找铺的人最近容易犯嘀咕：商场怎么还在批量开？
戴德梁行10月前后发布的三季度广州零售市场报告给出了答案：三季度当地5个零售项目合计带来约55.4万平方米新增供应，创2012年以来单季新高；全市优质购物中心总存量升至688.6万平方米；受集中入市影响，空置率环比上升0.6个百分点至9.9%，最优层租金环比下降0.8%至每月每平方米617.7元。报告同时提示，到2027年末当地还有64.1万平方米新项目计划入市（观点网、广东建设报等2026年10月报道引述）。
一边是新场子扎堆，一边是空置率走高。我们看下来，这反而是近几年少有的找铺窗口期——前提是会选。
一、供应高峰期，租户第一次坐上谈判桌
商业供应放量的年份，是新项目抢品牌、抢租户的年份：免租期更长、装修补贴更常见、租金弹性更大。过去租户求铺位，如今一部分筹码回到了租户手里。
翻译过来就是：房东急着填铺的这几个月，是你最该把条件谈全的时候——免租期、递增上限、改铺许可，错过这波行情，下一轮要等很多年。
失败场景摆在眼前：有人在空置率低位时抢铺，接受了高租金加严苛条款，开业后客流不达预期，一年内两次压缩经营面积。同样的铺，换个入市时机，成本结构完全不同。
二、别被开业的热闹骗，看的是两个硬指标
新商场开业总有人山人海，但看铺要看穿过热闹的两个数：一是已运营半年以上楼层的实际出租率，二是业态结构。三季度当地新开及待开店铺里，餐饮占46%、零售占40%，其中家电数码占比还在环比上升2.2个百分点至5.3%（同报告口径）。
餐饮占比过半，意味着招商在赌吃喝引流；而餐饮能不能做，取决于铺子本身的硬条件——排烟、燃气、隔油、电量。没有这些条件的铺子，蹭不上餐饮的热闹。
广州优质购物中心内景资料图· 图源：网络公开图片
选铺先选业态结构，再选位置——结构错了，位置再好也是给别的品类打工。
三、老商场的调改，藏着更便宜的机会
这轮报告里还有一个容易被忽略的信号：存量商场在批量调改。天河城取消百货区域引入科技数码与潮玩，凯德广场云尚取消超市业态把面积改成餐饮（同报告引述）。
老商场调改期，往往是租金洼地：商场要靠新业态重新聚客，对愿意入驻的经营者让利最多。会找铺的人这时候做的事，是盯着本地老牌商场的调改公告，抢在调改完成前谈下条件。
戴德梁行三季度报告图表：当地新开及待开店铺业态结构· 图源：观点网报道配图
给房东也提个醒：报告里“部分业主以价换量、部分优质项目稳住租金”的分化会继续。你的铺子属于哪一类，取决于你跟着“这条街的客流去哪了”定价，还是守着去年的数字定价。
转给那个正在看铺的朋友——供应高峰不等人，谈判窗口就这几个月。
我们的判断
我们看下来，供应放量、空置率上行、租金阴跌，三者叠加的含义不是“商业不行了”，而是铺位定价权正在向租户和运营能力转移。会算账的人在此时入场，比在人人抢铺时入场，起步成本低得多。
最后，说两句实在话
商场越开越多，铺子却不会自动变好——变好的是“会挑的人”的机会成本。同一批供应，悲观的人看到空置，会算账的人看到谈判筹码。
空置率是全市场的事，你谈下来的条款，才是你自己的保本线。
你所在的城市，最近新开了哪些商场？留言说说。
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本文为行业观察与经验分享，不构成投资或经营决策建议。
