GUIDE
魔幻的长沙楼市。
内五区的房子还在卷大门、会所、得房率；三一在星沙的项目却花了更多的时间去打磨户型本身。
月初某天，小伙伴发来了一套资料并且说道：这个项目还不错，星沙第一个新规4.0+抬板社区项目。毕竟这套营销说辞已经烂大街了，而且在星沙，势必比内五区的产品进化程度要低一些。况且户型图早就公布了，现在写估计也没啥热度，毕竟我是个搞自媒体的。全都工工整整地在老人房放置了一组衣柜、两张单人床、一个75公分的床头柜和还算舒适的走道。放大再看，老人房的卫生间虽然不大，但是连扶手都给你考虑到位了。但在官方的笔记里，并不能看到关于这些设定的任何描述。这也符合市场规律，毕竟这不是一个高客户感知度的配置。但从我的角度，这个户型应该对家庭的全年龄段和生活的实际尺寸做的比较细致的考量的，所以今天就由我来细细拆解一下。在项目的区位、规划、配套部分，其实可以解读的细节点还比较多。如果在本篇里再展开说，篇幅会有点收不住，有机会的话就留给下一次吧。一，项目周边道路等级都不高，路幅宽度最宽的是南侧的三一路。从规划图上看是三一路一条下穿道路。如果最终是按下穿道路实施，项目周边的噪音等级都不高。如果还有机会写下一篇文章，我们会计算项目不同楼位的噪音详情。二，项目15分钟生活圈范围内有两个地铁口，距项目北门大概是600和800米左右（直线距离）。所以三一也把相应的配套用房都放置在了项目北侧。三，项目位于星沙中心板块，与星沙新的城市轴线东四路距离较近。周边有配套自建学校。项目的户型产品设定，干净清爽，没有弯弯绕绕，对应了总图布局及楼位的相应资源。所有产品都是两梯两户/独立电梯厅，区别在于配置和楼位。141m²都是靠外侧的边户（北侧入口处有靠小区内部的），4房3卫。149m²都是靠小区内部，全部都是边户，5房3卫。171m²，位于小区中轴线上，双U全景舱户型，4房3卫全明。所以你这么一看下来，会发现在这个项目里没有复杂的产品SKU，每个户型产品之间极差清晰。项目最小的这个户型往往是看一个项目是否用心的最佳窗口。因为这个户型往往代表着项目最低的门槛。开发商在处理这类户型的时候，往往不会有太多的资源为它倾斜。因为这类户型本质上最大的意义就是，用最低的门槛上车这个项目。而时至今日，在地产内卷到如此夸张的时间段里，这种方法肯定是行不通的。这个项目的127平方米户型用心程度比较足够，也有一些亮点是整个项目中成体系的亮点，毕竟这个面积段的产品也占了整个项目货量的接近一半。所以我们会在这个户型上花费比较多的篇幅。- 时至今日，这种传统布局结构的户型已经很难在布局上玩出花样来了，所以往往比拼的是开发商的内功。你如果放大户型图，一定会看见户内所有房间的布局几乎没有浪费空间。这代表着你花费的每一分钱都花在了刀刃上。无论是老人房，还是两个儿童房，还是主卧，甚至两个卫生间，你会发现户内的布局没有无意义的浪费，也没有因为尺寸而妥协的紧张布局。你甚至会发现就算老人房的床头柜，也没有为了营造概念而在长度上缩水，毕竟这是老人床间行走的通道。当然，如果你的父母不需要双床，你也跟下图一样，给他们留出一个完整的起居区域。
- 所有的房地产商在入门户型，尤其是120左右及以下的户型，为了追求客餐厅的面宽数据，往往会牺牲主卧的面宽。大家也可以查阅一下全长沙类似产品的主卧面宽，往往会在3.4米到3.7米之间。很多时候看起来主卧室只是面宽缩小了，似乎还是能用。但是这里面有质的差别。3米9面宽的主卧，你可以在床尾从容地放一排衣柜，并且留下90公分左右的走道空间。如果你愿意像上图一样把储物空间拉到极致的话，你可以拥有合计大约6.9米长度的衣柜。更加奇妙的是，你会发现在这种布局条件下，没有尺寸是浪费掉的。
- 三一在客厅和南向次卧之间采用了一个框架柱作为承重结构。并且在客厅的外侧做出了一个外挑的U型全景舱。所以你也可以借助这个设定，打造一个窗明几净的家庭中心。谁说客厅一定得是沙发、茶几加电视呢？
- 在整个厨房及家政系统里面，也能看到尺寸的极致推敲。比如下方生活阳台的纵向尺寸，恰好两台洗烘横列，旁边一个小收纳柜。你可以说它尺寸紧凑，但是也可以说你没有多花一分冤枉钱。更何况很多内五区的项目，压根洗烘机只能纵向排列。三一把家政阳台放置在了厨房北侧，也带来一些小许的问题。比如说厨房的吊柜长度不够，因为他在厨房的右侧选择了较大的窗户。并且给到的平衡措施是在餐厅外侧，实打实的放置了三组餐边柜。
- 标记1处，三一选择做了一个小墙垛，这里想用来干嘛？好难猜。
141m²这个产品，你可以看作是在127m²产品上的一个升级。老人房增加了面宽，所以可以设置床尾柜，也有了空间去设立一个适老化的卫生间；客厅面宽升级了不少；主卧也有了无柱转角的落地窗；在入口还给到的你有仪式感的玄关。- 家政阳台位于入门后的左侧，可以有效地避开家政活动与居住活动的干扰。而且厨房的台面更加完整，U型台面效率也更高。这种设定其实是来自于一些大平层户型的设定，在有钟点工保洁阿姨的情况下，可以不用穿堂入室，直接进行家政活动。另外，其实你可以关注到，玄关、厨房与餐厅之间没有任何结构墙体。在装修方面，想玩点花活的朋友，不妨大胆一点设想（我可没说开放式厨房加超长岛台）。
- 因为到了边户，有条件去收纳一些外部的景观及庭院景观，所以三一给到了一个弧形转角的落地窗。而且这个主卧在面宽上面继续给到了升级，给到了这个面积段少有的4.1米面宽。这使得你靠近窗边的起居活动面积相对较为从容。这要是其他那一众主流开发商，会毫不犹豫地砍掉30公分面宽给到客厅。毕竟样板房的客厅其实是一个营销场所。
- 三一在这个户型的电梯厅里面，依旧预留了后期封门的空间。但这个属于我的猜测，具体得看现场情况。如果门洞尺寸考虑合理，那么柜子将会被分成两组。（如图所示）
- 这个卫生间虽然考虑了适老化的扶手等设施，但淋浴部分尺寸紧凑，建议后期使用就当个半卫使用。
如果前面两个章节你没有跳过，你一定会发现三一搞房地产开发也能刀法这么精准。149户型对比141，从外部条件来看，最大的升级是由靠道路的边户变成了靠小区内部的边户。而从户型内部来看，进入玄关右侧的所有区域几乎没有改变，包括尺寸。升级的重点是玄关左侧给了你一间可以当卧室使用的完整房间。
老规矩，整个户型产品系列系统性的特点不再赘述。- 三一不是第一个采用这种设计的开发商。但是如果需要评价这类设计好与不好，需要结合其他区域的尺寸来看。比如去年某些项目，为了做出这种5房的设定，大幅度地牺牲了其余空间的尺寸。在我看来属于强行5房，寻找卖点。但是三一这个户型，并没有牺牲户型主要区域的尺寸，反而与141户型完全一致。
- 这间房如果你作为客房使用，你可以形成1+1+3的卧室布局。客房位于玄关一侧，没有进入户内主要区域。而户内主要区域部分，老人房又与主卧区相互隔离。三组空间之间的关系处理优秀。你还可以像样板房的装修一样，你可以更加从容地做出一个四房+超大客厅的组合。所以你会发现，开发商在这个户型的设计，是给到你空间腾挪的从容和多样性。如果像样板房这样，你会得到一个超大且多样性的公共区域，这是和以往的户型不一样的地方。卧室之间形成1+1+2的布局，彼此之间相互隔离，但又通过公区相互连接。你要问我会怎么使用这间房？这间房的独立性太好了，我会选择再装一个户内的防盗门，做好隔音，在里面打游戏。
很多朋友肯定看到这个户型会觉得有点奇怪，一定会提出诸如南向卧室数量不够、南北不通透等疑问。其实从我的角度来看，这些本就是这类户型的代价。代价已经聊到，那这类户型能带给我什么，值得我付出这些代价呢？这也是双U全景舱最大的优点，把采光需求大、隐私要求低的功能放置在角部。而卧室区域仍然保持克制的开窗面积。从户型功能的逻辑上来说，它们确实拿到了所应该拿到的属性。你不再需要穿过客餐厅再到达主卧室，而是可以带着你的孩子一起住在一个完整且相对闭合的区域。而你和户内的公共区域之间，通过一个阳台去进行柔性的连接。所以你会发现，这种户型布局并不是适合所有人。他的确无法形成传统户型的自然通风，这个项目的双U全景舱户型也的确只有两间南向卧室，但是它好歹都是主卧。当然咯，在样板间的设计图里，你也能看到你带着两个娃居住在这里的时候另一种布局的选择。（度假型套房+双孩房）那我们再来看下在样板间设计图中，是如何诠释这个户型的生活理念。1.你会获得一个非常有仪式感的玄关。而且这个尺寸其实已经可以算作是一个前厅，而不仅仅是一个玄关。他可以作为一个空间的转折，一侧是整个公共区域，一侧是主人小家庭的卧区。2.平权的双孩房。这个双孩房给到了平权的卧区和学习区，然后还给到了一个共同的起居区域。3.主卧套房。这时候主卧尺寸及布局上的优势就出来了。你会发现无论是空间的富余程度/动线的设计，都非常OK。回到家换衣/洗浴/卸妆，然后在窗边从水吧拿上一瓶饮料坐在窗边，巴适。所以你会发现越来越多的开发商注意到了”小家化“的这个概念。如果你是一个项目的产品经理，你看着自己的127平方米户型。客餐厅面宽是4米8，主卧室面宽是3米9。你会不会想一刀把主卧砍下0.2米，给到客厅，至少让它达到5米的标准？而三一在这个项目中，给还在卷面子的开发商们打了个样。因为这0.2米砍下去，会给到你5米等宽的客餐厅，让你能写出更具有竞争力的营销词。什么127m²即可享5米级客餐厅。但是？会让你主卧少了4.6米长的衣柜。你在三一的整个户型产品系列中，还能体会到不少这种“匪夷所思”的动作。毕竟大家都在卷数据，卷客餐厅。但是有几个项目会正儿八经的在整个产品系列中加入适老化的生活理念？又有几个项目会关心你120平的产品能不能做足够的储物空间？又有谁会关心你买个140平的产品会不会有5m²的玄关？所以828新政终究来说是一个好事，让所有的开发商能慢下来。仔细打磨这些，你在样板间里10分钟看不出来的这些细节。这个项目在规划层面有一定的受限条件，也给出了一定的解决方案。仍然有较深的解读空间。而这些受限条件和三一给出的解决方案。或多或少都会对你的选房策略产生一定的影响。初步翻阅了下项目的资料，还有会所、大区景观；红线外儿童公园等比较多的亮点。我对三一这一套产品，说实话印象挺好的。户型足够细节，全年龄段生活场景考虑足够周到，市面产品痛点挖掘充足。丑话仍然要说在前头，实景依旧没有开放，更重要的交付还在后头。但至少让我感受到，有开发商愿意慢下来去打磨产品。而不是在宣传自己拿地即开工。申明：1.本文中除注明外，所有资料图片均来自于「建筑师阿橙」团队二次创作，引用请保留水印及来源。2.本文内所展示数据、测算成果等，仅作为模拟还原。在选房过程中应交叉对比，不应作为任何单一选房依据。3.所有数据测算、二次创作图片均可能与现实情况、官方版本有所出入，属于正常误差范围。4.文中涉及到数据对比的环节，「建筑师阿橙」团队承诺所有数据均采用统一方法测算，测算数据真实有效且具备横向可比性。建筑师阿橙需要你的三连鼓励
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