几乎每天都有人问我同一个问题："李老师，成都法拍房怎么选？什么样的标的才值得拍？"今天我把这套筛选标准一次讲透。不讲虚的，就讲我这些年筛房子的一套逻辑。
一、先看三条底线，过不了就别碰
选标的之前，先过三关。这三关过不了，起拍价再低也别动手。
1能不能拿到证
产权要清晰。共有产权、抵押没注销、产权人身份有问题，这些都可能导致过不了户。过不了户，前面全白干。
2能不能住进去
法院负责过户，不负责清场。这句话我每次都要讲。房子里有没有人、有没有长期租约，直接决定你什么时候能住进去。
3能不能贷到款
法拍房要求在成交后 7 到 15 天内付清尾款。银行贷不下来，你就得一次性掏全款。
这三条，任何一条过不了，后面的都免谈。
二、老李的清单：这 5 类标的才值得参与
第一类：已腾空 + 产权清晰
这是我最推荐新手的。公告里写明“已腾空”，产权是个人产权、无抵押或抵押清晰。这类房流程最顺，从拍到拿证一般 2 到 3 个月。
第二类：个人产权 + 满五唯一
税费最低的一类。满五唯一能免掉个税和增值税。同样总价的房子，这类能比公司产权的省下几十万税费。
第三类：无租约，或租约在 5 年以内
租约这块我特别谨慎。民法典有"买卖不破租赁"。租约超过 5 年的，我基本劝退。租约在 5 年以内、或者明确写"无租赁"的，才值得考虑。
第四类：银行预审能通过
拍之前先让银行过一遍。能贷多少、利率多少、放款要多久，这些定死了，你才能算清楚自己的资金压力。
第五类：税费能算明白
个人产权、满五唯一、面积明确、套数明确——这四项清楚了，税费就能算出来。算不明白的，我心里没底，就不拍。
三、反过来，这几类我基本劝退
四、老李的选房流程，就三步
第一步：看公告四栏。租赁情况、抵押情况、税费承担方式、是否腾空交付。这四栏看完，风险基本排除一大半。
第二步：算税费。拉一份权属信息，去税务窗口核一次。不要用经验判断，每年政策都在调。
第三步：银行预审。确定能贷多少，再反推你的心理价位。
这个顺序不能反。很多人先看价格，再看风险，结果就是踩坑。
五、老李的观点
选标的的核心，不是"能便宜多少"，是"风险能不能算清楚"
能算清楚的房子，才叫机会。算不清楚的，那叫赌博。
很多人看到起拍价低就上头了，结果过户时税费高一大截、收房时里面住着人、贷款又批不下来。前面省的那点，全搭进去还不够。
我的原则一直是：宁可错过，不要拍错。成都法拍房每周都有新房源，不缺这一套。
顺利收房钥匙照（"标的选对，流程才顺"）
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成都拍房指南针 · 避坑指南 第 1 篇 · 李老师（老李）
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