星河湾半山测评:一期清栋2万/㎡起、二期2.1万起,山景大平层值不值

看星河湾半山，第一件事不是比单价，而是先分清你买的是哪一种产品形态。它现在同时摆着两种货：一种是一期清栋的约123至136㎡准现房，2万/㎡起，走进园区就能看到真实的园林、楼栋和采光；另一种是二期加推的约128至139㎡三房四房，单价2.1万起，南向望山景，层高3.4米，但要等2028年初交付。同一个品牌底下，两种货的生活节奏完全不同。

壹地段与交通

星河湾半山的位置是黄埔香雪板块的萝峰片区，靠着香雪公园与萝峰山，严格讲不在科学城芯，吃的是山园生态加配套的居住逻辑。项目是萝峰旧改连片开发，占地约79万㎡，建面约236万㎡，分五期推进，首期总户数1167户。

交通上，已通车的地铁6号线香雪站距离项目约1.6至2公里，步行不现实，日常靠有轨电车2号线玉岩路站（约700米）接驳或自驾。规划中的23号线萝峰站在项目周边，尚未动工，开通时间以政府批复为准。自驾更舒服：香雪大道、开创大道直连广深沿江高速与广州绕城高速，去科学城和天河方向效率不错。

贰配套与生态

商业分两层：项目配建约2.1万㎡社区商业，约2000㎡生鲜街市已开业，麦当劳已签约；更大购物要去星际云汇、奥园广场、萝岗万达，山姆会员店在建。医疗方面，广东省第二中医院黄埔医院距离约720米，中山三院岭南医院、广医妇女儿童医院也在车行范围内。

生态是它最不容易被复制的部分。项目三面环山，紧邻约80万㎡香雪公园，社区内部做苏式三重水系园林，护城河、泳湖、荷塘串成一体，一岛一栋配菠萝格木廊轩与全冠移植树种。这部分已实景呈现。

△ 与项目相邻的萝岗香雪公园入口

广州二中苏元学校（东校区）已在2024年9月开学，配建90班完全中学，54班小学在地块北侧，4所幼儿园与4所托儿所同步配建，苏元学校东校区步行约522米。政策一年一公布，看房时核对当年公告。

叁产品形态与户型

一期是9栋41至49层超高层，容积率4.37，绿化率35%，车位比1:2.15，梯户比2梯2户与3梯4户，层高3.3至3.5米，星河湾物业4.9元/㎡/月。二期峯境容积率3.82，层高3.4米，得房率约90%，三梯四户，毛坯交付。

△ 项目南向望山景实景，远处为山体与城市轮廓

户型上，一期清栋的约123至136㎡做三房两卫，另有约147㎡三房和约214㎡四房三卫；二期约128㎡三房两厅两卫，三开间朝南；约169㎡四房两厅三卫，南北对流带双主套。需要提醒的是，这是旧规产品，得房率区间76%至90%，户型差距不小。

△ 社区苏式园林水景与亭台实景

△ 建面约128㎡ 三房两厅两卫户型图

肆价格与组团选择

一期清栋的约123至136㎡准现房是2万/㎡起，按单价乘面积推，约123㎡总价约246万起，约136㎡约272万起。二期加推约128至139㎡三四房，单价2.1万起，约128㎡总价约269万起。这个价位买的是品牌、园林和层高3.4米的空间感，不是买地铁便利。

注：以上为近期公开起价口径，二期毛坯，房源一房一价，以售楼处公示为准。

伍客观短板

容积率4.37加41至49层超高层，是这个盘绕不开的硬伤，低楼层采光和高峰电梯等待都要有心理准备。物业费4.9元/㎡/月在黄埔属第一梯队，长期持有成本高于周边普通小区。

旧规产品决定了约130㎡只做三房，同面积段新规盘能多做出一间房，长期影响它的二手竞争力。萝峰旧改还要建7225套回迁房，未来入市会持续压制片区价格与流通。二期是毛坯交付，装修款要单独准备，不能把总价当终点。

陆适合谁

它更适配在科学城、黄埔本地工作、家里有车，看重山景资源、苏式园林和层高3.4米的空间感，希望教育链条一步到位的改善家庭。能接受超高层密度、不着急入住，并认可这个品牌的溢价，它值得走进园区跑一趟。反过来，每天必须靠地铁通勤、预算卡得紧还要精装的家庭不是最优选。

买房是取舍，不是挑完美。同一栋楼，看重园林的人看到三重水系和山景，看重通勤的人看到约2公里的接驳距离。一期的准现房和二期期房怎么选、哪一栋受道路噪音影响小，建议走进园区走一趟再定。

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