问：飞马老师，天府前湾是不是凉了？最近完全没人提了。
答：热度是真的降了——近三年没供应一块宅地，板块一个月卖60套上下。但"没人提"和"不能买"是两回事。它是那种"好底子、错配货"：地铁、公园、商业都在兑现，但库存结构和购买力拧着来，价格才一路回到1.6-2.25万。
问：网上说前湾库存2000多套，会不会踩踏？
答：话说对一半。2000多套里锦官天府一个盘占1000多套，那是保障房性质，跟商品房不是一条赛道。真正要留意的是剩下商品房总价普遍300万往上，而这个板块的主流买家能接200-250万——货贵了，不是货多了。
问：那我250万预算，买前湾新房还是天东二手？
答：现在两个板块价格差不多，就看你要什么。要"现在住得舒服"——天东二手配套成熟、学区更强；要"房子新、月供轻"——前湾新房产品新、公园好、总价门槛低一截。自住为主，两边都成立。
问：300多万想在前湾买改善，行吗？
答：多看一眼天西和麓湖东再决定。前湾学区是D学区，在天新不算能打，总价上到300万+，这个短板会越来越扎眼，流动性也不如天东。
问：看房有什么坑？
·别把保障房盘当捡漏，圈层、物业、二手流通都是两回事
·看清是不是真"前湾"：前湾/麓山/万安老场镇挨在一起，有的盘蹭名头实际在老场镇边上，拿地铁站和武汉路当锚
·学区预期别打满：D学区多校划片，入哪个学校当年划片说了算，别为学区溢价付钱
问：一句话总结？
答：200万出头看前湾，300万往上比天东；前湾买地铁公园的实，天东买配套学区的稳。
本文仅为个人观点分享，不构成任何投资建议。数据为板块公开口径，以官方公示为准；学区以当年教育部门划片为准。作者：飞马
