10月28日，北京城建昌平东沙河项目官宣案名——龙樾燕序。
继龙樾海序、龙樾璟序之后，城建“龙樾系”的第三子，落到了昌平老城。
这块地最大的看点，不是案名，是产品：昌平首座全抬板浮岛住区。
按项目公布的定位，它一步跨过了好房子、四代宅，直接进了抬板时代。
先说这块地
龙樾燕序对应的是昌平新城东沙河西岸CP00-0902-0008、0009地块。
今年9月22日，北京城建以17亿元底价摘得。
地块占地约4.93万平方米，总建筑面积约9.2万平方米，其中住宅建面约8.86万平方米。出让时容积率1.87，10月16日公示的设计方案里，进一步调到了1.8。限高60米，绿地率30%。
这宗地在出让条件里就明确写了：可以采用抬板平台设计，板下设置过渡空间。
它也因此成了昌平第一宗、在土地出让环节就白纸黑字提到抬板的住宅地块。
位置：昌平主城的“小长安街”旁
项目在昌平区城北街道，北六环外，东沙河西岸。
最大的王牌是地铁。马老师实地踩盘发现，地块紧邻昌平线东关站，直线距离也是步行距离仅百余米，纯临铁盘。从这里出发，大约半小时就能到西二旗，50多分钟到北三环。工作在北城的话，通勤基本不用愁。
周边配套也是现成的。紧邻政府街，昌平大量政府机构和配套都聚在这条街上，可以说是昌平主城配套最密的一段。2公里内有菓岭假日广场、国泰百货、昌平区中医医院、昌平区医院，生活不用等兑现。
往东约200米，就是东沙河和白浮泉公园。这个公园总面积相当于1.2个颐和园，滨河景观就在家门口。
西侧约1公里，还有中国政法大学、中国石油大学两所高校。
对长期生活在昌平老城、想改善又不想换生活圈的家庭来说，这个位置很对路。
产品：抬板7米，人车分流
重点来了——抬板。
简单说，就是把整个社区的地面抬高，住宅和园林全建在板上面，车库、会所、商业放在板下面。
龙樾燕序抬得很彻底。据了解，抬板占地近3.8万平方米，约77%的土地都在板上，平台高度约7米，是目前全市最高的抬板。
更难得的是南北联通。两个子地块之间隔着一条近20米宽的市政路，按方案，这条路从板下走，两个地块通过抬板连成一片。原来是两个小园林，现在业主共享一个完整大园林。这套南北联通的做法，在北京也不多见。
对居住来说，抬板带来三样东西：人车彻底分流、临路噪音被隔断、一层就有三四层的视野。
公区配置也不含糊。据说是65米宽的主入口，进门是2500多平方米的下沉庭院，全盘8处架空层，泛会所面积约1800平方米。
户型和价格，都是预测
项目规划25栋住宅楼，共909套房源。北区0008地块14栋，南区0009地块11栋，整体以洋房、小高层为主。瞄准昌平本地改善以及海淀外溢的刚需、刚改购房者。
户型目前还没官宣。按住宅建面和总户数算，套均建面约98平方米。结合市场信息，户型面积预计在70-120多平的三居、四居，其中三居占比近六成。
赠送也比较能打：南向阳台、全系花池、北设备平台、边户飘窗，全盘层高3米起步，据说大部分户型得房率能破100%。
再说价格。楼面价有两个口径：按住宅建面算约1.92万元/平方米，按总建面算约1.85万元/平方米。
对比一下：今年3月铭嘉在白浮泉公园里拿的低密地，楼面价2.58万；建发观堂府、首开梧桐山语当年拿地都在2.5万上下；龙湖恩祥凌雲颂粗算也在2.4万以上。
也就是说，城建这块地的成本，比周边项目低了不止一个档。
再看卖价：建发观堂府近日网签均价4.5万/㎡左右，龙湖恩祥凌雲颂为约3.95万-4.1万元/㎡，首开梧桐山语在4.05万元/㎡左右。中间的价差空间，肉眼可见。
所以，北京城建这块地如果将来卖4万出头，利润空间还是比较充足的。当然，最终定价还得看产品怎么做，毕竟有“抬板”加持，产品力上应该会有不少文章可做。不过提醒一句，板块内还有1000套+的新房存量等着消化，未来定价得慎重考虑。
能不能打好，还要看户型设计的兑现、实际得房表现，以及最关键的入市价格。
龙樾海序和龙樾璟序的开盘成绩都不错。这个了昌平龙樾燕序很大信心，不过能不能再热一次，咱们盯着后续的户型和价格，有了消息第一时间说。
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