百强11年⑥:净利率从11.8%到-4.1%,营收涨了三成五,利润却没了

11.8%和-4.1%，中间隔了十一年，也隔了整个行业的赚钱方式。

这两个数不是我拼的：前一个出自中指研究院《2015中国房地产百强企业研究报告》，评的是2014年；后一个出自《2026中国房地产百强企业研究报告》，评的是2025年。同一家机构，同一套"百强企业均值"口径。

更让我停下来的是2015年那份报告的原文："净利润增长率低于营业收入增长率7.3个百分点，部分企业增收不增利。"十一年前的体检单，把后来十一年的病写在了同一页上。

前五篇比的是销售额榜单，这篇比的是财务报表。主表里的指标我全部取自中指历年百强报告，名称一字不差——营业收入均值、净利润均值、净利润率均值、净资产收益率均值——所以能跨年直接比。不混机构、不混口径，是这个系列一直守的规矩；后面引的券商数据会单独标出来。

最刺眼的是营收那一行：十一年后，一家百强企业的平均营收还比2014年高35%。可净利润均值从32.1亿，变成了中指2026年报告里那句"为负，出现了亏损"。

2020年是营收峰值：596.9亿，比2014年高1.5倍；净利润均值71.5亿，也是十一年里最高。数字最好看的一年。

但同一份报告还写着：营收、净利润分别增长18.3%、9.8%，净利润率、净资产收益率却已同比下滑0.7和1.0个百分点。规模还在冲，盈利能力已经掉头了。

房企结算滞后销售约两年——2020年结的是2018年前后的项目，2023年起结的是2021年那批高价地。所以崩塌不在拿地那年发生，在两三年后的利润表上才认账。这是这行最会骗人的地方。

从11.2%到5.0%，三年砍掉一半；从5.0%到-4.1%，只用了两年。2024年那个1.1%，中指用的词是"接近零利润"。一年后，它变成了负数。

净资产收益率更诚实，它量的是股东真正拿到手的回报：18.1%到-0.2%。十一年前投一百块进这行，一年挣十八块；现在是白干，还略亏。

先是地价。2015年那份报告就写过，2014年百强新增土地楼面均价同比涨21%，一线城市涨32%。十年后同一个剧本：2021年前后的高价地，赶上2023年后的下行售价结算。面粉贵过面包。

再是费用。2014年百强三项费用率均值9.0%，综合资金成本率9.79%。券商统计的2025年上市房企，三项费用率升到10.1%——收入缩了两成，费用率反而涨。融资成本倒是降了，2026年上半年央国企普遍到3%以内，省下的利息没盖住毛利和减值。

最后是减值。2025年上市房企资产及信用减值合计3820亿，比上年多1418亿；同期行业毛利率9.8%。一百块收入只剩九块八毛利，还得先扣十块一费用。这不是经营不善，是账算不过来。

账面答案很干脆：没赚。净利率和净资产收益率在百强均值口径上第一次同时为负。

但有人会说，2025年不是"减亏"了吗？广发证券统计57家板块房企，归母净亏损1435亿，比上年少亏1690亿，归母净利率从-8.9%收窄到-5.1%。看着确实像好转。

同一份报告里还有一句：剔除投资收益和营业外收支，板块净亏损4305亿，净利率-15%。差额主要来自几家出险企业的债务重组收益——那不是卖房赚的钱，是债权人让步记进来的账面数。

我的读法是：减亏是真的，修复还没发生。经营层面的窟窿，比报表上那个-5.1%更大。

2014年，钱很贵——百强综合资金成本率9.79%——净利率还有11.8%。2026年，央国企融资成本降到3%以内，利润率却是负的。问题从来不在钱贵不贵，在靠什么赚钱。

过去这门生意的利润，本质是地价上涨的差价。地价一旦不涨，中间那道利差就没了。行业不是变成了薄利的制造业——制造业至少有正净利率；它是先把利润亏没了，再回头找一条能有利润的路。

所以终篇我不打算再谈规模。下一个十一年，能留在榜上的标准只有一条：不赌地价上涨，账上也算得出利润。

数据来源：中指研究院《2015》《2021》《2024》《2025》《2026中国房地产百强企业研究报告》，分别评价2014、2020、2023、2024、2025年，财务指标均为同一套"百强企业均值"口径；经济参考报、中国新闻网、中国经济网、央广网对上述报告的公开报道（交叉核对）。第四、五节的上市房企数据来自广发证券《房地产行业2025年报及2026年一季报总结》（57家）、中银证券2025年年报综述（123家内地与香港上市房企）、开源证券2026年中期业绩点评，属券商样本口径，与主表不同，仅作补充，不与主表数值相减。2025年百强净利润均值报告只披露"为负"，故按未披露处理，不作估算。文中判断为作者分析，非机构结论。