评测贴 || 二环边,又是合院,河北鑫界丰台蒲黄榆地块方案公示!
- 更新时间 2026-10-30 10:44:50
蒲黄榆这块地，拿下5个月，方案终于挂出来了。
今年5月26日，丰台蒲黄榆一里、四里危改项目0506-0017地块出让，六家房企抢，拍了165轮，最后被一家叫福鑫的河北民企拿下，总价10.476亿，溢价率16.4%。
10月26日，设计方案才公示。看完马老师只想说：这地不大，戏不少。
先看基本面：占地不到1公顷，地上建面约1.98万㎡，容积率2.02，限高45米。
啥概念？也就一个普通小区的零头。但位置是真好——二环边上，咫尺东城，地铁5号线和14号线换乘站蒲黄榆站就在旁边，大概300米左右，周边该有的配套全都是现成的。
关键一点：这个板块好多年没供过地了。
方案规划了3栋住宅楼，走的还是熟悉的高低配路线。
北边两栋14层小高层，首层带小院，顶层做退台。从效果图看，13层和14层是复式，北向预计还有大面积“空中庭院”。两栋楼略微错开，保证间距和采光，南向直面小区中心花园。
西边一排更有意思：图上标的是1栋楼，实际上是5间合院，一共9户。最南边那套是独门独户，三面采光，还带下沉花园，妥妥的类独栋。剩下4个单元是双拼，独立入户，带南向庭院。
北高南低、东高西低，沿路一侧起高楼当天际线，靠学校和老小区的这一面全压成低层。隐私、视野、采光，都想到了。
这块地还有两个配建：一个约3000㎡的派出所，一条11米宽的街坊路。
听着挺添堵吧？开发商的处理有点东西——派出所地上6层，首层整个架空，净高4米多，街坊路直接从架空层底下穿过去。出入口设一道景墙，把小区内部和外面的视线彻底隔开。
该给片区的给了，自己小区照样是个封闭的独立王国。
重点说说这个开发商。福鑫地产，河北鑫界旗下的，2024年才闯进北京。
第一站就是东城金鱼池：住宅建面只有1700㎡的迷你地块，触顶摇号抢来的，做的是7套中式合院，单套据说近5000万。第二站就是蒲黄榆，又是二环，又是合院。
两次拿地，一个路数：地段必须绝版，面积可以极小，产品死磕合院。面对的都是成熟老社区、几乎没有新房供应的核心区，等于没有竞争对手，直接承接东西城的外溢。
这不是来卖房的，这是来做“收藏品”的。
位置、稀缺性、产品力，这块地都不缺。合院预计是大几千万级别的门槛，小高层的主力客群应该也是改善为主。
不过提醒一句：目前只是方案公示，户型、价格都没出，福鑫在北京还没有交付记录，成色如何，还得等金鱼池先打个样。
反正这种地，二环边上真的见一块少一块。且看且珍惜。（北京土拍 || 丰台要翻身？6家房企火拼南二环蒲黄榆地块，最终被河北鑫界溢价率16.4%摘得！）
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