上海今年有两个非常热的楼盘，它们在区位上面有特点，都生长于大前滩这个板块。一个叫做澐启滨江，单盘卖了大约220亿；另外一个叫作前滩元境，几开即罄。这两个楼盘大家都不会陌生，但是到现在它们的小户型基本上都已经卖光了。所以对于拿着千万级预算、希望置业前滩的购房者而言，这两个已经买不到了。
这一部分客户其实也不需要被迫妥协，退而去选择前滩现存的一些老规库存楼盘，比如说像滨江道、云萃森林，这些都是一些老规项目。因为这里有一个全新的楼盘，在9月22号入市，它拥有更强的产品力，也有更低的价格。这就是我们测评的前滩尚品，我们现在给到它A的评级。
我们先来看一下这个楼盘的基本概况。容积率是1.8，总建筑面积约5.2万㎡，独立的户型在103到155㎡，总共是443套三房到四房的设计，单价约10.7万/㎡起，总价1000万起。
接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：
我们先来看给到它的区位评级，给到A，其中区位b+，交通a+，配套b+，相邻a+。
我们知道前滩尚品位于前滩南这个大的板块，如果从狭义划分去看，这个前滩南又可以分为东西两个片区。现在主流的购房者可能会认为西区价值更高，因为西区开发更早，聚集了多家市场化房企，对应就有它们的精品楼盘。而东区早期优质住宅比较少，周边还存在一些动迁安置房，因此形成了东区价值偏弱的判断。
在我看来，这个看法一定程度上低估了东区的实际价值，来给你们捋一下，先从时间线来看：
在2012年，陆家嘴作为一级开发商，启动了前滩的开发建设。两年之后，也就是2014年，上海地产联合陆家嘴接手了中环以南至黄浦江的区域——当时被称为“三林先行绿地”、今天的前滩南板块，开始启动这里的一级开发。
在2014年的规划初期，开发商就确定以如今的滨江城市森林公园为界，将区域划分为东西两个片区。西区率先启动了当时的一级开发策略，把这里的土地全部出让给市场化企业去开发；而东区则由上海地产自己进行后续的二级开发。
通俗一点说，就是一级开发商把前滩南分成了东西两个片区：西边的地卖给了别人，东边的地留给自己开发新盘。我们不妨换位思考一下，如果把自己代入“地主”的视角，就会发现在2014年规划阶段，这里把整个前滩南的核心资源都倾斜给了东区，而不是西区。
也正因为此，我们看到前滩南核心的商业、公建等配套资源，重点都是落位在它的东区。比如说轨道交通，东区地铁步行距离仅约500米，西区没有地铁。还有教育资源，东区有5块教育用地，涵盖幼儿园到初中、高中全学段，西区只有一块幼儿园用地。再比如前滩南只有一个大型商业综合体，也是落在东区，西区只有零星商业而没有类似的配套，这里的住户可能要往北越过中环到前滩去完成消费。
所以说，现在大家形成西强东弱的感受，我觉得是正常的，因为普通客户着眼于当下现状去理解这里的区位价值；但实际从未来发展来看，至少在我个人看来，前滩南的东区并不逊于西区。
我们再来回到前滩尚品这个小区位里面，它其实有蛮多亮点。首先西侧紧邻、一路之隔，是240公顷的巨大森林公园。轨交条件也比较突出，距离8号线站点约600米，距离19号线站点更近，只有400米。前面提到的教育资源，基本上都能步行可达。在它所在板块内，像华润万象城这种量级的大型商业也近在咫尺。
综合来看，凭借这一套组合条件，该楼盘的区位价值非常能打。可以说，它和前滩所有的楼盘相比，哪怕是那些早就开发完毕的老盘，区位价值也丝毫不落下风。
接下来我们给到产品的评级也是A，其中规划与排布a，公区a+，户型a+，内装a，这个评级蛮高。
坦白来说，在我一开始启动这项测评工作、刚接触前滩尚品时，我对它的产品力其实没抱太高预期，因为这是一家市属房企开发的楼盘。一般人都知道，受机制约束，市属、区属国企开发的楼盘往往很难做出特别亮眼的产品。
但完成测评之后，我对于前滩尚品产品力的实际感受，我想打个引号里面的字——“这不像是一个市属房企做的东西”。即便我们去对标市面上一些主流市场化房企的楼盘，我认为前滩尚品的产品力比它们甚至要领先半个身位到一个身位。
为什么会这样？我想原因在于这个楼盘还是有一些非常特殊的点，主要由市级领导层面的高位统筹与顶层所推动。正因如此，我们看到它突破了许多普通房企难以逾越的条条框框，特别是在社区规划、建筑规范，以及设计和用材方面，拥有了更大的发挥空间。
首先看社区规划层面的关键优化。一方面它突破了前滩南历史风貌街区的管控要求，不需要像前滩的其他所有项目（比如前滩公馆）去做大量的沿街角围合、转角和斜边，像前滩公馆就有非常多比较怪的异形户型。在这种风貌要求下面，前滩尚品仅在北边做了一些斜边的优化处理，最大程度减少了异形户型的占比。
另一方面，这个项目限高30米，但也做了一些突破，局部做到40米限高，这样的好处是，在维持洋房社区属性的前提下，局部抬高的建筑高度降低了整个社区的建筑覆盖率，因此进一步优化了公区的舒展空间、楼间距以及整个社区的景观环境。
我们再来看，其实这个楼盘有规模突出的公区配置，整个小区总建面也不过5万方，却配备了会所及泛会所，包含下沉约2300㎡和约2100㎡的泛会所。对应到同等5万方的楼盘，能做到将近10%的公区的项目是很少见的。
再者也是购房者更关心的地方，这个楼盘的户型设计做到了最高级新规的应用，里面做的一些亮点在整个上海都是第一次出现。
比如说，除了可优化的建筑单体外轮廓——飘窗、多阳台——大家都知道这些很多楼盘都有，我想这个产品最核心的亮点，首先在于整个户型北侧的设备平台，规模大、实用性好。它把设备平台与独立电梯厅进行了连通，还提前预留了上下水点位，这样的拓展能力即使对标市面上的标杆也不落下风。以103㎡C户型为例，整体拓展面积可达28.3㎡，设备平台加上独立电梯厅的空间就达到约11㎡。
还有一点，这个楼盘还创造性利用地下夹层，给到每一户地下层都有专有的地下储物空间，这种做法在上海也是难得一见。
最后我们也注意到，在外立面和室内精装上，这个楼盘也做到了很高的标准：外立面采用铝板、公区选用石材等。很多购房者反馈，像103㎡这样的小户型，室内精装都配备了嘉格纳6件套、大金新风等，交付标准很高。
最后我们来到它的交易评级，给到A，其中定价a，供需a，竞品a+，能力a+。
我们知道9、10月是上海新盘集中上市期，特别是市区范围里，有三个楼盘——分别是苏河晏、前滩尚品和越秀天屿，是我们直播间提问频次最多、也是我认为接下来市场热度最高的三个楼盘。
尚品6月开放城市展厅至今，有效来访早就突破了2000组。首期推出的113套建面约103㎡户型已经全部售罄。项目的实景示范区目前已开放，二批次户型选择也更丰富。
除了建面约103㎡户型之外，本批次核心主力是建面约140㎡-155㎡的四房，这批房源更接近森林公园、占据社区核心位置，空间尺度也更舒适，总价预计在1500-1700万，在当下市场中是这个总价段极具竞争力的优选。
我们再把视角拉回到前滩板块内部进行对比。之前说了澐启滨江的产品确实非常出众，但起步面积也要149㎡，起步总价也要2200万，门槛比较高。前滩元境也卖得很好，但单价约12.7万/㎡，比前滩尚品要贵出约2万/㎡，当然它当前也没有小户型可卖。市场里还有一些留下的老规产品，比如前滩公馆、滨江道、佰隽廷，单价基本也要到12万+/㎡，既比这个项目贵，产品相对还差。
我们对它的交易评级持乐观评测，核心来自全盘均价10.88万/㎡，这对比前滩南已经形成的11.5万-12.8万的成交水位，具备显著的比较优势。
而且从板块的长远发展来看，前滩南仍然留有后续开发的储备用地，这次项目所确立的价格基准，就为板块价值的循序渐进释放埋下了伏笔。这就是为什么我们最后会给到它一个高的交易评级。
