考察推荐：10月31-11月2日长三角银发经济商业模式创新与产业资本化路径深度研学（文章底部查看详情）通知：

养老社区的"军备竞赛"：六大险企千亿投入，谁真正跑通了？

康养赛道研究 · 2026年10月24日

一场关于床位、保单与耐心的竞赛，正在中国城市中心安静展开。

中国养老社区市场，正在上演一场没有硝烟的"军备竞赛"。

泰康投了超700亿，太保布局13城15园区，大家保险开了14城16家城心社区，中国人寿覆盖19城39个项目，新华保险铺到46城65家，平安臻颐年落子5城——六大险企，合计投入已过千亿。

但投了这么多钱，谁真正跑通了？

入住率、盈亏平衡、模式差异——这份"成绩单"上的每一个数字，对准备进入康养赛道的投资者来说，都值得认真研究。

01 入住率排行榜：谁在领跑，谁在爬坡？

业内共识：入住率达到60%，单个项目才能实现现金流自给或盈亏平衡。

先看一张图，把六大险企的布局底盘一次看清。

图1：六大险企养老社区布局一览（据各家官方公开信息，核验于2026年10月）

从这张图能看到，险企的路径明显分成两支：一支重资产自建自营，一支轻资产合作铺开。而真正决定成绩的，是入住率。

图2：各社区入住率对比（据各家公开披露口径；60%为行业公认的单项目盈亏平衡线）

从入住率看，大家保险的城心社区表现最亮眼——北京友谊、朝阳等成熟社区入住率接近100%，天津泰安道开业不足两年已超95%，全国平均入住率超过70%，并且已经实现了首个社区的盈亏平衡。

泰康之家这边，上海申园运营十年入住率95%以上，燕园约92%，苏州苏园不到三年入住破千人；中国太平的梧桐人家入住率稳定在95%以上，家属推荐率92%；中国人寿机构养老平均入住率75%；太保家园上海普陀等城市社区也已超过80%。

头部与爬坡期的差距，比想象中更大。

02 三种模式对比：谁的路径更可持续？

模式一：泰康——"自建自营+保险闭环"。一个社区配建一家康复医院，自建二级医院；"幸福有约"保险产品累计出单30万件；累计投资超700亿，重资产全国铺开。优势是品牌信任度最高、服务标准最统一；挑战是投资回收期极长（15—30年），资金压力巨大。

模式二：大家保险——"存量改造+城心嵌入"。不新增用地，改造闲置酒店、办公楼为养老社区；城心选址，践行"五不离"理念（不离家、不离亲人、不离烟火、不离医疗、不离社会关系）。优势是爬坡期短、成本可控、入住率天花板高；挑战是优质存量物业稀缺，可复制的标的有限。

模式三：新华保险——"轻资产+合作网络"。46城65家，主要靠与优质社区签约合作快速铺开，第一批合作社区部分项目开业两年内接近满住。优势是扩张速度最快、资金压力最小；挑战是服务标准难以统一、品牌溢价有限。

图3：三种模式的路径、优势与挑战对比

三种模式没有绝对优劣，只有适配问题。判断标准只有一个：你的资金属性，能不能承受这条路的回收周期。

03 入住率背后的真相：三个决定性因素

为什么有的社区接近满住，有的还在爬坡期挣扎？拆解下来，入住率差异主要受三个因素影响。

因素一：选址——城心 vs 郊区。大家保险北京城心社区入住率接近100%，而一些郊区大型CCRC社区爬坡缓慢。数据不会说谎：入住老人超八成来自社区周边生活区——离子女近、离医院近、离熟悉的生活圈近，比园区环境漂亮重要得多。

因素二：医疗——"门对门" vs "签协议"。泰康苏园与三甲医院"门对门"（物理距离为零），大家保险与8家医院签约共建。医疗资源的深度绑定程度，直接决定客户信任。挂一块"绿色就医通道"的牌子是不够的，客户要的是真出事时，能在几分钟内被送到急诊室。

因素三：支付——有保险闭环 vs 纯自费。泰康"幸福有约"30万件保单、太保家园客户NPS保持90%以上、大家保险年金类产品提供长期支付——有保险产品导流的社区，获客成本远低于纯市场化获客。支付端的闭环，是入住率的隐形推手。

04 对操盘手的启示：进入前先想清楚三件事

第一，你的资金属性，适合哪种模式？保险资金是典型的耐心资本，可以承受15—30年的回收期。如果你是地产开发商或私募基金，资金成本更高、退出周期更短——不要轻易学泰康的重资产模式，大家保险的存量改造路径或新华的轻资产合作路径可能更适合你。

第二，入住率的核心变量不是硬件，是选址+医疗+支付。很多新进入者把大量预算花在园林景观和装修上，但数据显示：客户决策的第一要素是"离子女近不近"，第二是"生病了怎么办"，第三是"钱从哪来"。硬件重要，但不是决定性因素。

第三，现在进入的窗口期还有多长？六家险企已在46个城市布局，头部效应正在形成。加上政策加持——央行设立5000亿元服务消费与养老再贷款，央行等八部门新政探索养老床位收费权质押融资——头部玩家会跑得越来越快。现在进入，还有差异化竞争的空间；再等三五年，可能连入场券都拿不到了。

六大险企砸下千亿做养老社区，本质上是用长期资金换取未来30年中国老龄化红利的入场券。

对企业家来说，重要的不是"要不要做养老"，而是"用哪种模式做养老"——自建还是改造？城心还是郊区？重资产还是轻资产？有保险闭环还是纯市场化？

每一个选择，都决定了你在这个万亿赛道上的生死。

资料来源：泰康保险集团官网及泰康之家｜大家保险集团官网（经济日报、央广网报道）｜中国太平洋保险官网及中新网｜国寿健投官网及公开报道｜中国太平医康养官网（中国银行保险报、中国金融新闻网）｜新华保险官网及中国日报网｜平安臻颐年官网｜中国政府网（央行服务消费与养老再贷款）｜同花顺财经（央行等八部门养老金融文件）；核验日期2026年10月24日

三天两晚 · 完整行程

— 报到日 · 10月30日（周五）｜上海 —

抵达上海，酒店签到入住。

— 第一天 · 10月31日（周六）｜上海 —

【上午】林清轩总部　国货高端抗衰护肤标杆

聚焦 50+ 熟龄女性护肤，以情感价值筑品牌护城河，OMO 闭环提升用户生命周期价值。

▸ 2025 营收 24.5 亿（+102.5%）、毛利 82%，12 月港股上市；580 家门店、活跃客户超 610 万、年复购 34.2%。

▲ 林清轩总部 · 国货高端抗衰护肤标杆（2025 港股上市）

【下午】一、光明城市厨房　国企主导社区餐饮 · 银发生活服务入口

光明食品（年营收 1500 亿）以社区食堂为高频入口，低成本积累银发用户资产，再延伸居家养老与健康管理。

▸ 模式：高频刚需场景 → 用户资产积累 → 服务生态延伸，三级跳破解社区银发冷启动。

▲ 光明城市厨房 · 国企主导社区餐饮·银发服务入口

【下午】二、亚新生活广场 × 壹天聚乐部　存量商业银发化焕新标杆

老旧商业体改造为"白天银发 + 夜晚夜经济"双时段运营；壹天聚乐部餐饮棋牌 KTV 一站式，人均不过百。

▸ 改造成本低、可复制性强，为存量商业活化提供银发视角样本。

▲ 亚新生活广场 × 壹天聚乐部 · 存量商业体银发化焕新标杆

20:00–21:30 围炉夜话　银发经济商业模式与资本化路径深度研讨。

— 第二天 · 11月1日（周日）｜上海 —

【上午】太保家园 · 上海普陀国际康养社区　保险系轻重双轮融合示范

中国太保旗下，8 万㎡、1000+ 床位；内设"南山居"居家场景，"1+1+N"多学科整合照护，创新"保险产品 + 养老服务"。

▸ 配套一键呼叫、人体感应、睡眠监测等适老硬件，客户 NPS 保持 90%% 以上。

▲ 太保家园 · 上海普陀国际康养社区（保险系轻重双轮标杆）

【下午】一、博生安达医疗集团旗舰总院　严肃医疗 · 循证预防 · 全周期健管

虹桥 10000㎡ 旗舰，博采德美瑞日技术；以"4P 医学"构建预防—干预—诊断—治疗—康复全链条平台。

▸ ECG→CMR 跨模态 AI、PET-CT 早筛等心脑血管前沿；MAB 委员会全周期医学质控。

▲ 博生安达医疗集团旗舰总院 · 严肃医疗与循证预防平台

【下午】二、大任生物科技　水科学康复体系开创者

首创多维生命重构系统，脑-心轴、血管-细胞轴、身心三大模块协同调节；5D 颅脑焕活促神经可塑性。

▸ 碳酸基复合离子透皮疗法（波尔效应）提升组织氧分压，主攻心脑血管康复与神经退行预防。

▲ 大任生物科技 · 水科学心脑血管康复与生命重构系统

— 第三天 · 11月2日（周一）｜杭州 —

【上午】一、浙江省银发经济高质量发展产业园　省级银发主引擎

省民政/发改/经信三部门联合批复；滨江核心园聚焦银发科技、康复辅具、老年用品，形成研发-中试-量产闭环。

▸ "银发产业贷 + 专项产业基金"双轮驱动，数字健康 + 智能制造 + 银发消费融合示范高地。

▲ 浙江省银发经济高质量发展产业园 · 省级主引擎（滨江核心园区）

【上午】二、可靠股份总部　A股成人失禁护理龙头

2021 创业板上市，A 股唯一成人失禁主业；从单一护理用品向银发科技单品、智能辅具、健康平台延伸。

▸ 2025 营收 11.5 亿，净利 3612 万（+15.87%）；国家级研发中心，数据知识产权 ABS 创新。

▲ 可靠股份总部 · A股成人失禁护理龙头（临安）

【下午】银发西溪 MALL　浙江首个银发主题综合体

集银发零售、康复体验、健康餐饮、文娱社交于一体；首创"1 旗舰 MALL + N 社区小 MALL"网格化布局。

▸ 商业运营 + 产业展示 + 社区服务三重定位，构建 15 分钟银发消费服务圈。

▲ 银发西溪 MALL · 浙江首个银发经济主题综合体

17:00–17:30 研学总结与资源对接会；17:30 结束，送机萧山机场 / 杭州东站。

报名方式

1、微信报名：扫一扫备注“长三角游学+企业信息+联系方式”，否则不通过！

2、电话报名：13552520238  刘老师 （同微信）

3、报名流程：领取报名表→填写报名表审核→办理报名费用→落实酒店→开具发票