观点指数 在最近发布的办公空间服务报告中，观点指数认为，2026年，灵活办公行业处于存量竞争阶段，运营商之间的商业模式分化愈发显著。创富港与IWG集团分别代表两种典型发展路径，前者以依托成熟小微客群服务体系与数字化运营能力实现持续盈利，后者以轻资产模式换取规模扩张。
从体量看，IWG全口径系统收入约为创富港的40倍以上。从增速看，两家企业均实现收入正增长，但盈利表现与战略取向截然不同。
IWG集团2026年上半年全口径系统收入同比增长11%至24亿美元，创历史新高；集团并表收入增长6%至20亿美元，传统自营业务收入18.65亿美元、同比增长5%，单房营收同比提升11%。
轻资产托管及加盟业务成为核心增长引擎，当期收入大幅增长36%至5.35亿美元，经常性管理费收入同比暴涨84%至3500万美元。盈利端受全球网络扩张、团队扩充及并购整合支出增加影响，调整后EBITDA为2.65亿美元，同比微增，但运营利润同比大幅下滑44%至3800万美元，净利润收窄至200万美元，表现为以利润换规模、以投入换长期份额的扩张特征。净债务升至8.8亿美元，阶段性现金流承压。
扩张维度，上半年全球新签约728个办公中心、新开业425家门店，全球签约总数突破6000家，已开业运营房间约35.8万间，已签约待落地25.7万间。轻资产转型成效显著，上半年全球新签项目中95%为托管及特许加盟模式，该模式已占系统总收入的22%、门店总数46%、房间总量32%，较2023年同期实现跨越式提升。
7月完成对Wojo的收购，新增186个办公中心，并与雅高集团达成长期战略合作。中国市场已成为IWG全球核心增长极，上半年新签约49个项目，新增数量领跑全球，目前在中国45座城市运营近200家办公中心。
与IWG以利润换规模的路径截然不同，创富港依托成熟的小微客户服务体系与数字化运营能力，实现营收、利润双向稳健增长。
2026年1‑6月，创富港实现营业收入3.94亿元，同比增长2.58%；归母净利润4727.67万元，同比大幅增长18.86%；扣非归母净利润4367.85万元，同比增长21.02%，利润增速显著跑赢营收增速。综合毛利率40.57%，同比小幅提升0.46个百分点，经营活动现金流量净额2.15亿元，同比增长1.11%，主业现金造血能力保持稳健。
截至6月末，创富港业务覆盖12座核心城市，累计布局292家连锁办公门店，总运营建筑面积40.05万平方米，累计服务中小微企业客户超45万家。
资产负债层面，公司为典型转租模式，受新租赁准则影响，资产负债率维持88.01%的高位，使用权资产8.76亿元、租赁负债7.47亿元。
创富港是国内少数实现持续盈利的规模化灵活办公运营商，依托BCMS数字化系统、财税注册等增值服务优化毛利，以中小微企业为核心客群，但收入增长动力不足，行业需求天花板约束明显，扩张节奏趋于保守。
其他主流服务商则在高端商务、产业运营、文化美学等赛道进行差异化布局，形成多元竞争的格局。
如德必集团上半年实现营收5.97亿元，同比微降0.86%，其中会员及其他增值服务收入1.70亿元、同比增长19.4%，归母净利润365.72万元、同比下滑54.14%，但经营活动现金流净额3.32亿元，第二季度实现单季扭亏，战略重心由传统“承租运营”向委托管理、品牌加盟、合作分成轻资产模式切换。截至6月末，德必运营管理75个文化创意产业园区，管理面积超133.52万平方米，依托德必易园、德必WE、德必运动LOFT三大产品线，重点深耕长三角、京津冀、成渝三大经济圈。
世服宏图主打超甲级楼宇高端托管式商务办公，主要面向外资机构、金融咨询跨境企业，提供全流程双语前台、秘书、IT托管等全套行政服务。BEEPLUS不走传统单纯工位租赁路线，定位产业空间全流程服务商，采用轻资产模式输出，为业主提供“筹开管理+精细化运营+招商去化”全套解决方案，合作周期普遍15‑20年。高格办公空间以文化为内核打造办公产品，跳出单纯物理空间租赁，依靠精细化运营，其客户满意度超过了98%、客户复购率超65%，以空间品质与个性化服务构建差异化竞争力。
随着传统甲级写字楼高空置率持续存在，持有大量优质写字楼资产的商业地产业主，不再单纯对外整层出租，纷纷孵化自有灵活办公、服务式办公品牌，作为盘活存量楼宇、提升项目综合吸引力、优化楼宇租户结构的重要工具，形成第三方运营商之外的重要供给力量。
恒基地产通过自有高端运营品牌Being Cospace（BCos）落地服务式办公，布局在北京环球金融中心、上海港汇恒隆广场、星扬西岸中心、广州星寰国际商业中心等自持核心地标，依托自有物业资源，优先占据城市核心商圈优质楼层，提升楼宇整体招商竞争力。
陆家嘴集团旗下陆家嘴办公打造LSPACE陆创营、LHUB陆创空间、陆创AI加速器系列产品线，2026上半年成熟项目出租率约94%；LHUB陆创空间承办会议活动629场，累计接待带看近50000次；陆创AI加速器新签约36家客户，运营面积合计12142平方米，前滩汇LSPACE取得WELL金级认证，依托国资产业资源，兼顾办公空间+产业孵化双重职能。
此外，越秀商管、保利发展等大型商办主体，也开始探索自有灵活办公、企业服务产品线，依托自持写字楼资产，将灵活办公作为楼宇配套，提升存量资产的抗风险能力，降低大面积空置带来的经营压力。
本文节选自《观点指数 · 2026年度商业地产表现报告》阅读报告全文请点击“阅读原文”
