抛开纷繁的描述与情绪，我们今天用一串串数字勾勒出楼市最鲜明的轮廓。

在市场底层逻辑重塑的过程中，寒意依旧深重 ，但褶皱之下也已萌动着一丝极其微弱的曙光。

这篇文章，我们将通过数据，为您解读。

一、新房市场：依然很冷，但降幅收窄

核心数据：2026年1月，百强房企的合同销售额同比下降 25%，较2025年12月的-28%降幅略有收窄。但需要警惕，环比47% 的跌幅与过去五年的1月平均降幅（-46%）一致，春节假期休市起到了主导作用。

更加准确的“真实温度” 。

瑞银指出，剔除春节低基数影响，以两年期（对比2024年1月）数据看，降幅为29% ，这一数据与去年12月（-28%）几乎持平。这意味着，市场的深度调整仍在持续底层。

市场的根本症结何在？报告给出了非常具体的量化路径：新房销售的持续复苏，需要两大前提支撑：

1. 房贷利率还需进一步降低约130个基点，或给予同等力度的房贷补贴。
2. 居民家庭收入增长，以带动租金和整体房产销售回升。

二、市场结构：二手房显露“相对韧性”，但挂牌量高悬、价格阴跌

这是本次报告中最值得玩味的分化信号。

成交量显著回温：12个城市的二手房成交量（30天移动平均，按面积计）在1月同比仅降 6% ，较12月-33%的颓势已大幅反弹。更值得关注的是，6个主要城市的实时周度二手房交易量，在2026年前四周同比大增25%。

然而，市场挑战依旧巨大：

1. 天量挂牌
   截至1月28日，50个城市的二手房挂牌量仍同比上涨 10.4% ，一线城市也微增2.2%。巨大的供给堰塞湖依然悬顶。
2. 价格仍在探底
   截至2025年12月，6个主要城市的二手房价格指数同比下跌11.7%，租金价格指数同比下跌2%，两者均处于明确的下行通道。

一、二手房市场对比鲜明：1月份，30个城市的一手房成交量同比下滑 29%，表现显著弱于二手房。这清晰地暗示，购房者的偏好正从不确定性更强的“期房”转向价格调整更彻底的“现房”。

三、房企阵营：冰火两重天

在市场下行期，房企的生存状态，分化极其剧烈。

按所有权性质看业绩（1月同比销售额增速）：

• 国有企业：-20%（优于百强房企整体-25%）

• 半国有企业：-29%
• 民营企业：-31%

市场份额：截至2026年1月，国企与民企的市场份额已呈现 52%：38% 的格局，“国家队”占据绝对主导。

典型公司表现（瑞银覆盖范围）：

• 表现优异
  保利发展（+13%）、华润置地（+20%）、中国金茂（+13%） 等实现正增长。
• 大幅承压
  万科（-49%）、龙湖集团（-46%） 等销售额遭遇腰斩式下滑。

四、库存高压：去化周期仍处历史绝对高位

供给侧的恢复遥遥无期。巨大的库存是压制房价企稳和新开工复苏的最直接阻力。

• 一线城市
  截至2025年12月，库存去化周期进一步攀升至 23.8个月。
• 80个城市
  整体库存去化周期更是处于 32.9个月的历史绝对高位。

高库存不仅预示着价格下行压力持续，更意味着未来很长一段时间，新开工和投资意愿都将被严重抑制。

五、写在最后：分化的时代，等待共识的时刻

冰冷的数字描绘了一幅复杂的市场图谱：整体依旧深陷寒冬，但内部已因“质地”不同而剧烈分化。

二手房市场的相对活跃，说明市场仍存在真实需求，但绝大多数流向了价格和交付风险都更透明的存量房。国企与民企的分化，则是信用与融资能力在市场严酷考验下的真实映射。

展望未来，瑞银指出了市场的风险与出路：

• 主要下行风险
  政府限制性政策再收紧、房企融资持续紧张、经济增长不及预期。
• 潜在上行转机
  出台能实质性刺激销售、投资和价格转正的宽松政策；部分房企能以公允价格大规模处置资产，缓解流动性压力。

眼下，市场依然在冰封中等待一场足够规模的政策“春水”或居民收入改善的暖流。拐点已隐约可见，但真正的共识时刻，尚未到来。但终将会来！

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