过去很多人买房，有一个看似简单的经验：

闭眼买省会，直辖市再差也跌不到哪里去。

但是最近一份近5年全国省会城市以及直辖市房价变动的排行榜上，完全推翻了这一说法。

数据表明，在被纳入统计的29个城市的房价全部下跌，平均降幅为35.3%。

有些城市的跌幅超过了50%，几乎是减半了；即使是表现最为稳定的几个城市，也没有完全脱离调整的趋势。

当然，西宁、拉萨等城市并未被包含在内，这个排名也不能代表所有的省会城市的情况。但是它仍然说明了一个问题：

省会和直辖市，不等于房价永远安全。

01、第一档：跌幅超过45%

跌幅靠前的城市，近五年调整幅度最显眼。榜单中，南京的跌幅约为53%，位居前列，武汉、合肥、南昌、郑州等地也同样处于跌幅较大的范围之内。

但是这些城市并没有缺少产业、人口的基础。南京属于长三角地区的重要城市，武汉、合肥也具有产业、教育等优势。

也就是说，城市的整体情况很好，并不意味着房价会一直上涨。

如果一段时间内房价上涨很快，而购房的需求又受到投资预期的影响被推高了，在市场出现降温的时候，价格调整就会比较剧烈。

特别是前几年热门板块供应量大、购房者期望值高的地区，在买家开始持观望态度之后，卖家将会面临更长的交易周期以及更大的谈判空间。

这也说明，城市名字响亮，不是买房稳赚的保证。具体到一个楼盘，位置、价格、品质和周边供应都得看。

02、第二档：跌幅在35%至45%

这一档的城市有很多，既有特大城市，也有直辖市以及省会城市。

榜单上，广州下跌超过了40%，天津、福州、海口等地也在较大的调整范围之内，北京的下降幅度也不小。

广州是第一线的城市，房价的变化引起了大家的关注，但是一个城市的各个地方并不都是相同的。中心区、远郊区以及老城区的房价走势，可能会完全不同。

在观察全市平均水平的时候，不可以把这种平均值理解为每一个区域都会按照同样的比例下降。

天津的调整则提醒大家，直辖市身份不等于房价有“保险”。经济结构、人口的变化、地区之间的供需关系以及库存状况都会对房屋销售产生影响。

买房最终面对的是具体房源，而不是城市名片。

03、第三档：跌幅在25%至35%

杭州、上海、成都等地在原文中的排名并不太好，但是也出现了较大的波动。长沙也是处于这个位置上。

该地区的人口、产业基础比较雄厚，住房的需求层次也比较高。但是这并不表示没有风险。

房价从高位回落之后，购房者仍然会有一定的压力；板块选择不当的话，持有的感觉也不会很好。

更实际的观点是：城市发展和房屋价格有关，但不是简单的一对一关系。

就业机会增多会使得住房需求增大，但是新房供给量大、房价已经透支未来的期望的话，价格仍然要经过一段时间来消化。

04、第四档：跌幅在25%以内

在排行榜上，银川、太原、乌鲁木齐等地的下跌幅度都比较小，其中乌鲁木齐的下跌幅度不到十分之一。

到此为止的时候，有人就会提出疑问了：为什么一些并非传统热门的城市，反而显得更抗跌？

其一就是之前上涨幅度不大，房价的起点也有所不同，所以回撤的空间也就不同了。但是这并不能说明当地的房产一定会更容易出售出去，并且也不能证明房价将来会持续上升。

跌幅不大，并不代表市场活跃度高或者流动性强。

要判断一个房子是否值得购买，除了观察房价的变化之外，还应该关注当地的就业状况和人口流动情况、二手房的交易量、租赁需求以及房屋本身的条件等因素。

05、榜单背后，真正要看什么？

这个榜单最值得大家注意的地方，并不是它的排名，而是在于它打破了这样一个错误观念：省会和直辖市的房子，可以随便买。

影响房价的因素有很多。人口、产业能否持续地满足需求，房屋供给是否过多，居民收入能不能承受房价，都会对市场造成影响。

城市面积很大，板块很多，在同一个城市里，核心区域与郊区、成熟的小区与新建的地区之间的差别可能会更大于不同城市的差别。

另外，跌幅的计算通常是按照某一个时期内的最高值来计算的。

买入的时间不同，房子的质量也不同，所以个人的实际收益就会不一样。挂牌价格和真实的成交价格之间存在差距，房价指数不能代替具体的房源价值。

普通人买房，最好先回到自己的生活需求。

是为了自住，还是投资？准备住几年？收入能不能覆盖月供和日常开支？如果收入或工作发生变化，家庭有没有缓冲空间？

这些问题，比追问哪个城市跌幅榜上排第几更重要。

如果是自用的话，要先看看交通便利程度、配套设施完善情况以及房屋质量怎么样，再决定要不要买。

如果是为了投资的话，则要慎重考虑租金、空置期和转售难易度等问题，并不能仅仅根据过去的涨跌幅来预测未来的走势。

写在最后：

房价有周期，城市也有分化。

热门城市会进行调整，跌幅较小的城市也不是没有持有风险。买房子并没有什么捷径可以走，要算清楚自己的账目，选择合适具体的房子，要比盲目地相信一个排行榜更加可靠。