等额本金和等额本息,到底怎么选?拿100万、3.05%利率给你算明白
很多人买房贷款，直到签合同那一刻，都搞不懂等额本金和等额本息的差别。只听销售说，一个月供固定，一个越还越少，稀里糊涂就选了贷款方式。最后多还几万甚至十几万利息，真的太亏了。今天不讲概念，直接给你算账。以贷100万、期限30年、3.05%的利率来举例，你对着自己的情况看就行。
先看基础账
等额本息：月供固定，约4243块，30年总利息大约52.7万。等额本金：首月还5319块，之后每月递减几块钱，30年总利息大约45.9万。同样100万、30年、3.05%利率，等额本金比等额本息少还差不多6.9万。所以，如果你打算老老实实还满30年，等额本金更省利息，这个没争议。
第一种：三五年短期内就打算还清
我大概测算过，100万、30年的贷款，5年内结清，等额本息和等额本金产生的利息总额差不了太多，大约4452元。为什么？因为你占用银行本金的时间很短，利率3.05%又处在历史低位。不管选哪种，利息都不会差出一个量级。所以这种情况，看你月供承受力就行。等额本息前期月供低，留着现金流更灵活。
第二种：打算八到十五年左右还清
30年期等额本息，前10年是利息占比最高的阶段。这段时间提前还，省息效果最明显；过了10年，利息已经还了一大半，再提前还，意义就不大了。等额本金不一样，它前期本金还得快，适合提前还的窗口，大概在前8到9年。前8年提前还，省息效果更好。而且你前期还的本金多，提前结清时剩余本金更少。2、月供占收入比重较高、怕影响生活质量，选等额本息。等额本息前期月供低，省下来的现金流，你可以在第5到第8年集中提前还，省息效果也能拉满。
第三种：打算十五年以后才还清，甚至不打算提前还
还有一个很多人忽略的点：提前还款选“缩短年限”还是“减少月供”？
正常还到第5年，本金大概还剩87.8万。这时候你一次性提前还20万。如果选缩短年限、月供不变：剩余67.8万，大概18年还清，总利息能省16万左右。如果选减少月供、年限还是25年：月供从4243降到3200多，但总利息只省9万左右。原因很简单：缩短年限，你后面少占用银行7年本金；减少月供，年限没变，利息照样滚。所以，月供扛得住，优先选缩短年限。但如果你后期收入不稳定，选减少月供也不是不行。关键是，别把应急钱全砸进去还贷。
利率本身
现在首套商贷大概就是3.05%左右，处在历史低位。如果你的闲钱能稳定找到年化3%以上的稳健理财，那提前还贷的紧迫性可以没那么强。但如果你钱就放在活期，或者余额宝这类低利息理财里，那不如趁早拿去提前还贷。
总结
本文以100万、30年、3.05%利率为例测算，不同银行、不同还款规则会有差异，具体以银行计算为准。
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