同样三环边，十年三块地，选择却大不相同。
01 先想明白：这次出手，你到底想买什么？
如果你手里有4000万，恰好最近又在北京看豪宅，我劝各位老板先别急着交定金。一定得想明白，这次出手你到底想买什么！以前4000万你没得选，好位置全是二手房，朝阳三环四环，海淀清河上地，好位置的豪宅新房是一个接一个地开，现在轮到你挑房，不是房挑你了。
02 两个项目，到底该怎么选？
最近朝阳区被问最多的就是宸园139和缦合北京的二期缦合公园我该怎么选，最近朝阳区被问最多的，就是宸园139和缦合北京的二期缦合公园，到底该怎么选。这两个项目一个单价贵一万，但开发商是央企，网签交房按部就班；一个便宜一千多万进场，窗外就是40万平米森林，可它隔壁一期的部分业主，住进去很久了，房本还没下来。同样是三环边的房子，怎么差出这么大？包括宸园139到底卖的怎么样呢？还有最关键的确定性和风险，掰开揉碎，给大家做个分享。
央企出品，网签交房按部就班，是宸园139最扎实的确定性。
03 十年三块地，稀缺是共同的底色
那咱们先从地块说起，这两个项目确实是四环以内、长安街以北，最近十年，很少有的住宅用地，一个2022年，共产房太阳宫中建玖合府；然后就是今年太阳宫的宸园139这块地；其次就是缦合公园了。十年三块地。稀缺性足够，各自占据着独有的资源。
十年三块地，太阳宫的每一块都值得被认真对待。
04 宸园139：东北三环太阳宫的大哥级位置
宸园139位于东北三环太阳宫核心，地铁10/17号线双轨交汇，距太阳宫站直线仅约130米；南邻凯德MALL（约286米），步行可达人大附中朝阳学校（东校区约592米）、朝师附小。北边就是红玺台、太阳公元——是北京少数二手价坚挺的板块。交通出行上距离望京、海淀、三里屯等核心商圈都是非常便捷。总之北京朝阳公认的大哥级位置。
10/17号线双轨交汇，太阳宫站直线约130米。
南邻凯德MALL，步行可达人大附中朝阳学校。
05 产品力：盘面不大，配置却拉到最顶
产品上就有点分歧，主要是地块太稀缺，盘面不大。总价4000-7000万，容积率2.6，4栋15-22F高层，全盘仅139套，纯大平层无混居。户型273㎡四居 / 382、383㎡五居 / 最大是385㎡边厅户型（仅15套）。层高3.3-3.5米，南向面宽最大约21.65米（边厅五开间），宣传得房率88%-95%。全系顶配精装（嘉格纳、利勃海尔、铂浪高），双梯入户、首层全域架空、约4300㎡会所+3处下沉庭院、百米天幕悬瀑+约1500㎡果岭草坪。产品力和硬件配置在同规模豪宅里算是拉到最顶了。
全系顶配精装，双梯入户，首层全域架空。
约4300㎡会所百米天幕悬瀑果岭草坪，配置在同规模里拉到最顶。
06 卖得怎么样：52套的成绩
那目前卖的怎么样呢？备案均价17.4-18.94万，8月28日拿证，9月23日首开推101套，截至9月30日官方披露成交52套，成交均价约15.13万/㎡。总价：273㎡约4670万起，383㎡约6900万起，385㎡边厅最高约7260万。当然这个总价段在北京卖50套的成绩也算是很不错了。
07 老板们在顾虑什么
既然地理位子这么好，产品也强，不是应该抢吗？老板们顾虑什么呢？现在这个市场行情，花5000万买房的老板都非常理性了，毕竟地块小、园林规模有限；低楼层采光和临街噪音事实存在；是个好项目 但是毕竟花出去半个亿，多少内心觉得有点不够完美。有些老板也不急，想想等等朝阳后面的豪宅。
08 朝阳的后面：还有2000套+豪宅在路上
那说到后面的，朝阳未来1-2年至少有2000套以上的豪宅会供应，那么最近要开盘的就是大名鼎鼎缦合北京的二期，目前名为缦合公园 ，只要你来过朝阳公园的，你应该能看到公园北侧那一排 无敌视野的高层，地理位置处在东三环外、四环内，燕莎使馆区腹地，约40万㎡私家原生态森林+10万㎡中央园林，国际学校、颐堤港、蓝色港湾等非常成熟且高端的生活配套都环绕在周边。它的地理位置任何项目都无法复制，不可再生不可逆。理解这句话的意思吗？
朝阳公园旁，约40万㎡原生态森林，是北京稀缺的窗外景观。
约10万㎡中央园林，国际学校、颐堤港、蓝色港湾环绕周边。
燕莎使馆区腹地，成熟且高端的生活配套都在身边。
10 圈层：全国最顶的一批人
而且这边的圈层 算是全国最顶的了 。如果你去过缦合地库 你就会发现 全国限量版的豪车 劳斯莱斯 宾利 大牛 法拉利 都是标配 。如果你哪些名人住在这 各位可以评论区给大家分享一下
缦合地库里，限量版豪车是标配，圈层的门槛肉眼可见。
11 产品力同样拉满：618套刚刚好
缦合二期不只地理位置好，主要是产品力也非常强，16栋 618套，容积率约2.23，层高3.4-3.6米，一线40万方公园景观，这种视野含金量对于北京老板来说 不亚于深圳湾1号的无敌海景 ，谁让北京没有景观呢 。即使不看公园的户型 错落式排布 楼间距也是非常宽 景观也好，这个小区的户数和规模就是 刚刚好 不大也不小 。户型280㎡四居 / 360㎡ / 380㎡五居 / 580㎡一层一户，顶配780-1060㎡复式。得房率约最高能超过90%。缦系酒店式服务+三大会所，对标安缦圈层。
一线40万方公园景观，视野含金量不亚于深圳湾1号的无敌海景。
错落式排布，楼间距宽、景观好，户数与规模刚刚好。
谁让北京没有景观呢，40万方森林就是北京人的无敌海景。
12 蓄客阶段：报价与对比
目前蓄客阶段，尚未开盘 ，样板间预计11月中旬才能开放，想看的提前预约我们。对外报价预计15万，但是绝对不会卖这么贵 。280㎡起步总价得3700万起步了。比同板块北京壹号院、泛海世家、融创壹号院 其实产品和价格都有优势。但是，核心风险也是有的，（缦合北京因合生创展把房源抵押、销售资金被抽走，房源被抵押 有一些业主入住很久，无法网签办证 不是传闻。这个项目2026年3月 中信信托全资控股项目公司，销售回款封闭监管、优先用于工程，合生团队继续管产品和服务。隔离效果理论上成立，但要靠网签系统的实际可操作性来验证。另外土地年限起算早，剩余年限要单独核实。
蓄客阶段，样板间预计11月中旬开放，想看的提前预约。
房子是好房子，但产权这张门票，得先确认它是真的。
13 一句话总结
一句话总结一下：买宸园139是买"确定"，买缦合公园是买"故事"——故事更浪漫，但你得先确认产权这个"门票"是真是的。当然4000万以上的豪宅还有很多可以抄底和关注项目房源感兴趣的 进我主页找我 我发给你 。
配图来源说明：· 宸园139、缦合北京项目效果图与实景图：来源于网络公开搜索（网易新闻、楼盘资讯页面等），仅作公众号配图使用。· 太阳宫地铁站、凯德MALL、朝阳公园、蓝色港湾、深圳湾1号等配套与类比图：来源于网络公开搜索。· 缦合公园森林视野图、宸园139会所天幕悬瀑效果图为示意图，非真实照片。
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