评测贴 || 昌平首个抬板社区!建发越秀观玺样板间开放,有哪些突破?
- 更新时间 2026-10-02 23:33:57
评测贴 || 昌平首个抬板社区!建发越秀观玺样板间开放,有哪些突破?10月3日，昌平东小口新盘建发越秀观玺售楼处及样板间将正式开放。今天，马老师提前参观了样板间，目前只开了107、118、143平三个，这个从拿地起就自带流量的项目，终于揭开了神秘面纱。 不夸张地说，这是今年昌平南产品力最“卷”的一个盘，因为它有足够动力去做好产品。昌平首个抬板社区、全户型南北双阳台、户户送花池、得房率96%起步最高107%、超强收纳系统……每一个拿出来都足够能打。 先说一个昌平楼市此前没有过的设计：抬板。 抬板设计是观玺在竖向空间上的一次主动处理。一期北排抬高3.6米，中间3米，南排2.7米；二期北排3.3米，中间3米，南排2.7米。抬板之下，地库做了两层，车位配比1:1.22，地面留出更完整的园林和步行空间。 
效果是什么？ 人车彻底分流。车走地下，人走地上，互不打扰。归家全程无风雨，因为抬板层下面就是地库。地库带景观、带采光，不是那种下去就一片昏暗的传统停车场。 
会所在“地上”。约4000㎡的双会所，地下1800㎡加地上架空层2200㎡，是目前昌平在售项目里最大的社区空间配置。25米阳光泳池，无边设计，外侧直接接水系主景观。 
规划上，一轴三带九境，约4.5万㎡诗意山水。“北静南动”是最清晰的一条线索。北侧是沉浸式园林，东侧主入口进来接下沉庭院和会所，西侧入口进来是一片集中绿地。南侧首层集中设置约2070㎡社区管理服务用房、托老所、老年活动场站等，下楼即达，也避免了传统底商的封闭感。 小区通过抬高入口、拉开高差、层层递进，从进大门那一刻起，仪式感就已经在铺垫了。 
所以，建发的大门是不得不提的，约69米宽的主入口大门，延续建发标志性的门头营造方式，气势恢宏。门外水景，门内下沉庭院、风雨连廊与架空层共同构成园林会所体系。这个尺度也是稀罕物了。 得房率是观玺最硬的一张牌之一。 最低96%起步，最高能到107%。 这个数字放在昌平，甚至放在全北京，都属于第一梯队。怎么做到的？靠的是多重赠送形式的叠加： 
全户型南北双阳台。这在昌平是第一次实现全系覆盖。此前多数项目只在大户型配花池，70㎡段小户型普遍不送。观玺打破了这个惯例。 
户户送花池，宽度约70-80公分。南阳台外全部设置景观花池，一期最北排楼王户型甚至做出了接近“Z”形的设计，这在昌平楼市尚属首次。 
北向设备平台进深约1.2米。118㎡北边的设备平台进深达到1.35米，能放小茶桌、养几盆花，给猫留个位置都够。 边户侧边飘窗。部分楼栋边户的侧边飘窗，尺寸几乎与房间进深等长。 项目主力面积段覆盖约80至143平。（共10张户型图，需要全部请联系马老师索要） 
南向总面宽约7.4米，客厅面宽约4.0米，另一间南向卧室面宽约3.4米。 80㎡硬塞进三房，功能房间数量在同面积段里能打。主卧和北向次卧均约270°转角窗搭配侧向飘窗，边户采光面被明显放大，环幕视野是小户型里罕见的加分项。 LDK一体化，客餐厅通透。动静分区清晰，主卧远离电梯，居住安静度有保障。 但卫生间只有一个，需要注意下。 
96㎡户型（三房两厅两卫）是该项目的“刚改”主力户型，整体设计注重空间利用率、采光与功能性，得房率较高（边户约106%，中间户约101%）。 
107㎡户型（主要为“3+1”四居两厅两卫）是该项目的改善型主力户型之一，整体设计注重空间利用率、采光与功能性，适合二孩或需要书房的家庭。 
南向总面宽约10.7米，客厅面宽约4.1米（边户4.2米）。面宽进深比约0.91，三个户型里最接近方正。 
118㎡做四房两卫，功能完整。LDK巨厅一体化，北侧弹性空间可以随家庭阶段变化，做书房、游戏室或次卧。 
最大的亮点是“可变性”：北面两个卧室中间的墙可以拆。两个人住，它是书房加客房；有了孩子，是儿童房；两个孩子，两间打通就是双孩房。房子跟着家庭走，不用搬第二次家。 
这是观玺的楼王户型。 
南向总面宽约14.5米，客厅面宽约5.0米，三房朝南，南向双套房。面宽进深比约1.24，典型的大面宽短进深，采光和通风条件在三个户型里最好。 层高约3.15米，配上大面宽，空间感直接起飞。 唯一四面宽，南向14.5米，三房朝南 唯一南向双套房，主卧南北贯通式，配超大衣帽间加主卫四件套 唯一独梯入户加内外双玄关 主卧南北贯通，超大衣帽间，主卫四件套。南向次卧套房，老人或成年子女各有私密卫浴，互不干扰。三卫设计，三代同堂早高峰不排队。 注意：南向三房加双套房，意味着北向只剩一个弹性空间。家庭人口多的话，北向房间的分配需要提前规划。 收纳是观玺容易被忽略但极其能打的细节。 
收纳面积占比13.96%，行业的舒适线是12%。可利用收纳空间比例50%以上，行业的整洁线是30%。 博洛尼的柜体、橱柜、卫浴柜。铰链用的是奥地利进口百隆，开合10万次——一天开合10次，能用27年。柜门开启角度约165度，免漆通顶，欧标E0级板材。 
以107平户型为例，储物量相当于705个20寸登机箱收纳空间。 玄关、家政柜、800库是连通的，形成一个完整的收纳系统。婴儿车、行李箱、露营装备、瑜伽垫、扫地机器人，都有各自的位置。做这套收纳设计的，是留存道。 
精装标准也有看点。洗碗机容量是昌平在售楼盘里最大的，能放下22套餐具，洗完自动开门通风。卡萨帝指挥家系列油烟机带“AI之眼”，爆炒自动下降，小火慢炖自动上升，还能防溢锅。518升原石系列冰箱自带制冰，一小时出冰。 观玺的位置，是它另一个硬核底牌。 
项目位于中轴线北延与北五环交汇处，直线距离北五环约3公里，是昌平区距离海淀核心区最近的住宅项目之一。 
交通：在建地铁13B号线建材城东站距地块约1公里，通车后向西5站直达西二旗，向东3站抵达望京。同时临近地铁8号线与13号线换乘站霍营站。 
产业：3公里半径内，中关村东升科技园、金隅智荟中心等六大国家级科创产业园环伺。向西承接西二旗、后厂村的外溢需求，向东吃望京商务区的红利。 
生态：万亩奥森公园、11座城市公园环抱。“奥北十园”全域连通后，整体生态规模将超过14平方公里，42公里绿道串珠成链。 
商业：逾1公里可达西三旗万象汇，周边聚集五座大型商业体。 教育：地块南侧规划约4.76公顷基础教育用地，为54班十二年一贯制学校。规划中的北京101中学也在附近。 据马老师了解，预计价格在5.5-6.5万/㎡左右。目前开发商还没有对外释放具体价格信息，所以需要现场了解。 对比周边二手房和昌平南其他新盘，这个价格配上96%-107%的得房率、昌平首个抬板社区、全户型南北双阳台的配置，性价比是清晰的。 注意，想去样板间的，须提前预约。 十一假期期间，预约马老师参观样板间，马老师在这里帮您做好项目优劣分析，结合您的需求做详细的适配度。 
昌平首个抬板社区，仪式感拉满
得房率96%-107%，全户型南北双阳台
户型逐个拆解：80㎡到143㎡，各有杀手锏
约80㎡三居：小户型也有270°采光
约96㎡三居：“刚改”主力户型
约107㎡四居：改善型主力户型之一
约118㎡四居：均衡性最好的“生长式”户型
约143㎡四居：昌平独一份的“四面宽”
三个“昌平唯一”：
超强收纳：收纳面积占比13.96%，行业舒适线是12%
位置与配套：三区交汇，通勤和生态兼得
价格与建议
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