距离保利瑧悦正式开盘，越来越近了。
最近，不少朋友都在问小雨这个项目的最新消息。
继上次和大家拆解完保利臻悦的地段与配套之后，今天继续深挖项目，聊聊园林、公区、归家动线以及全部 5 个户型。
保利瑧悦来了！花都区府中轴纯板楼，改善家庭看过来！
说实话，这次保利瑧悦给我的印象，不只是想做一个普通的改善住宅。
而是从进入小区的第一步，到回家后的社区活动空间，再到户型内部，都在往高端改善方向打造。
当然，宣传做得好是一回事，真正住进去舒不舒服，又是另一回事。
今天这篇文章，小雨重点跟大家聊聊它的公区设计，再简单分析一下5个户型，看看这个项目到底有哪些值得关注的地方。
一、先看公区：保利瑧悦这次确实花了不少心思
如果说普通住宅更多关注房子本身，那么改善型住宅，除了户型，社区环境和公共空间也很重要。
毕竟每天回家都要经过小区大门、归家大堂、园林和电梯厅，这些地方看似不是自己家的面积，却会直接影响日常居住体验。
保利瑧悦这次在公区上的投入，可以说是项目比较值得关注的部分。
1、约3.4万㎡抬板园林，三轴五进七园
先说园林。
保利瑧悦占地约4万㎡，规划园林面积约3.4万㎡，按照项目介绍，整体采用全域抬板设计。
什么叫抬板设计？
简单理解，就是通过整体抬板的方式，把部分社区功能空间安排在抬板下方，上方则打造连续的园林景观和活动空间。
这样做的好处是，可以把园林、架空活动空间和会所等功能更好地结合起来，让社区空间更加立体。
项目园林采用三轴五进七园的设计理念。
简单来说，就是通过不同的景观轴线和空间层次，让从大门进入小区的归家过程有一定的递进感，而不是进门就把整个园林一眼看完。
另外，这次园林还融入了不少花都本土文化元素。
比如塱头村的青云桥、岭南灰塑、满洲窗等，把一些传统岭南建筑元素融入现代园林设计中。
小雨觉得，这种设计还是挺有意思的。
毕竟花都本身就有自己的历史文化，园林如果只是简单地堆砌石材、树木和水景，其实很容易千篇一律。
能把本地文化融入社区景观，至少在设计思路上有自己的特色。
2、11米高的大门，近60米宽的门楼
接下来这个地方，应该是整个社区最有辨识度的地方之一。
项目主入口规划了约11米高的中式门楼，宽度接近60米，两侧延展后整体尺度更大。
门楼采用岭南传统龙船脊屋檐造型，搭配香槟金色调，整体走的是比较大气的新中式风格。
门楼中间还有一幅名为「青云登科图」的手工艺术作品，据介绍，由非遗大师何景松创作，投入接近200万元，从项目拿地之初就开始筹备。
比较特别的是，项目没有采用常见的石狮子，而是选择了玉玺宫灯作为入口景观元素。
门前还规划了直径约12米的中央水景圆池，搭配罗汉松等景观植物。
这些设计元素放在一起，整体想表达的就是一种中式府邸的归家氛围。
当然，大门气派是一方面，小雨更希望最终呈现出来的材质、工艺和细节，能够与效果图保持一致。
3、11米高归家大堂，地下车马厅直通会所
如果说大门是整个小区给人的第一印象，那么归家大堂就是每天回家都会经过的地方。
保利瑧悦规划约11米高的归家大堂，融入祥云纹、岭南灰塑等中式装饰元素，整体空间比较有仪式感。
而我个人比较关注的，是项目的地下车马厅设计。
按照目前项目介绍，地下停车场可以直接连接会所，不需要从地下车库出来再经过室外园林。
这个设计看起来不复杂，但实际生活中还是比较实用的。
尤其是广州夏天炎热、雨季又比较长，如果能够真正实现从停车场到会所的便捷通行，日常使用体验会好不少。
另外，车马厅顶部还采用了藻井设计，整体装修风格延续中式元素。
小雨认为，改善住宅的公区，不一定每个地方都要追求多么复杂的装饰，关键是好不好用。
地下车库能不能方便回家、老人小孩走路是否方便、下雨天是否需要绕路，这些细节往往比单纯的装饰更有实际意义。
4、四进十八景，藏在园林里的岭南文化
除了整体园林，项目还规划了四进十八景。
其中有几个景观名字比较有意思。
比如「登云亭」，设计灵感来自花都塱头村的历史故事，寓意步步高升。
还有「流星场」，利用抬板上的透光天井，让自然光线进入园林空间，在不同时间呈现不同的光影效果，旁边还搭配了满洲窗。
此外，还有木棉报喜、鱼跃龙门、松山有路等景观节点。
这些景观单独来看，可能只是园林中的一个小节点，但组合起来，能让整个社区有一定的文化主题和辨识度。
当然，园林最终好不好，不能只看效果图。
植物的品种、树木的大小、后期养护，以及公共空间是否真正开放给业主使用，都是交楼后需要关注的地方。
5、约5282㎡双会所，11×25米四泳道恒温泳池
最后，重点说说会所。
这次保利瑧悦规划双会所，据项目资料，会所面积约5282㎡，包含室内恒温泳池、健身房、棋牌室、会客空间等功能。
其中最值得关注的，是室内恒温泳池。
项目规划的泳池尺寸约11米×25米，设置四条泳道。
对于喜欢游泳的业主来说，这个配置还是比较有吸引力的。
尤其是家里有小朋友的，平时不用专门跑到外面的游泳馆，在小区内部就能有一个运动场所。
另外，项目还规划了棋牌室，以及专门为女性业主打造的女王馆。
女王馆主要提供休闲、交流和社交空间，平时可以约朋友喝茶、聊天。
小雨觉得，现在不少改善盘都有健身房、会所、泳池这些配置，真正的区别在于面积、空间设计和后期运营。
保利瑧悦这次把会所作为重点打造的部分，配置看起来比较丰富。
不过，会所面积大不代表后期使用体验一定好，最终还是要看设备维护、物业管理和开放规则。
整体来看，保利瑧悦的公区设计有几个比较明显的特点：抬板园林、岭南文化元素、中式归家礼序，以及相对丰富的会所配置。
如果这些设计能够按照目前展示的标准落地，确实能给社区增加不少改善属性。
二、全盘纯板楼，5个户型分别怎么选？
看完公区，再回到买房最核心的问题：户型。
保利瑧悦目前规划的面积段约90—180㎡，从小面积洋房到大平层，共有5种主要户型。
比较特别的是，项目全盘采用板楼设计。
其中90㎡采用1梯2户，总高约7—9层；110㎡、125㎡、145㎡和180㎡采用2梯2户，总高约17层。
各户型均规划独立入户前厅。
下面小雨简单说说每个户型的特点。
01｜90㎡图南：三房两厅两卫
这是整个项目面积最小的户型，也是比较特别的一套。
90㎡做成1梯2户的小高层洋房，总高7-9层。独立前厅、U型厨房、餐客一体、南向阳台，主卧带独立卫生间，三房两卫的基本功能都有。
另外，入门处还配置了储物空间，可以用来放婴儿车、运动装备等物品。解决了小面积储物空间不够的问题。
优点：面积不大，总价低，让刚需也能享受改善房的品质。
适合人群： 小两口、三口之家，预算有限，但希望拥有板楼居住体验的家庭。
02｜110㎡乘风：四房两厅两卫
110㎡就做到了四房两卫，对于有两个孩子，或者偶尔需要老人过来居住的家庭来说，房间数量比较实用。
采用2梯2户，带独立入户前厅，餐客一体，U型厨房，整体布局比较紧凑。
优点：110㎡实现四房，四开间朝南，独立入户空间。
适合人群： 对四房有明确需求，但预算暂时不想增加太多的家庭。
03｜125㎡扶摇：四房两厅两卫
这是项目的主力户型，也是小雨建议重点关注的一档。
相比110㎡，125㎡把卧室和客厅的尺度都进一步放大。
客厅开间约3.85米，进深约3.4米，南向阳台长约6.6米，整体空间感更舒展。
优点：四房布局，卧室尺度更舒服，客厅和阳台空间也比较实用，整体比较均衡。
适合人群： 二孩家庭、四口之家，希望四房和居住舒适度兼顾的改善家庭。
04｜145㎡：四房两厅三卫 （只有这张图，大家将就看）
到了145㎡，最大的亮点就是双套房设计。
主卧和一间次卧都带独立卫生间，整个户型规划三卫。
对于三代同堂的家庭来说，老人有自己的房间和卫生间，日常生活更加方便。
优点：双套房、三卫，家庭成员之间的私密性更好，整体面宽和空间感也有所提升。
不足：总价明显提高，目前没有实体样板间，建议结合户型图和具体交付标准认真研究。
适合人群： 预算充足、老人长期同住，对家庭成员独立空间有要求的改善家庭。
05｜180㎡ 青云：四房两厅三卫大平层
这是项目面积最大的户型，也是定位最高的一档。
180㎡没有为了增加房间数量而做成五房，而是保留四房设计，把更多空间留给客餐厅和卧室。
双套房布局，主卧预留浴缸位置，可以规划独立衣帽间，多个卫生间相互独立。
另外，这个户型还配备五恒系统，采用三银Low-E玻璃、加厚楼板等配置，交付标准对标保利天曜。
优点：大平层空间感、双套房、三卫，居住功能比较完整，适合长期自住。
不足：总价门槛最高，不是房子不够好，是考验我们的预算实力。
适合人群： 预算充足、追求大平层居住体验，希望一步到位的改善家庭。
四、最后聊聊拿地价：开盘价格会是多少？
回到大家最关心的价格问题。
今年6月22日，保利发展以6.75亿元竞得花都中轴CA0503071地块，折合楼面价约7560元/㎡。
从拿地到预计11月入市，前后不到半年，保利发展的开发节奏确实比较快。
不过，7560元/㎡只是楼面价，并不是项目的最终开发成本，更不能直接用它来推算销售价格。
项目后续还涉及建安、装修、公区园林、配套设施、税费、营销等成本。
再结合这次产品的定位，保利瑧悦显然希望在花都中轴的改善市场中做出自己的差异化。
但对于买房人来说，小雨还是那句话：
产品做得好不好很重要，最终价格合不合理，同样重要。
真正的好产品，是可以穿越周期的。
楼市有起有落，市场热度也会变化，但一套房子的园林、户型、社区环境和居住舒适度，才是长期陪伴业主的东西。
保利瑧悦这次产品配置已经亮相，接下来就看首开价格能不能给市场带来惊喜了。
距离正式开盘越来越近，你觉得它首开均价会是多少？欢迎参与下面的投票！
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另外，小雨组建了一个花都楼市交流群。
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