跟踪 | 2026年10月百强房企销售解读

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本次访谈围绕2025年10月（录音中为“10月份最后一天”发布的10月销售榜单）房地产市场的销售、房企拿地、城市供求及二手房情况展开，林波总对最新榜单进行了解读，并就现房销售政策下拿地数据背离、明年新房供给与房价走势等提问进行回答，内容如下：

10月市场总体态势

·整体平淡低迷：10月政策面、市场面及土地市场整体平淡；百强房企销售环比跌1.5%、同比跌17%（较上月14%降幅继续扩大）；929贴息政策未起刺激作用，市场预期落空，预算或难用完。

·房企业绩分化：有货值房企业绩稳定，中海、招商蛇口、建发、越秀、华发等环比大幅增长（越秀近80%、华发50%多、招商30%、中海15%）；无货值企业承压，分化持续且扩大。

房企拿地与城市土拍分化

·重点房企拿地骤降：跟踪30家重点国央企/标杆民企，10月拿地金额环比降70%、同比降50%，为近两年单月最低（除春节月）；华润、招商、滨江、绿城、中海等均大幅缩量至10-30亿体量，核心城市供地少且房企谨慎。

·300城土拍大增源于城投托底：300城土拍面积同比增51%、环比增110%，金额同比增65%；因市场化房企未拿地，城投公司年底托底；住建部要求库存消化周期超30个月城市停止供地，地方赶窗口期集中成交。一线同比跌88%，二线跌7%，三四线增61%。

·背离原因与后续：城市端为完成土地财政加大卖地，城投接盘；房企受828新政（现房销售）现金流压力，回归聚焦核心城市、小地块低容积率地块；11月若核心城市优质地块放量，龙头拿地或环比回升。

城市新房供应与成交

·供应断崖下降：50城供应环比跌超60%（上月因828新政前抢预售证而爆发），同比跌28%，累计跌20%；一线中上海正增，京广深环比降70%以上；二线仅昆明正增，多数跌70%以上；三四线环比降53%较稳。可上市量有限。

·成交微降、同比扩大：50城成交环比微降2%，同比降24.5%（连续两月扩大），1-10月累计降12%；一线环比增6%（沪穗增约20%，京深跌10%）；二线环比跌7%（武汉南宁等两位数正增，西安郑州青岛等大跌）；三四线环比增5%（徐州佛山支撑）。

·库存与去化周期：30城库存环比降2%、同比降6%；整体消化周期21.4个月、同比扩大3.1个月，供过于求；新规/主城产品供不应求，外围旧规产品严重过剩（去化达50-70个月）；20城开盘去化率34%（上月48%），因供应少波动大。

二手房市场与后市预判

·二手房环比降幅新高：10月二手房环比降近9%（今年新高），同比增19%（低基数）；多数城市仍以价换量、价格未企稳，贴息政策未改运行轨迹。

·年末翘尾温和：11-12月房企冲业绩、地方冲土地出让，成交或小幅回温但翘尾温和、甚至可能无翘尾；同比降幅约20%持续，全年50城累计降幅超10%确定。

现场提问与解答

·拿地数据背离解读：城市端年底冲土地收入、城投托底致300城数据好；房企端828现房政策压低资金效率，缩减投资仅聚焦核心城市，核心城市10月无地故拿地骤降，后续随核心城市土拍节奏变化。

·明年供给与房价判断：明年新开工与供应进一步下降是必然，但断档式下滑或低于预期（地方预售条件可谈、操作空间较大）；房价不会普涨，仅产品力强/配套优/竞争弱的新规项目有提价可能，外围旧规库存需靠折扣去化，无需求反弹前不可能涨价。