上个月一位做制造业的老客户找我，预算3500万，想在市区核心地段换套大平层，一家四口加两个老人，要求就三条：南向有开阔景观、社区配套拿得出手、将来好转手。我带他看了徐汇滨江，也看了新天地周边，最后在大宁的「中建玖上琅宸」站了很久。他站在280平的样板间里说了句，这个公园窗景，比多一个卫生间值钱。今天把这个盘给你们讲透。
大宁凭什么站在中环价值顶点
我一直有个判断，上海中环真正数得上的改善地段，我认两个，徐汇滨江和大宁。徐汇滨江新房已经在20万一平，离核心区4公里的长桥，新房都到13.8万了。今年中环沿线成交了好几块高总价地块，开发商真金白银投进去，内中环这一圈新盘的价格门槛，后面只会更高。
大宁是静安十五五规划两轴一带三片区里的核心增长极，一条南北高架，往北到这里，往南串起人民广场、南京西路、淮海路、新天地。位置不偏，是市区，这是它和那些概念板块最大的区别。「中建玖上琅宸」就在大宁公园正北侧，备案均价约14.7万一平，具体以案场一房一价为准。拿它跟徐汇滨江20万的房子放在一起比，这个价差就是它存在的理由。
全社区抬高10米，上海独一份
这个盘最让我意外的是硬件。新规后上海冒出一批抬板小区，但大多抬高3到5米，最高的也不超过6米，算上架空层到不了9米。而「中建玖上琅宸」所有楼栋整体抬高约6.3到10米，君澜280所在的1、2号楼架空层高约10米，瑾庭210所在的3号楼约9米。一楼都在别家顶楼之上，这不是营销话术，是拿尺子量得出来的差距。
项目抬板高度与市场同类产品对比示意
全域架空层剖面示意，以实际交付为准
架空腾出来的空间，做了约3000平的酒店式下沉会所，只服务446户。健身房、私宴厅、艺术沙龙、茶室、私密会客、家庭中心、壁球馆、高尔夫模拟都在里面，下沉庭院引入自然光，没有传统地下会所的闷。我在市区看过不少20万级的项目，会所也就1500平上下，这个体量和人均占有，确实是顶豪配置。
下沉会所会客区实景
细节还有三处值得说：约99米宽的城市级门厅，市区很少再有项目舍得这么铺张；陶板立面把东方陶瓷的温润感和现代线条结合，实景比效果图耐看；约15米纵深的立体山水园林，师法豫园造园，高低落差真正做出了层次。
68万方公园，是花钱也搬不走的
顶豪的尽头，是占有不可复制的资源。纽约中央公园壹号、伦敦海德公园一号，值钱的不是房子本身，是窗前那片搬不走的公园。大宁公园约68万方，是上海中心城区最大的城市公园之一。君澜280正南向直面公园，0距离、无遮挡，整面落地窗就是画框。
君澜280卧室南向视野，样板间实景非交付标准
说实话，上海中心城区南向无遮挡正对大公园的大平层，目前就这一个，翠湖天地、瑞虹新城也只能从北面看公园。瑾庭210在社区北侧，南面看的是中央下沉庭院和会所，景观各有取舍，门槛也更友好。建面就是210平和280平两种，纯大户社区，446户邻里圈层很干净。
瑾庭建面约210平户型图示意
君澜建面约280平户型图示意
样板间客餐厅实景，非交付标准
服务从签约那天就开始
3000万级的房子，硬件到位只是及格线，拼的是服务。它较早把大总管国际管家联盟引进上海住宅项目，每户配一个5人团队，玖上管家、生活管家、安全管家、园艺管家、工程管家，一户一群精准对接，而且从签约当天就启动，不用等到交房。社群品牌「玖上荟·琅宸CLUB」已经在运营运动、文化、艺术活动，房子还没交，邻居先认识了。市场也给了反馈，今年1到8月它的网签套数、面积、金额在静安区排在前列。
说几句掏心窝的
第一，这个盘门槛摆在那，210平起步，预算不到3000万的不用勉强，强上会影响生活质量。第二，想要公园正景就选280，预算卡在3000万出头的，210看的是内庭，要接受这个差异，它的优势是同样的会所和服务门槛低一截。第三，高总价房子将来转手，接盘的人一定挑资源的不可复制性，公园头排这个属性，时间越久越扛得住。
适合谁：在市区长期自住、预算3000万以上、看重大平层尺度和公园景观的改善家庭；想要核心地段资产、看重社区圈层的业主。不适合谁：预算紧绷的硬上车客户，以及追求短期收益的人，这个量级的房子从来不适合快进快出。
我是房司令，在上海卖了十年房子，习惯拿数据说话，不吹不黑。想要「中建玖上琅宸」的在售房源和完整资料，或者想知道你看的这套该出什么价，私信我，我带你实地走一遍。
价格以案场一房一价为准，本文仅为客观分析，不构成购房建议。
