就像小时候看武侠小说里的江湖排行榜一样，胡润百富榜就是商业世界的“江湖英雄谱”，每一年榜单更新，都会牵动大众目光。
2026年10月27日，新榜单发布。一个很扎眼的变化，百强名单里，已经找不到内地地产开发商的身影了。
主业里含房地产的还剩6位，吴光正家族、邝肖卿、李家杰李家诚兄弟、刘銮雄家族，这5位是香港地产世家，剩下一位是泰籍华人严彬，主业其实是红牛，地产只是华彬中心、华彬庄园这类物业。6个人里，没有一个是内地房企老板。 去年还吊在榜单尾巴上的龙湖吴亚军，今年也退到了百名开外。
而八九年前，这份榜单的前100名里，三分之一是内地地产老板。更早的1999年，第一份胡润百富榜发榜，一半上榜的人都在干房地产。
那份榜单，当年就是一本房企老板通讯录。
三十年河东这句老话，在地产富豪身上只用了十年。
【配图1，2026胡润百富榜前100名单截图，6位（5位港资+1位泰籍华人）】
我工作后的这些年，也看到了楼市的起起伏伏，最深的体会是，榜单从来不是单纯的财富数字游戏，它本质是时代周期的晴雨表。地产黄金年代，土地、信贷、城镇化三者共振，门槛看着不高，造富速度惊人；大家很容易把风口带来的红利，当成自己不可复制的能力。潮水退去之后，才看得清谁是裸泳，谁提前做了预案。
轮流坐庄的年代
想当年地产首富位置，就是地产大佬们轮流坐庄。地产圈风光最盛的时候要数 2019 年，百强榜上足足 14 位内地地产老板，许家印、杨惠妍、王健林，全都冲进过前十。
2007 年，26 岁的杨惠妍靠着碧桂园拿下中国首富，也是迄今为止最年轻的女首富。
2013、2015、2016 年，王健林三次登上首富位置。那句 “先定一个能达到的小目标，比方说我先挣它一个亿”，火到现在，这么多年一直被大家拿来开玩笑、自嘲。
2017 年，轮到许家印登顶首富。
2018 年更是地产富豪的高光时刻：许家印 2150 亿蝉联地产首富，杨惠妍 1350 亿紧随其后，王健林 650 亿排在第三。
那是中国城市化跑得最快的几年。土地就是造富机器，房子卖得越多，负债滚得越大，财富涨得越猛。在那个时候，几乎没人会想到，这根看起来牢不可断的链条，有一天会松掉。
在房地产市场最盛的那些年，我们这批80、90年代的人也正处于成家立业的时期。身边很多人都笃信高周转、高杠杆模式可以永续。
【配图2，地产系百富榜时间线图】
一朝跌落，四个人四种结局
2021年开始，链条断了。断的方式，因人而异。
王健林是最早察觉不对劲的。2017年别人还在冲规模，他开始卖资产还债，被嘲笑了整整五年。
结果是三年甩卖6000亿资产，48座核心万达广场打包500亿卖给财团，相当于六折清仓。卖总部大楼，卖酒店，卖广场。
万达负债率从90%降到65%，核心平台股份大半易主，据新财富的榜单，他的财富一年缩水820多亿。今年百富榜上，王健林家族只剩100亿，排在第771位。
他没跑路，还在管集团，还在还债。在我看来，他是主动选择 “断臂求生”。虽然账面财富大幅缩水，但优先保住企业主体，坚持还债，是在危机里做了保守的选择。
许家印走了另一条路。2.4万亿债务爆雷之后，他的操作是“技术性离婚”转移427亿资产，在海外设家族信托，让儿子每年拿6900万利息。
去年榜单上他还有100亿，排第718位，今年彻底消失。 2026年8月，深圳中院宣判，无期徒刑，没收个人全部财产。 清盘人团队在全球追索他77亿美元的资产，连伦敦的33套豪宅都被冻结，家族信托也被要求撤销。
当年被吹成最后避风港的信托，在法律面前也失灵了。
这件事也打破了很多人的幻想：不存在可以无限兜底的资产隔离方案。如果初衷是逃避债务，再复杂的架构最后也站不住脚。
杨国强、杨惠妍父女选了保交楼。碧桂园爆雷后，杨惠妍在内部会议上说，整个家族就算砸锅卖铁也会支持公司。
四年间，碧桂园累计交付超185万套房，杨家卖了私人飞机，杨惠妍个人累计给公司输血约386亿港元。去年底，177亿美元的境外债务重组方案生效，一口气降债840亿。
杨惠妍家族今年排在第264位，财富260亿。要知道2020年她家还有2000亿以上。结局如何还得再看，至少交楼的灯，还亮着。
他们优先守住了购房者的承诺。哪怕家族财富大幅缩水，保交楼这件事，守住了最基本的责任。
还有孙宏斌咬牙完成境内外债务重组，郁亮眼看着万科巨亏494亿后由深圳国资接管。
四个人四种结局，分界线只有一条，危难时刻，先还谁的债。
总结来说，这也是给所有生意人一个提醒：顺境拼规模，逆境拼底线。账面财富都是虚的，危机来临，怎么选，才最见人心。
【配图3，四个人四种结局（“整理自媒体报道”）】
我把2018年买的房卖了，亏了将近一半
看这些新闻的时候，我翻出了自己的买房记录。
2018年，我在佛山买了一套房子。当时的想法跟所有人一样，房价会一直涨，买了就是赚了。
去年把它卖了。算上利息和各种成本，亏了近50%。
这不是最难受的部分。难受的是2021年，我在广州又买了一套自住的。经过上一套的教训，我其实已经知道市场在变了，但自住嘛，总想着跌一点也没关系，反正是自己住。
这套目前也腰斩了。
两套房，都在高点买的。七年，一个普通家庭攒下的首付和月供，一半没了。
这就是退潮落到具体的人身上的样子。
榜单上几百亿几千亿的缩水，看着遥远。摊到我这种家庭，就是一套房的差价，十年二十年白干。
有人会想，那干脆断供行不行。征信先花，往后贷款、办卡、担保，处处卡你。断供不解套，麻烦只是从房子挪到了人身上。
所以今年再看这份百强榜，别人看热闹，我看的是自己那两张购房合同。
造富机器为什么熄火了
回头看，地产造富的公式很简单，高杠杆，高周转，赌房价永远涨。
这套模式的命门也只有一个，涨势一停，杠杆从翅膀变成枷锁。我那套佛山房，2018年上车，赌的就是永远不会停。今年全榜1529人，总财富32万亿，双双创新高，但落榜的有167人。房地产和消费，是落榜占比最高的两个行业。
接棒登顶的是另一批人。字节跳动的张一鸣以6700亿首次登顶，前十名里出现了深度求索梁文锋、寒武纪陈天石，清一色是人工智能和硬科技。卖水的钟睒睒，让出了坐了四年的头把交椅。
胡润自己说过一句很直白的话，早年中国需要城市化，需要更多的地方去办公、居住，这个问题陆陆续续被解决了。
旧的引擎熄火了，新的正在轰鸣。
【配图4，2026胡润百富榜前十截图（张一鸣/钟睒睒/曾毓群/梁文锋等）】
两套房换来的几句实话
加杠杆赌“永远涨”，结果摔得头破血流。地产老板用万亿债务验证了一遍，我用一套房验证了一遍。我们普通人一定要注意月供别超过家庭月收入的三分之一，手上留够一年的生活费。
已经买在高点的，别急着割肉。先算清楚亏在哪了。账面亏只是短期难受，断供是真的影响大。
千万别信各路推销，相信房价已经触底。政策见底，但市场未必，有够自住的房子就行，想靠囤房挣钱，风险太大。
从占百强三成，到只剩一根独苗，再到彻底清零。一个行业从造神到退潮，用了二十多年。
榜单只是面镜子，照出的是时代在换引擎。希望你我不用再付出过多的代价。
你身边有人赶上过地产红利期吗？或者也在这一轮里亏过？评论区聊聊。
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