首开的1/2栋是紧邻的，只是1栋会更靠近石化路，所以噪音、粉尘的影响会比较大。
但由于楼栋设计原因，两栋楼的户型尺寸会有一些差别，如1栋78平的客厅开间有5.8米，而2栋的78平只有5.4米，相差近半米，空间观感上还是有区别的。
至于怎么选，可以现场感受一下样板间的尺度，看下自己倾向更大还是更安静。
现在房产信息太多太杂了，咱们这个号主打真诚用心+真实客观，希望能帮你多涨知识少踩坑，下面是有点长的踩盘报告，也可以直接滑到底部看优缺点总结。
接下来，我们就围绕公共交通、教育、配套、户型、优缺点（含与一期对比），五大方面深入剖析未来方洲二期~
开发商：中建玖合+知识城集团
占地面积：约74万㎡（二期组团约3.5万㎡）
建筑面积：约220万㎡（二期组团约17万㎡）
容积率：4.9
绿化率：35%
加推情况：二期共7栋住宅，均47层，首开1-2号楼
梯户比：1/3/5栋3T5户，2/4/6/7栋3T6，首推2号楼
户型面积：建面约78-96-122㎡三至四房
物业公司：中建玖合物业（3.2元/月/平）
收楼时间：1/2/3/4栋，2028年7月底
预计阅读时间15分钟
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地铁方面：
妥妥双地铁上盖，步行实测，离5号线文冲站约300米，离13号线双岗站1公里，都是可接受范围了，而且5号线通勤珠金琶、13号线通勤主城区都是比较方便的。
自驾方面：
小区门口就是石化路，连通黄埔大道、临江大道、中山大道等核心主干道，自驾通勤珠金琶等CBD核心都是比较方便的。
未来方洲三个组团规划了4所幼儿园，1所小学，2所九年制学校，还有1所完全中学（初中＋高中）。
一期配建一所幼儿园和一所9年贯制学校，办校主体官宣是华师附，作为师范底子的教育集团，华师在广州还是有一定地位的，属于靠前的梯队。
值得注意的是：
一期配建的学校在一期后面，地块比较小，规划的是36班9年制学校，大概是24班小学、12班初中，这样平均到每个年级只有4个班，体量相对小。
而未来方洲一期约1800户，二期约1700，一共约3500户，后期学位可能会有点紧张，但未来方洲其他组团也还有规划学校，所以后期业主，有可能要调配到其他校区，这样一来接送距离会相对远一些。
项目位于老黄埔相对核心的文冲板块，随着珠金琶-鱼珠体系搭建完成，配套丰富：
商业配套：
距离约200米，有主打年轻化、开放式的街区式商场万科里，前段时间已经启动招商；距离800米还有规划中约10万方商办综合体和约31万方华润万象系商业；
另外步行几百米，就有配建的运动馆（内配游泳馆、羽毛球馆等），还有文元山公园和牛山炮台公园，约1公里还有黄埔图书馆、广州市第三少年宫、黄埔体育馆等等，无论是休闲娱乐、日常遛娃或是饭后散步，都有好去处。
医疗配套：
约2公里内有中大附属第一医院，广州医科大学附属第五医院（东院区）等医院。
随着未来方洲一期小户型清货，开发商也是深刻认识到，这个地段还是以刚需客户为主，所以这次二期只做市场验证好卖的78/96/122方3个户型。
首开的前两栋都是超新规得房率，之后加推楼栋得房率可能会没那么高，但得房率还是会比一期更高，而且80cm的飘窗都会打掉60cm，所以不管是客厅还是卧室，能明显感觉到空间更大了，加上全盘采用玻璃幕窗+铝板外立面，产品力、颜值都更高，整体有种大户人家的既视感。
美中不足的是洗手间都在入门处，居住动线相对麻烦一些。同时需要注意的点是，16/32层是避难层，有小伙伴会介意。
这个户型我觉得是最有性价比的，其中深得我心的是大客厅，开间有5.4米。相信这个户型产品会比较抢手，大家可以重点关注。
96平A户型是横厅，客厅会小一些开间5.4米，但每个房间空间更大；B户型是竖厅，更像是78方的放大版，而且还多了一个入户花园。
融合了78方和96方两种户型的优点，首先是得房率是三个户型最高的，客厅、房间空间更大，主卧还带个大衣帽间，甚至高楼层可以望景，低楼层可以望小区园林，舒适度直接拉满。
1.户型更刚需：只做了78/95/122方户型，但得房率更高，更倾向于刚需要求；
2.离5号线更近：双地铁出行，离5号线文冲站约300米，离13号线双岗站1000米；
3.噪音小一点：同样也是靠马路，但是二期的石化路噪音比一期的黄埔东路小很多；
4.地段好一些：更靠近老黄埔核心区，5号线的通达度也优于13号线。
1. 近地铁：离5号线文冲站和13号线双岗站都是1公里内，步行就能到达，通勤珠金琶都是半小时内；
2. 配套齐全：社区内包含商业、学校、医疗等配套；社区外老黄埔配套非常成熟；
3. 产品力好：高得房率，户型紧凑，特别适合刚需人群。
1. 3公里有石化厂：整个老黄埔板块都存在的问题，要看个人实地感受；
2. 密度高：都是47层的超高层，上下班高峰期等电梯是个耐心活；
3.马路噪音：石化路车流量比黄埔东路小很多，但还是有的（也可以选择靠里面的楼栋）。
对这个楼盘感兴趣的，都可以进我们专属讨论群交流（备注：未来方洲）。
