%，同比下降1.23个百分点，较2021年下降约9个百分点，主要受非业主增值服务大幅缩减及社区增值服务战略调整的影响；创新型服务贡献持续较低，2025年收入占比仅为2.24%，经过近几年探索未取得突破。

1.2 增值服务聚焦业主刚性需求，注重专业能力塑造

增值服务收入持续下降。2025年，百强企业增值服务收入均值约为2.09亿元，近几年一直处于下降通道。其中，社区增值服务收入均值为1.58亿元，同比微降，但在增值服务收入中的占比持续提升，已达到75.53%；非业主增值服务收入均值为0.51亿元，同比大幅下降17.42%。

社区增值服务围绕“资产”“空间”“人”三类需求开展，三大业务板块的经营呈现出以下特征。

资产运营服务聚焦“存量需求”，在微改造、二次装修以及二手房经纪方面有天然优势。2025年，资产运营服务收入均值为3633.03万元，同比微降1.16%。其中，美居服务收入均值为1959.78万元，同比增长3.60%。房屋经纪收入均值为1673.25万元，同比下降6.20%，主要源于房源不足及专业能力不够。

空间运营服务转向“价值共创”。2025年，空间运营服务收入均值为5365.96万元，同比下降2.90%，首次出现下降。原因：一方面，2025年，部分地区对公共收益用途进行明确规范限制；另一方面，业主权利意识觉醒，影响物业企业收益分配。

社区生活服务聚焦高频刚性需求。百强企业应基于信任优势围绕“一老一小”及宠物进一步探索业务。2025年，百强企业社区生活服务收入均值为4640.37万元，同比增长2.85%。其中，社区零售、家政服务及社区养老的收入均值分别为3327.80万元、773.90万元和258.70万元，同比分别增长3.2%、2.4%和9.1%；社区教育收入均值约为279.97万元，同比下滑4.8%，仍待进一步突破。

1.3 创新型服务围绕IFM和城市服务赛道布局，追求真实利润和现金流，主动进行收缩聚焦 

2025年，百强企业创新型服务收入均值为0.37亿元，同比下降5.04%，逐步聚焦于IFM（综合设施管理）与城市服务两大方向，并呈现出收缩与聚焦的特点。原因包括以下两方面：一方面，宏观经济环境承压，消费需求降低，业务发展难突破；另一方面，企业战略转向追求真实利润和现金流，主动进行收缩与聚焦。

IFM布局重心改变，团餐服务热度下降。如金科服务的团餐业务并入企业服务，进行战略收缩。物企团餐布局热度下降主要有以下三个原因：第一，能力错配，团餐服务对物企而言是专业赛道，物业企业很难补足能力短板；第二，团餐利薄，对成本管控要求高，容易导致亏损退出；第三，竞争激烈，拿项目难度大，且易流失。

头部企业将IFM作为重要赛道，强化专业能力建设。2025年，碧桂园服务成立IFM业务集团，聚焦7大类行业客户，覆盖互联网、新能源、智能制造、医疗等重点领域，服务涵盖行政、安保、工程、环境、餐饮、会务等。

城市服务低毛利、收款难特征突出，多家企业主动收缩城市服务业务。2025年，碧桂园服务、泓盈城市服务等企业，城市服务收入均出现下降，且降幅均超过10%。侨银股份、福龙马等环卫公司营业收入也出现小幅下滑。百强企业针对城市服务从两个方向主动进行战略调整：第一，业务聚焦，碧桂园服务在2025年年报中将原“城市服务”业务板块更名为“环境业务”，聚焦城乡环卫、固废处置、环境治理等核心领域。第二，放弃低质项目和资产，收缩业务规模。

1.4 营业成本率创新高达80.98%，但成本结构进一步优化

营业成本及营业成本率持续增长，成本管控压力仍较大。2025年，百强企业营业成本均值为13.44亿元，同比增长4.53%，增速较上年有所放缓，但仍高于营收增速。营业成本率为80.98%，较2024年提升0.85个百分点。近几年处于持续上升阶段，成本端的刚性上涨仍在侵蚀企业的盈利空间。

从营业成本结构来看，人工成本占比下降，成本结构持续优化。2025年，百强企业员工成本占总营业成本的53.52%，同比下降1.19个百分点。设施设备日常运行和维护费用占比为11.31%，同比小幅提升，主要是智能化设施增加导致的运营维护成本增加，以及项目平均楼龄增加导致的公共设施运营维护成本的刚性增长。清洁卫生费、秩序维护费占比均有所提升，主要由于作业工具的迭代升级以及智能设施设备的购置与更替。

尽管百强企业持续进行人员优化，但员工成本仍刚性上涨。2025年，百强企业员工数量均值约为6026人，同比下降0.92%，但员工成本均值约为7.19亿元，同比增长2.26%。企业减员不降本的原因：一方面，人力合规成本刚性上涨。最低工资标准、社保缴费基数逐年上调，企业社保、公积金等法定支出提升；另一方面，为加强品质建设、推动科技替代人工，百强企业持续优化人员结构，高技能或高薪人员的占比提高。

1.5 毛利润同比微降，净利润首现反弹，关联方风险出清

毛利润同比微降。2025年，百强企业毛利润均值为3.16亿元，同比下降0.97%，降幅收窄。毛利润下降原因：第一，收缴率下降，降费等导致基础服务收入承压；第二，非业主增值服务持续收缩，社区增值服务战略调整；第三，成本端人工、物料、设施维护等成本刚性上涨，对企业利润形成挤压。

从毛利润构成看，基础服务占比达81.96%，同比提升1.72个百分点，是核心利润来源；增值服务和创新型服务占比分别为16.38%、1.66%。

净利润止跌反弹。2025年，百强企业净利润均值为8312.74万元，同比增长4.03%，2022年以来首次实现正增长。净利润反弹主要源于金融资产及商誉减值压力减轻，导致部分企业净利润大幅增长甚至实现扭亏为盈。融创服务2024年金融资产减值亏损净额13.88亿元，商誉及其他无形资产减值0.75亿元，2025年减值计提大幅下降，实现扭亏为盈。

2025年，百强企业毛利率均值为19.02%，较上年下降0.85个百分点，其中，基础物业服务、增值服务及创新型服务的毛利率均出现下降。净利率均值为5.01%，较上年微增0.03个百分点，与净利润反弹的原因一致。

1.6 现金充裕与增长困境矛盾并存，物企理财需兼顾收益与风险

物业企业普遍面临营收增长放缓、利润率下降、坏账风险等财务挑战，但现金资产仍然充裕。2025年，60家上市物企（截至2026年4月15日，已披露相关数据的港股及A股主板企业）的现金及现金等价物均值约为17.76亿元，同比下降1.44%。近五年来，该指标持续稳定在17.5亿元至19.5亿元的主要区间内，整体波动幅度有限，表明物业企业的资金状况稳定。

投资理财热度提升。部分物业企业利用闲置资金投资理财，以期优化资金配置，如保利物业、融创服务、南都物业等。大部分企业投资风格稳健，多以低风险的理财产品为主。如保利物业、融创服务等将闲置资金购买结构性理财产品和固定收益类理财产品。少数企业涉足白银、股票等风险相对较高的投资标的，引发行业关注。

物企理财热深刻折射出行业普遍面临的增长瓶颈，引发了市场对企业主业增长动能不足的担忧。物业企业投资理财必须在严控风险的前提下进行，以避免造成严重损失影响主业发展。

（二）管理规模

2.1 管理面积增速低于营收增速，增长逻辑从规模转向效益

管理面积增速进一步下降。截至2025年底，百强企业管理面积均值为7063.69万平方米，增速仅为1.69%，同比下降0.49个百分点；合约面积均值为8924.81万平方米，同比仅增长0.87%。百强企业营业收入增速虽已企稳，但管理面积增速仍呈下降趋势，增长逻辑从追求规模扩张转向注重效益提升。

从增量市场来看，新项目减少压缩了企业规模扩张的空间。2025年，我国新建商品房销售面积约8.81亿平方米，持续处于下降阶段；房地产开发企业竣工面积和新开工房屋面积也均持续显著收缩。

从存量市场看，企业坚持拓展优质项目，并汰换劣质项目，不追求数量增长。2025年，中海物业持续优化业务结构并推进亏损项目治理，退盘项目约5560万平方米。

管理面积的绝对值已不再是核心考量指标，取而代之的是企业对规模质量的高度关注。越来越多的上市公司不再披露管理面积数据，如融创服务、合景悠活等。

中指研究院首次将“服务资产总值”纳入物业百强企业研究的指标体系。旨在突破行业主要依据物理面积和财务数据进行评价的局限，引导企业注重服务价值。

2.2 第三方管理面积占比微降，市拓与留存双向承压，并购贡献进一步下降

从项目来源结构看，第三方管理面积占比微降。2025年，百强企业第三方管理面积占比为54.56%，较上一年小幅下降。主要原因有以下三个方面：第一，市场拓展竞争加剧、项目获取难度上升；第二，第三方项目留存率较低；第三，并购贡献进一步减弱。

在项目拓展方面，住宅业态“带资进场”频繁发生，内卷加剧。苏州、合肥、南京、武汉等多个城市均有案例，带场资金额动辄上百万元。非住宅领域面临专业能力门槛高、竞标难度大的现实痛点。随着越来越多的企业拓展非住宅业态，竞标企业数量增加，竞争日趋激烈。在项目留存方面，第三方项目流动性更高。企业退出的项目多集中于第三方项目。第三方项目陷入“拓新难、留存难”的双重困境。

并购对第三方管理面积的贡献进一步下降。据中指研究院2025年内监测到的18宗收并购事件中，内部资源整合类占比最高，共发生11起，约占总量的61%；专业赛道并购类占比22%，而规模型并购案例数量最少。企业对收并购战略更加理性，主动收缩并购投入，转向服务升级、运营优化与数字化提效。

2.3 住宅项目撤场现象加剧，非住宅领域留存率更低，依托专业能力适配布局

从业态构成来看，2025年百强企业住宅业态管理面积占比约为65.87%，非住宅业态占比为34.13%，业态结构保持稳定。

住宅项目具有高留存率特点，但近两年项目退场现象加剧。2025年初至2026年3月底，中指研究院共监测到住宅撤场项目案例212个，并从以下几个维度分析撤场现象的特征。

从退场企业的分布上看，百强企业主动撤场的案例显著增多。据统计，百强企业主动退场案例超80个，占比约38%。

从城市分布上看，苏州、重庆、合肥、南京、成都、武汉、杭州、徐州等城市住宅撤场案例较多，占全部监测样本的65%左右。撤场原因：第一，受限价政策影响，业主要求降费或更换物业公司，以重庆市为代表；第二，部分高空置率、低收缴率次新房因亏损退出，此类项目在武汉较多；第三，因对物业服务不满，业委会解聘并更换物业公司，这一现象在苏州、徐州比较常见；第四，部分老旧小区长期收缴率低迷、业主缴费意识薄弱，刚性成本持续上涨，导致物业亏损撤场，该类情况各城市均有发生。

从撤场项目上看，次新房项目撤场案例增多。据统计，楼龄在5年以内的次新房项目占比达35%。部分次新项目面临高空置率、低收缴率、开发商坏账等问题。

非住宅领域机遇与挑战并存。一方面，业态持续细分，招投标机会较多。据中指研究院“AI招投标Agent”监测，2025年行业全年招标信息41.5万条，其中，办公物业是招标项目数量最多的业态，占比达47.46%；此外，学校、医院、公众物业、产业园区招标数量占比分别为23.68%、6.27%、4.95%、1.31%。另一方面，非住宅项目具有单一业主、项目不确定性较高、服务专业性较强等特征，项目留存率相较住宅项目往往更低。百强企业应依托专业能力适配特定的非住宅赛道，提升项目稳定性及专业能力。

（三）服务品质

3.1 收缴率降至87.32%，满意度得分亦承压微降，行业进入“品质攻坚”阶段

百强企业物业费收缴率持续下滑，项目运营压力持续加大。2025年，百强企业平均物业费收缴率为87.32%，呈持续下降趋势，住宅平均物业费收缴率更低，为82.67%。收缴率持续走低的主要原因：第一，宏观经济承压，业主对物业费的价格敏感度显著提升；第二，物业服务体验与业主预期之间存在落差，导致业主产生“支付对价不匹配”的心理，拒缴物业费；第三，部分城市物业费限价，加剧了缴费抵触情绪。

项目留存率下降，项目可持续性运营面临挑战。2025年，百强企业项目留存率为95.69%，同比下降1.12个百分点。一方面，行业竞争日趋激烈，优胜劣汰升级。无论是住宅还是非住宅业态，业主方在续约或重新选聘时，倾向于选择服务体验更优、性价比更高的物业服务企业，淘汰不满意的物业公司。另一方面，部分企业基于经营效益考量，主动退出低质项目，优化项目组合。

满意度得分承压下行。2025年，中指研究院物业服务满意度普查数据显示，行业整体满意度得分为72.9分，同比微降。标杆企业的客户满意度得分首次出现下滑（同比下降0.2分），反映出满意度走低已成为行业共同面临的系统性挑战。从各细项满意度得分来看，客户服务得分最高为78.8分，反映出物业企业在客服维护方面取得一定成效。但围绕资产的车辆管理、装修管理、公共设施维护等基础服务项目得分偏低，服务质量有待提升。

3.2 政策明确“服务质量提升”核心导向，标准化坚持“服务设计”与“标准落地”并重

政策明确“物业服务质量提升”核心主线。“好服务”重要性被提升至新的高度。“十五五”纲要提出“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”“建立房屋全生命周期安全管理制度”。

地方层面也陆续出台与“好服务”配套的服务标准或指导准则，从服务规范、社区治理、监督沟通、智慧运维等多维度，提出了更为细化的落地指引，切实推动“好服务”从理念走向实践。如安徽省发布《安徽省物业“好服务”导则》。

从物企实践来看，“好服务”的构建总结为五大方向：一是服务精细化，持续打磨服务细节，深入洞察并响应业主的多元化、深层次需求；二是服务适配化，根据不同业态属性、项目定位与客群特征，构建差异化的服务产品与运营标准；三是服务人文化，以有温度的服务动线、有情感的沟通方式，建立与业主之间的情感联结与社区认同；四是服务智慧化，借助数字化、智能化手段重塑服务流程，提升服务效率与体验感知；五是服务价值化，以专业的资产维护与运营能力，支撑物业资产的长期保值增值。

行业持续加强标准化建设，呈现出四个特点。第一，从粗放走向精细化建设。第二，从基础物业标准到增值服务规范，外延逐步扩大。第三，从内部管理到对外输出。第四，从企业推进到多方共建。2025年5月30日，《物业服务客户满意度测评》（GB/T 45698-2025）和《物业管理术语》（GB/T 45700-2025）2项国家标准正式发布，填补了行业空白。

企业标准化建设需坚持“设计”与“落地”并重，既要注重服务标准的精细化、系统性设计，也要推动标准在项目运营层面真正落地，保障品质提升。

从收费模式上看，目前主流的收费模式仍是“包干制”，这与国内制度基础、市场机制与治理结构等多个因素有关。各地对物业费定价模式进行探索，推动从传统的“包干制”转向“酬金制”。部分地区在酬金制基础上进一步创新，衍生出“信酬制”“信托制”等模式。旨在通过强化资金归属明确性、收支公开透明化、业主监督实质化等机制，推动构建可持续、权责清晰的物业服务收费与治理体系。

百强企业应重视物业费定价模式的转型，具体策略可聚焦于三个方向：第一，秉持模式适配原则，优先在业主组织健全、付费意愿高的高端住宅、商业综合体或产业园区等项目进行试点；第二，贯彻透明运营与监督模式，构建标准化、模块化的服务产品体系与成本核算机制，通过技术工具实现成本、支出、收益的全流程公开；第三，建立动态的调价机制，使服务标准、成本波动与服务价格联动起来，如制定《物业服务分级标准》，每级对应明确的服务清单与价格区间。

（四）发展潜力

4.1 近330亿平管理规模，超1.8万亿营收空间，多元细分领域均具备挖掘潜力

行业市场空间持续增长。从管理面积看，截至2025年末，全国物业服务行业管理面积达327.36亿平方米，预计到2030年将达近400亿平方米。从营业收入看，2025年，全国物业服务企业总营业收入约1.83万亿元，同比增长4.06%（结合国家普查数据综合测算）。未来，物业服务行业的市场空间将进一步扩容。

从增量维度审视，“好房子”建设须匹配中高端品质的“好服务”以实现资产的保值增值。2025年，我国新建商品房销售面积为8.81亿平方米，这一销售规模将逐步转化为行业的新增管理面积。

从存量市场看，城市更新战略的深入推进加速释放物业管理行业新动能。根据住建部统计，2025年，全国全年实际新开工改造城镇老旧小区2.71万个，2020-2025年累计进行老旧小区改造近29万个。大量老旧小区在完成改造后，会引入专业化物业服务，为物业企业带来了新的存量项目覆盖机遇。

非住宅领域涉及多元业态及众多场景，但物业企业在该领域的服务浓度整体不足，巨大的蓝海空间有待挖掘。截至2025年底，全国共有医疗卫生机构110.7万个，其中医院3.8万个，在医院中有公立医院1.2万个，民营医院2.6万个；基层医疗卫生机构105.5万个。文体场馆方面，全国共有公共图书馆3253个，文化馆3517个，档案馆4227个，体育场地500.4万个，体育场地面积43.7亿平方米。

行业增值服务空间大，企业应依托自身优势进行布局：政策持续加码社区消费场景，物企业务边界持续拓展，探索社区零售、家政服务、托育养老等“物业+生活服务”模式，激发业务潜力

4.2  AI时代：科技在物业服务场景加速落地，驱动行业降本增效

科技成为物业行业应对成本压力、提升运营效率的关键驱动力。以2025年上市公司数据为例，上市物业企业（截至4月15日披露2025年年报的企业）的平均管理费用约为3.86亿元，同比下降3.89%。

科技赋能降本增效已跨越理论阶段，进入成果量化期。保利物业加速AI大模型与数据中台在业务场景的落地，显著提升服务响应速度和运营精细度，行政开支金额同比下降约11.5%，占收入比例下降约1.1个百分点至约5.8%。

在软件与AI应用层面，物业企业正积极利用AI大模型的强大能力，围绕企业运营的核心场景进行创新布局。如AI助手、智能工单系统、数字员工应用等方面。

在机器人布局方面，物业企业正通过自主研发、生态投资或战略合作等多种模式，加快智能机器人在保洁、安防、巡检等具体作业场景的落地。例如，碧桂园服务自主研发的清洁机器人已在多个城市项目投入使用。智能机器人优势主要是可以替代人工从事重复性、高危环境工作，且边际成本随规模化应用快速下降。

行业的AI应用正在聚焦具体场景，以解决具体问题为导向，成为新的生产力工具。中指研究院研发“AI招投标Agent”赋能企业高效投标。“AI招投标Agent”实时追踪全国范围内所有公开的物业招标信息，通过深度关联中指研究院的海量数据资源，能够前置对物业合约到期项目、新增土地信息等进行监测分析，自动生成标讯信息，让物业企业的投标工作变得简单又高效，并显著提高企业投标数量和中标概率。

（五）社会责任

提供多层次就业岗位，纳税增速约1.12%，略高于全国平均水平；物业企业深度参与社会基层治理

物业行业作为民生服务的重要载体，在稳就业中扮演关键角色。根据第五次全国经济普查结果保守推算，2025年物业服务行业从业人员规模超过900万人。

百强企业2025年员工数量均值为6026人，较2024年略有下降。一方面智能化、数字化布局减少了保安、保洁等传统基础岗位；另一方面通过组织精简优化员工结构。百强企业外包业务占比较高，在吸纳基层劳动力方面发挥着重要作用。

纳税是企业履行社会责任的重要体现。2025年，百强企业平均纳税额约7933万元，同比增长1.12%，略高于2025年全国税收收入增长率（0.8%）。

物业服务企业被正式纳入国家城市治理现代化体系。2025年8月印发的《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》进一步将“提升城市治理能力水平”列为重点任务，并特别提出要“探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式”。

物企普遍通过三种路径深度融入基层与城市治理体系：一是健全“社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行机制”，在社区党组织统筹下参与议事协商、矛盾调解；二是主动承担网格内巡查发现、事件上报、轻微问题即时处置等职责，发挥好业主和政府之间的桥梁作用；三是承接政府委托的社区公共服务项目，如垃圾分类督导、应急管理等。

结语：从1981到2025，中国物业管理行业历经九个“五年规划”，完成了从无到有、从幕后到台前的跨越。半个世纪，潮起潮落，我们既是见证者，更是建设者。

2026，站在“十五五”的新起点，让我们以“好服务”为根基，在变革中筑基，在创新中前行，推动行业迈向高质量发展新台阶！