南光西海湾测评：我把在售每一套都算了一遍

在西海岸看房，最让人崩溃的不是没房选，是同一个小区，单价能从1万8跳到3万5。

你看的每一套都在讲"稀缺""绝版"，但没人告诉你：为什么同样是363㎡的别墅，这套挂790万，那套挂1200万？差出来的410万，到底差在哪？

上个月，我把南光西海湾在售的53套，一套一套算了单价。算完发现三件事，可能跟你想的不一样。

一、这个小区，买大的反而便宜
376㎡的底跃700万，单价18601元；119㎡的两房248万，单价20746元。底跃单价中位19764元，比平层中段的24035元，低了17.8%。
多花一倍钱，买两倍面积，单价还降了——这是0.5容积率才有的结果：166亩地只住263户，大地块摊薄了成本。

二、同面积价差能到52%，差的是装修不是房子
363.97㎡的别墅，毛坯挂790万，装修好的挂1200万；187㎡的洋房，从350万到499万，差了149万。
所以别只盯面积和总价。同一张图纸，毛坯和豪装差几百万。你要问的是：这套的装修，值不值这个差价？

三、四条产品线，对应四种人
底跃10套，245-376㎡，带下沉花园——家里有老人、不想爬楼的看这个。
平层14套，119-187㎡，一梯两户纯板楼——总价最友好，300多万就能上车。
顶跃5套，176-261㎡，带露台——视野最好，但只有5套。
联排24套，297-373㎡，前后院加车位入户——要的是真正一栋房。

实话也得说在前面
物业费4.5元/㎡·月，海口最高一档；房龄9-11年，大部分毛坯；二期商业是规划不是现状。这三条，看房前你得知道。

买房最大的成本不是钱，是看错。53套里哪10套是真笋盘，我已经标出来了。

我是法哥，在海口西海岸做房产，只讲实勘过的，先说缺点再说优点。想看哪一套，微信找我，我把完整清单和实勘图发你。