同样一千多万一套，一个网签 701 套，一个 346 套

三个盘的 20 个月网签全摊开 ｜ 数据来源：CRIC 网签备案成交 ｜ 2025/01 – 2026/08

一位客户同时看了三个盘：保利天奕、西派天河序、琶洲南TOD。

他没有问我哪个好，他问的是：这三个里面，哪一个更稳妥。

这个问题不该由我来回答，应该由已经签了合同的人来回答。

所以我把这三个盘从 2025 年 1 月到 2026 年 8 月的网签备案数据全部拉出来，20 个月，累计 1,168 套，一份一份对过源文件。下面是我看到的。

30 秒版：三个能直接用的结论

① 三个盘里只有两个是同一个总价档（套均 1,172 万 vs 1,180 万），第三个（2,533 万）根本不是同一个赛道。

② 同为 1,100 万级，天奕 20 个月网签 701 套，西派天河序 346 套 —— 总价门槛差 8 万，销量差 2.03 倍。

③ 价格稳定性差得更远：均价波动 8.8% / 19.1% / 39.4%，其中 39.4% 那个是单向下移，不是波动。

一、先把口径说清楚，否则后面全是误读

这份数据来自克而瑞（CRIC）的广州新房网签月度监测，覆盖 2025 年 1 月到 2026 年 8 月，共 20 个月。三条口径必须先讲：

① 文件名叫「项目累计」，但实测是「当月值」。这是最容易踩的坑——名字带「累计」两个字，直接当成累计值算会全错。验证方法是读某盘连续两个月的数字：如果是波动的而不是单调递增的，就是当月口径。我把 20 个月逐月加总后与公开年报交叉比对，误差 1.4%，口径确认无误。

② 月度均价比的是「面积加权均价」（当月成交总金额 ÷ 当月成交总面积），不是成交单价的算术平均。后者会被户型结构带偏——一个月里大户型卖得多，均价就被抬上去，但没有任何一套房子涨过价。

③ 网签数据是「已经备案的成交合同」，不是案场报价，也不能判断某套房是否仍在售。这一点很重要：它记录的是一份份已经签字生效的合同，不是任何一方的销售说辞。

另外报告里不计算去化率。这三个盘的公开总户数口径不统一，分母不确定的情况下算出来的去化率是假的。所以我只用累计网签套数和月度成交速度说话。

二、第一个动作不是比销量，是比总价

很多对比一上来就比谁卖得多，这是错的。先得确认这两个盘是不是在卖给同一批人。

方法很简单，算一个数：套均总价 = 累计成交金额 ÷ 累计成交套数。

保利天奕：82.12 亿 ÷ 701 套 = 1,172 万 / 套西派天河序：40.84 亿 ÷ 346 套 = 1,180 万 / 套琶洲南TOD：30.65 亿 ÷ 121 套 = 2,533 万 / 套

套均总价：天奕与西派天河序只差 8 万，琶洲南TOD 高出一个量级

这张图是整篇分析的地基：

前两个盘只差 8 万，是同一个总价档，可以直接比。第三个盘的门槛高出一整个量级——它的客户根本不是在 1,100 万这个预算上做选择。

所以「保利天奕、西派天河序、琶洲南TOD 三选一」这个问题的第一层答案就已经出来了：三个盘里，只有两个能放在同一道选择题里。

往后再看到有人把总价差一倍以上的楼盘放在一起比销量，直接可以跳过。

三、同一把尺子下，销量差一倍

确定了可比性，才轮到看销量。20 个月累计网签：

保利天奕：701 套　成交额 82.12 亿西派天河序：346 套　成交额 40.84 亿琶洲南TOD：121 套　成交额 30.65 亿

20 个月累计网签套数：天奕的成交量是西派天河序的 2.03 倍

在总价门槛几乎一模一样的前提下，成交量差了 355 套，2.03 倍。这是整份数据里最硬的一条——因为它排除了预算差异这个变量，剩下的差异只能来自产品、地段、口碑和时间。

把 20 个月摊成逐月去看，两条线的形状完全不同：

逐月网签套数：天奕在 2025 年 5 月冲顶后逐级回落，西派天河序从没起来过

天奕的峰值出现在开盘次月，176 套。这个数字不是常态，是首开集中网签的结果，之后逐级回落到每月 20 套上下——这是正常项目该有的曲线。

西派天河序的问题不在峰值，在起点。它 2025 年的月均还有 22.0 套，到 2026 年前 8 个月只剩 10.3 套，掉了一半以上。同期它的套均总价从 1,194.7 万降到 1,134.7 万——说明它在卖更小的户型了，大户型已经卖完。这是在售房源进入收尾阶段的典型特征。

这里必须补一句公允的话：尾盘不等于盘不好。一个盘卖到后面，剩下的房源结构跟前期不一样（楼层、朝向、户型都是别人挑剩的），去化速度下滑是正常现象。但对买房的人来说，这意味着你能选的房源，是前面三百多位业主挑过一轮之后剩下的——这个信息比「还有多少套」重要得多。

再看分年度的月均对照：

分年度月均成交套数：两个盘同步回落，琶洲南TOD 逆势放量

天奕和西派天河序同步回落，这是大市因素，不是单个项目的问题。但琶洲南TOD 是唯一逆势放量的：月均从 3.8 套涨到 9.5 套。

放量是要付代价的，代价写在价格上——它的加权均价同期从 13.1 万/㎡ 降到 11.0 万/㎡。这是标准的以价换量：卖得多了，但价格是让出来的。如果你正在看这个盘，真正该问的问题不是「能不能便宜」，而是「让价会不会继续」。

四、价格站不站得住，看波动幅度

「稳妥」这两个字拆开来，一半是卖得动，另一半是价格不折腾。算法是：波动幅度 =（20 个月内单月最高均价 − 最低均价）÷ 最低均价。

保利天奕：76,285 → 83,008 元/㎡　极差 8.8%西派天河序：67,852 → 80,841 元/㎡　极差 19.1%琶洲南TOD：139,710 → 100,214 元/㎡　极差 39.4%

月均价波动幅度：天奕全程压在 7.6–8.3 万之间，琶洲南TOD 是单向下移

天奕在 17 个有成交的月份里，均价始终跑在 7.6 万到 8.3 万这条窄带里，波动 8.8%，是三个盘中最窄的。对买房的人来说，均价不折腾意味着两件事：一是先买的人不会因为后买的人拿到更低的价格而后悔；二是你对未来价格的预期比较稳定，不用天天算自己亏了多少。

琶洲南TOD 的 39.4% 要单独说——它不是一个来回震荡的波动，是一条向下的台阶。均价从 13.97 万跌到 10.02 万，跌幅 28%。而且节奏很明确：2026 年 4 月起量升价跌，卖得越多、价格越低。

中间还有一个细节值得一提：2026 年 3 月，琶洲南TOD 整月零网签。我把当月那份文件的 421 行翻到底，海珠区 27 个项目中都没有它，确实是一套未签，不是漏读。紧接着 4 月均价从 12.8 万掉到 10.0 万。断档一个月，然后价格下一个台阶——这两个动作是连着发生的。

五、有一条风险必须说，但它最近被土拍封住了

任何一个盘都有它的坏消息。天奕最大的风险不在自身，在邻居。

琶洲南TOD 是这个板块的价格锚。如果它继续让价走量，会拉低整个琶洲南的价格心理预期，短期内间接影响天奕的二手定价。这是板块级变量，任何一个盘都躲不掉。

但这个担忧，最近出现了明确的反向信号：

2026/08/28　琶洲南区石榴岗路地块，5 家企业竞价 201 轮，华润置地以 80.56 亿拿下，溢价率超 33%，成交楼面价约 6.14 万/㎡，进入广州涉宅用地楼面价前五。2026/09/30　琶洲南区核心地块，经 41 轮竞价，保利发展以 38.17 亿拿下，溢价率 26.52%，成交楼面价 55,385 元/㎡。同一天，也是广州「现房销售」新政细则落地的首日。

风险与对冲信号：琶洲南区两块宅地高溢价成交

为什么土拍能对冲「邻居降价」这个担忧？因为地价是开发商用真金白银给出的判断。当新拍土地的楼面价都要 5.5–6.1 万/㎡ 的时候，周边在售项目主动大幅让价的空间就被封住了——再降就是在亏地价。

更值得注意的是竞得方：9 月 30 日那宗地是保利发展拿的，和保利天奕是同一个开发商，同一个板块。一个开发商继续在同一个板块高价加注，比任何一句宣传语都有说服力。

六、所以到底怎么选

把整份数据收拢成三句话：

① 如果预算在 1,000–1,300 万这个区间，真正需要比较的只有保利天奕和西派天河序两个盘。在这个前提下，天奕的数据全面占优：销量 2.03 倍、均价波动 8.8% vs 19.1%、且西派天河序已进入收尾阶段，可选房源是被挑过一轮的。

② 如果预算能上到 2,000 万以上，那是另一个赛道。琶洲南TOD 的地段确实是天花板——赤沙站上盖、产业辐射、配套兑现，但入场券是 2,533 万，不是 1,172 万。而且它自己正在以价换量，节奏上不必着急。

③ 天奕不是没有代价。它的交付时间约在 2027 年下半年，比西派天河序晚；作为一个约 950 户的社区，后期仍有加推，「后推更便宜」的可能性需要在认购条款里提前锁死。这两条能接受，选择在数据上是站得住的。

看房的时候，比起听销售讲规划，更该问的是三个数：套均总价、月度成交套数、均价波动幅度。这三个数都能从公开网签数据里算出来，谁也改不了。

七、数据说明

· 数据源：克而瑞（CRIC）广州新房网签月度监测，2025 年 1 月 – 2026 年 8 月，20 个月，三个项目累计 1,168 套· 口径：CRIC 月度文件名为「项目累计」，实测为当月值；月度均价为面积加权均价（当月成交总金额 ÷ 当月成交总面积）· 套均总价 = 累计成交金额 ÷ 累计成交套数，反映各项目的实际成交总价水平· 均价波动幅度 =（单月最高均价 − 单月最低均价）÷ 单月最低均价· 保利天奕于 2025 年 4 月首开，2025 年 1–3 月无网签记录；琶洲南TOD 于 2026 年 3 月整月零网签· 网签数据反映的是已备案成交，不能判断房源是否仍在售，也不等于案场报价· 产品力与地段参数多来自公开渠道，各来源口径存在差异的部分已在正文标注或回避· 文中土拍数据取自广州市规划和自然资源局公示及公开报道，地块编号与成交信息以官方公告为准

数据来源：CRIC 网签备案成交 ｜ 整理：中意李帮买房本图仅为数据整理与市场观察，不构成投资建议。