深度测评:【中交国润华府】值不值得买?龙华深中新规学区房,三房407万起!

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💥1栋1单元（主要楼层）折后价格范围

💥01约102㎡总价：511万-547万

💥02约121㎡总价：556万-599万

💥03约99㎡总价：466万-510万

💥04约99㎡总价：464万-508万

💥05约83㎡总价：407万-441万

💥06约83㎡总价：409万-444万

项目历史

它原本是建于上世纪90年代的国润电器工业园及部分村集体零星空地，随着龙华从“工业重镇”向“都市核心”转型，这片低效利用的土地亟待焕新。

2020年立项，2024年，中交城投正式启动龙华国润城市更新单元，稳步完成规划批复、整体签约、拆除确权等环节。作为中交集团在深圳区域中标的首个城市综合体开发项目，国润项目承载着中交城投“城市合伙人”深耕龙华的战略使命。

项目价格参考

目前，深中龙华学校单片区里还有另外两个新盘。一个是卓能雅苑，虽然现在还有新房在卖，但实际上它的楼龄已经有21年了，最早一期交房也差不多有9年。另一个是万福花园，楼龄更长，达到了34年，目前是毛坯房在卖，均价在5.4-5.6万左右。

周边的同学区的二手房，新华城和锦绣江南近期的成交均价大约在4.3万/㎡，锦绣江南的楼龄是20-23年，新华城也有16年了。风和日丽的单价在3.5万/㎡左右，楼龄26年。苹果园近期成交均价在5万/㎡，个别小户型甚至卖到了6.3万/平，它的楼龄也有24年了。

这次中交国润华府开盘，折后均价在5万/㎡左右，起步价407万，带精装修交房。这个价格跟我们之前预估的差不多，算不上惊喜，只能说中规中矩。

【中交国润】位于龙华区民治街道工业路和中华路的交叉口东南边，处在龙华超级商圈的核心位置，离龙华的地标商圈壹方天地只有300米。项目所在的工业路沿线是龙华区横向发展的重要部分，周边聚集了深圳中学龙华学校、多个公共住房和成熟社区，形成了“教育+居住+商业”的黄金组合。

作为龙华“宇宙中心”的一部分，这个区域正在从传统的制造业转向现代服务业，未来会和深圳北站国际商务区、红山商圈一起，成为龙华都市核心区的三大动力源。这个位置不仅现在配套成熟，未来随着产业升级，还有持续升值的潜力。

【中交国润】项目由中交集团开发，总占地面积约3.73万㎡，总建筑面积约42.01万㎡，计容建筑面积约33.71万㎡，容积率8.0。整个项目分两个地块开发，01地块国润华府，02地块国润学府，中间有连廊连接花园二层，总共包括7栋38-47层高的住宅，外加1栋47层的写字楼酒店。

01北地块——中交国润华府，由两栋住宅+1栋公租房+1栋写字楼组成，总共1758套房，其中住宅498套，保障型租赁住房1260套。推售面积83㎡三房两卫，99-121㎡四房两卫。

02南地块——中交国润学府，由4栋住宅和1栋幼儿园组成，全部是住宅，推售面积105-126-139-165㎡全四房户型。

项目总规划约2530户，其中商品房1270户，公租房1260户。住宅设计为3梯5户或3梯6户。小区规划了2315个车位，车位配比大约是1:0.9。

国润华府部分

总占地面积约1.89万㎡，总建筑面积约25.24万㎡，计容建筑面积约20.81万㎡，容积率9.79，绿化率30.01%。

由3栋45-46层高的住宅和1栋47层的写字楼酒店组成。其中，1栋1单元住宅46层，1栋2单元住宅45层，1栋3单元是公租房有46层，2栋是47层的写字楼酒店。

小区里还配有足球场、羽毛球场、儿童活动场地和公交首末站。

总共规划了1758户，包括498户住宅商品房和1260户保障房。其中可售住宅面积段为83-99平的三房以及101-121平的四房。住宅是3梯6户设计，地下有4层，规划了1123个车位，其中有319个是充电车位，车位配比大约是1:0.64。

户型介绍

中交国润户型设计的挺不错，北区是全南向户型，不管是哪个户型，房间都做的方方正正，没有过多的拐角跟柱子，空间尺度也不差，且都是超大的阳台，阳台面积一半都算赠送，看得出开发商在给客户多搞点实用面积这件事上还是比较花心思的。叠加新规设计，加上赠送应该是接近或超过100%的得房率。

83㎡的3房2厅2卫

设计的是经典竖厅格局，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，动静分区，主卧270°无柱转角飘窗，每个房间都是方方正正，最小的房间尺度看着也不错，U型厨房，卫生间干湿分离，西南或东南朝向。

99㎡的3房2厅2卫

设计的是经典竖厅格局，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，动静分区，主卧270°无柱转角飘窗，每个房间都是方方正正，U型厨房，卫生间干湿分离，客厅连接次卧出大阳台，西南或东南朝向。

101㎡的4房2厅2卫

设计的是横厅格局，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，动静分区，主卧270°无柱转角飘窗，每个房间都是方方正正，U型厨房，卫生间干湿分离，客厅连接次卧出5.2米宽景大阳台，西南朝向。

121㎡的4房2厅2卫

设计的是横厅南北通透格局，独门独户，餐客厅一体化，五开间朝南，主卧270°无柱转角飘窗，每个房间都是方方正正，全屋九面飘窗，U型厨房，卫生间干湿分离，客厅连接次卧出L型大阳台，西南或东南朝向。

国润学府部分

总占地面积约1.84万㎡，总建筑面积约16.77万㎡，计容建筑面积约12.9万㎡，容积率6.21，绿化率30.01%。这边由4栋38-47层高的住宅组成。（其中，2栋1单元住宅43层，2栋2/3单元住宅47层，2栋4单元住宅38层。1栋是一所12个班的幼儿园）小区里还配有社区健康服务中心和儿童游戏场地，各栋楼之间还有风雨连廊连接。

国润学府全部都是商品房没有回迁保障房混杂，四房起步，面积段为105-126-139-165平。采用3梯5户设计。地下有3层，规划了1192个车位，车位配比大约是1:1.46。

从产品设计可以看出这次中交国润还是很有野心，直接定位改善型产品。说实话龙华中心片区确实已经很久没有改善型的项目入市，近几年入市的项目像尚云、壹城中心十区、壹湾府、幸福城臻园，金地启曜等项目都是偏刚需，高密度+户型紧凑。这次他们的定位跟周边项目有明显差异化，而且有一定受众群体，就看最后的品质以及价格能不能被市场认可。

目前国润学府的户型图只公布了165平

165平4房2厅3卫

设计的南北通透格局，独门独户，17米南向面宽+超大阳台+双套房设计。主卧270°无柱转角飘窗。东南向，只有45套。

规划6栋高层新规产品，以“漂浮绿岛”为理念，通过架空连廊与屋顶花园，打造街坊邻里氛围融洽的智慧社区。

人文生态园林   6大生活场景  

以深中独有的“七彩凤凰木”为灵感源泉，精心规划了打造归家-会客-乐园-花园等六大园林场景，满足全龄段业主的多元需求

打造超3000㎡社区泛会所，集四点半课堂、学习辅导、体能训练、亲子活动等空间于一体，构筑覆盖孩童启智、青年释能、长者乐活的全龄段活力社区客厅。

新一代智慧社区  生活更智能

户内智能：一键情景模式，新风和空调，窗帘灯具控制，智能语音控制；

无感通行：人脸识别开门，大堂开门自动呼梯；

家庭安防：跌倒自动报警，为家庭安防加码；

环境检测：燃气泄露自动开窗，二氧化碳浓度高自动启动新风系统；

社区安防：监测高空抛物；

架空层活动区：手机预约功能，图书借还一体机；

（具体以实际交付为准）

绿城物业   故宫博物馆同源服务标准

连续9年蝉联“中国物业服务百强满意度领先企业第一名”，并连续12次荣膺“顾客满意度领先品牌”，客户满意度常年保持行业领先的92.9分，2025新质物业品牌价值榜TOP1。

【超配产品】

新规精装三至四房 更高实用率  

相同的价格 享更大的房子

建面约81-165㎡满配新规户型产品面市，为每个阶段的需求定义空间，满足从二人世界到多孩时代的全生命周期居住需求，实现从小户型到大户型的灵活改造与功能升级。

极质臻装  迭新生活品质

高定精装：

全屋空调与新风系统、高端装甲级入户门、一线品牌厨房三件套。

人性化智能设计：

归家途中可提前启动空调；外出可一键闭户、远程控制熄灯；鞋柜贴心设置除臭装置，时刻保持清新

中交国润项目由中交集团开发，这个开发商目前在深圳开发的住宅项目比较少，所以大部分人对它不太了解。

中交集团是一家具有120年历史的百年央企，从1897年的海河工程局开启国内疏浚先河，到21世纪成为一带一路的先行者，中交集团在中国和世界的影响力不断提升。

2025年《财富》世界500强第61位，全球157个国家和地区开展实质性业务，设立289个境外机构，连续16年荣膺ENR全球最大250家国际承包商中国企业第一名。

代表作：港珠澳大桥，深中通道，上海洋山港，北京大兴机场，巴基斯坦瓜达尔港

中交城投，世界一流的城市发展商

中交集团旗下的专业投资平台，以城市综合开发为主线。屡迹9省21市，实施项目80个，投资合同金额、5000亿元，累计交付超120个项目，服务超10万组家庭，项目遍布中国核心城市。

代表作：上海凤起虹桥，广州蓝色海湾，广州邮轮母港，广州江语上品，佛山珑湾云城

交通配套

公交方面，民治商圈的免费巴士T220线（从深圳北站直达三大商圈）经过周边，M381线等公交线路也会经过项目附近，出行接驳很方便。智慧交通方面，项目周边1公里内的停车场数据已经连上了深圳市公共智慧停车平台，支持在线预约和实时查看车位信息，能有效缓解停车难的问题。未来等25/27号线开通后，这里会成为连接福田、南山、罗湖等核心区域的交通枢纽，通勤时间会大大缩短。

学校配套

中交国润华府自己配建了一所12个班的幼儿园。最重要的是，它和深中龙华学校只隔着一条马路，而且属于深圳中学龙华学校的单校划片学区。从幼儿园到初中，15年的教育基本都在家门口解决。

深圳中学龙华学校是一所区属的九年一贯制公办学校，由深圳中学全面管理。学校的师资力量很强，博士和硕士研究生的比例占到73%，其中有不少来自清华、北师大、浙大、复旦这些知名高校的优秀教师。学校办学规模是78个班，小学48个班，初中30个班，总共有3360个学位。在2024年深中共同体的期中考试里，最高分就来自这所学校。

注：深圳中学在2025年高考中，被清华北大录取了85人，位居全省第一！被中山大学录取了200人，特控率达到99%，600分以上的考生有1425人。

深中龙华学校，在2025年小一录取积分是一类60分，初一录取积分是一类60.6分。按照龙华区教育局的政策，必须是单片区内的商品房，并且有深圳户籍才能申请入读，基础分是60分，之后还会根据户籍时长和房产证时长来加分，每满1个月可以加0.1分。

商业配套

中交国润华府周边的商业配套非常丰富，像壹方天地（约300米）、山姆超市（约300米）、Costco（约2.6公里）、星河ico（约1.6公里）等等，总的商业体量超过365万㎡。

离项目仅300米的壹方天地（60万㎡）是深圳客流量排名第一的商业地标，每天大约接待20万人次，里面有32家全国首店、10家深圳首店和25家龙华首店。

文体配套 

文化场馆：深圳书城龙华城（约1.7KM）、深圳图书馆北馆（约1.9KM）、深圳美术馆新馆（约1.8KM）、龙华文化艺术中心（约1.4KM）、龙华区未来城市展览馆（约1.9KM）。

体育中心：龙华文体中心（约1.8KM）、简上体育综合体（约2.1KM）。

医疗配套：深圳新华医院（约2.3KM，全市体量最大的三甲医院）、深圳市第二儿童医院（约2.5KM，华南地区规模最大的儿童医院）、深圳市人民医院龙华分院（约2.8KM）、龙华区人民医院（约1.4KM）等医疗资源。

注：以上距离均来自于百度地图直线测距工具

中交国润目前已出地面，上面是前段时间拍的工地实景VR。国润华府一期的主体合同竣工时间定在2029年7月7日，如果按照这个进度来算，交房可能要到2029年底了，具体以开发商实时为准。

优缺点综合评测

优点：

1、项目位于龙华民治老中心区，周边是风和日丽、锦绣江南等成熟社区，离壹城中心、民治和红山板块都很近，在龙华算是第二梯队的板块位置。

2、学校方面，一路之隔就是深中龙华学校，而且是单片区内的新盘，相比万福花园、卓能雅苑，上学距离近得多。商业方面，离龙华最大的壹方天地商圈仅300米。交通方面，200米内有22/27号线双地铁站，800米左右有深大城际民治北站。综合来看评分很高，单凭学校这一点，就可以算是龙华买房的第一梯队选择。

3、作为新规后建设的楼盘，得房率接近或超过100%，这在龙华目前在售的新盘里是比较有竞争力的。

4、02地块的国润学府定位改善，是片区近些年唯一一个改善项目，有稀缺性。

缺点：

1、 项目总规划约2530户，其中商品房1270户，公租房1260户。占比48.9%，将近一半了，而且共用绿化和配套，人员混杂，管理难度大。

2、国润华府部分因为包含了写字楼和公租房，容积率达到了9.79；国润学府部分容积率也有6.21。整个小区的住宅都是超高层建筑，除了1栋38层，其他都是43-47层，采用3梯5户或3梯6户设计，居住密度较高。

3、 项目西侧是已经开学的深中龙华学校，东南侧还规划有一所27班的九年制学校。未来入住后，可能会面临学校日常的噪音。南侧和东侧还有大量城中村。

4、目前开发商的口径交房时间在29年9月，还有将近3年。

总结：中交国润的核心优势在于其优质的学区资源（深中龙华学校单校划片）、成熟的商圈配套（壹方天地）和便利的“三线”轨道交通规划以及国润学府的改善型产品所具备的稀缺性。对于将子女教育放在首位以及追求更好现成配套的家庭而言，极具吸引力。但项目也存在容积率高、楼体超高、居住人群混合以及潜在噪音等需要考量的因素。总的来说，这是一个优点和缺点都颇为鲜明的楼盘。

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