临港的房子不好卖，这是世人皆知的事实。但能够贴着滴水湖，同时又靠近地铁的话，它的交易或许还是值得被期待。我们今天测评的松芸兰庭，正是占据了我们刚才假设的那个核心C位。可销售结果却比临港其他项目更惨，到现在签约依旧挂零蛋，我们也终于有机会给出最低的综合评级D。
先来过一下项目的基本信息：占地不大，仅有约5518㎡，容积率2.0。但地块开发的额外限制条件很多，又是商住又是限高。瑞国这家开发商，在这么多限制条件之下，索性甩开了膀子，走了一条非常规的道路。它规划了两栋7层房子，形成围合式排布。整个项目只有51套房源，面积却从约68㎡一路拉到约260㎡，跨度极大，而且价格比板块其他楼盘贵出一大截。10月初，项目终于全盘推出，报出的均价是33000元，总价260万元起。
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接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：
回到区位评级B+，其中地理b，交通a，配套a，相邻a。
这个项目放在临港，确实在区位上拿得出好牌，所以交通、配套、相邻这些分项我们都给了a。
具体来看三点：第一，项目在101板块，这是临港开发最早的区域，定位宜居，配套是整个临港最成熟的一档，产业、商业、教育一应俱全。第二，它与轨交非常近，直线距16号线滴水湖站仅150米，算是不错的地铁盘。第三，离湖也很近，直线距滴水湖只有260米。所以它的区位对临港本地人来说相当不错。
但产品才是这个项目最有意思的地方。它像新房市场里的一个杀马特，在许多设计规划逻辑上都表现得非主流。所以产品评级只给到C+，其中规划和排布c+，公区c，户型c，内装b。
来说它为什么非主流。项目占地仅5000多㎡，容积率2.0，还压着24米限高，地块又带商业，本质上是限制条件繁多的商住混合项目。项目难做，松芸兰庭号称请了境外设计师操刀，思路和常规住宅很不一样。规划上明显看重围合式园区形态和滴水湖景观视野，最终呈现为两栋围合式洋房，直接立在商业基座之上。
非主流的排布首先带来公区的缺失。住宅架在商业基座之上，社区没有独立成规模的公共空间，只能依托下面的商业裙房解决，一层架空层成了社区内部活动的主要载体。这是规划布局方面相比当前新房的不足。
其次户型方面缺点也很大。松芸兰庭在客户选择逻辑上表现得非常奇葩，总共51套住宅，既做68㎡的刚需两房，又做260㎡的顶层复式。受非常规楼栋排布限制，51套中有20套朝向为东西，另外部分户型还存在切角、斜角的布局。总之这个小社区产品在各方面都表现得奇奇怪怪。
最后看交易评级，给到D，其中定价c，供需d，竞品c，能力b。
先看开发商背景。松芸兰庭的开发商是上海瑞国置业有限公司，母公司是上海瑞国服饰有限公司，主业并非房地产，而是服装服饰。这家公司在临港注册拿地，更多是产业招商背景下的偶得，并非主动做住宅开发，所以是典型的跨界房地产商，或许正因它不是传统房企，开发逻辑才和正常开发商如此不同。企业不差钱，也不追求销售流速，整体定位显得比较随性。
这次推出的房源里只有15套做了精装修，散落在不同面积段，并不按户型大小或类型调整，其余做毛坯。价格上同样能看出这种随性：以85㎡户型为例，毛坯均价就要3万元，而板块内其他在售新房同面积段的精装房源单价才2.3万左右，毛坯比别人精装还贵很多，定价基本没有竞争力可言，所以至今零签约的结果并不意外。
