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2026年1-9月，北京房企TOP30全口径销售排行榜中，中海地产、北京城建、中建智地分别以297.8亿元、279.8亿元和215.2亿元的销售表现占据榜单前三位；在全口径销售面积排行榜中，北京城建、中海地产、华润置地分别以59.98万平、44.84万平和31.02万平的销售表现占据榜单前三位。
从销售门槛来看，TOP5门槛达到169.0亿元，TOP10门槛达到117.3亿元，TOP20门槛达到58.9亿元，TOP30门槛达到11.9亿元。
表：2026年1-9月北京房企销售门槛值
资料来源：亿翰智库
楼市政策：北京率先出台828新政细则，在严监管与给缓冲之间寻求平衡
9月24日，北京率先出台828新政实施细则，主要内容包括优先现房、封顶预售、土地款可分期缴纳、推行主办银行制度、完善商品住房信贷管理等。整体看，北京版细则在尽可能平衡各方利益的基础上，为开发商留出了一定的缓冲期，没有一步到位将企业的通路卡死。
表：北京828新政细则核心要点
资料来源：政府官网、亿翰智库整理
市场表现：“金九”新房放量、红盘领跑，二手网签创同期新高
在新房市场方面，2026年9月，北京市商品住宅新增供应5350套，环比上涨53.34%，同比下降1.47%；成交4557套，环比上涨52.31%，同比上涨44.62%；成交面积53.32万㎡，环比上涨47.58%，同比下降32.27%；成交均价57448元/㎡，环比上涨2.72%，同比下降3.47%；成交金额306.32亿元，环比上涨51.58%，同比上涨27.70%；目前存量65918套。
从具体项目表现来看：9月19日，位于朝阳区的金茂满昱首次开盘推出182套，热销117套，去化约64%；9月19日，通州九棵树板块的招商·湖映天青首开，推出296套房源，主打70-119㎡三至四居，开盘即全部售罄；9月20日，位于通州的熙悦京晏，首开认购508套，项目总780户，认购占比65%。；9月21日，位于海淀上地板块的瑜海澐颂正式开盘，推出719套房源，户型涵盖98-179㎡的三居至四居，成交509套，成交金额约75亿元；9月21日，大兴瀛海板块的亦庄国贤府首次开盘，推出510套房源，户型建面约77-125㎡，开盘当日销售408套；9月22日，位于石景山的龙樾璟序开盘，一共推出736套房源，认购664套，销售额达到41.3亿元，认购占比90.2%。
整体来看，本月北京“红盘逻辑”延续：核心区位、强产业支撑、改善型产品、品牌房企操盘、价格策略务实，是热销项目的共同标签。当前，市场整体仍处于分化修复阶段，热销个案不能等同于全面反转。
资料来源：亿翰智库
二手房市场方面，2026年9月北京市二手住宅成交15756套，环比上涨13.74%，同比下降0.55% ；成交面积140.27万㎡，环比上涨12.86%，同比下降0.79%。北京二手住宅网签量已连续7个月同比增长，9月创2021年以来同期最高，刚需和刚改支撑仍在，但远郊房源去化压力仍较大。
图：2025年1月至今北京二手住宅成交走势（套）
资料来源：亿翰智库
整体来看，9月北京楼市呈现“新房环比放量、红盘高热，二手温和修复”的特征。政策端，北京率先推进现房销售、提高预售门槛等改革，后续有望对市场预期形成一定支撑，但库存和价格压力仍在，四季度能否持续回暖还需观察。
土地市场：9月成交3宗宅地揽金109.95亿元，低密高热与供地校准并行
9月3日，北京土拍成功出让一宗顺义温榆河涉宅地块，华润置地经过170余轮竞价斩获地块，成交总价82.99亿元，溢价率17.37%，地块紧邻华润已经开发的润园项目，润园项目入市后成交均价约7.2万元/㎡，已取证房源去化接近九成，验证了区域对低密高端产品的承接能力。
9月8日，中国绿发以底价9.96亿元，竞得通州区宋庄镇宅地，成交楼面价约17251元/㎡，容积率1.05。地块紧邻企业已经开发项目格拉斯小镇，可依托既有项目形成的低密居住氛围、客户基础和产品经验，延续格拉斯小镇合院、叠拼等改善型产品路线，进一步扩大项目整体规模。
9月22日，昌平区昌平新城一宗宅地成功出让，该地块也是昌平首个在出让文件提及“抬板”平台设计的宅地，抬板层以下停车、配套、设备用房，规划合规前提下视同地下面积，不计地上规模，最终由北京城建以底价获取，成交楼面价18454元/㎡。
另外，本月还有3宗地块被叫停拍卖。分别为原9月3日出让的朝阳区朝阳区将台乡驼房营一队JT-629地块，该地块起始价高达75.21亿元，且捆绑大体量体育场馆，对房企资金实力要求较高；原9月29日出让的丰台岳各庄L02地块，这是北京今年以来最大体量的纯住宅用地，起始价高达70亿元；原9月30日出让的昌平小沙河1802-0006地块，该地块属于沙河板块稀缺低密宅地，容积率仅1.2，规划建面3.8万平米。后面两宗地块出让文件中都提及“设置抬板平台”，而北京目前尚未出台关于抬板社区的明确标准。
市自规委相关负责人表示，将结合“828新政”进一步优化地块出让条件，因此，这几宗宅地的具体规划内容未来有可能会有一些调整。
整体来看，北京9月土地市场呈现“点状高热、整体审慎”的特征。华润顺义低密地块高溢价成交，说明核心区域、低密改善型产品仍具备较强确定性和承接力；通州宋庄、昌平新城两宗地块均以底价成交，拿地企业更多依托已有项目或区域深耕逻辑。与此同时，3宗高总价、长周期或涉及抬板新规的地块被叫停，反映地方政府正主动适配新政，重新评估出让条件与供地节奏。在现房销售预期和资金占用压力下，“确定性”仍是房企拿地的核心标尺，高门槛地块的暂缓与核心低密地块的热度将并存。
表：北京9月土地拍卖情况（单位：万平，亿元，元/平）
资料来源：亿翰智库
亿翰智库2026年度中小房企专项研究，聚焦行业转型期中小房企“求生存、谋发展”核心诉求，构建全链条赋能体系，包括联动100+房企开展深度专业研学、组建「中小房企破局路径」专家培训师团队、针对性开展 “成本管控 / 产品溢价 / 营销变现/ 资金盘活”等专题培训、组织标杆项目实地研学、搭建产业链资源对接平台、举办中小房企发展闭门研讨会等，旨在析区域机遇、解经营难题、寻转型路径、赋成长动能，助力中小房企在新模式下持续经营、突围发展，为中小房企高质量发展赋能。
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