浮动利率 vs 固定利率,到底怎么选?

先说结论：没有哪个一定更好，只有哪个更适合你现在的情况。真正该问的不是"哪个更便宜"，而是三件事——月供涨了你扛不扛得住，中途解约哪个赔得少，两边报价差多少。

先弄清楚：两种利率差在哪

固定利率：签约那天，整个周期（通常5年）的利率就定了，每个月的房贷月供不变，央行之后怎么调都跟你没关系。

浮动利率：跟着放款机构的「最优惠利率」（prime rate）走，最优惠利率又跟着加拿大央行的隔夜利率走——央行开会调一次，它跟着调一次。合同上一般写成"最优惠利率减（或加）多少个百分点"，这个折扣整个周期锁定，变的是最优惠利率本身。

问题一：月供涨了，你扛不扛得住？

先做个测试：如果月供涨15-20%，你的日常预算还撑得住吗？撑不住、或者撑得很勉强，这个信号本身就比"哪个利率现在更低"更重要——选固定，买的是不用天天算这笔账的确定性。扛得住、手上有缓冲、也不介意盯着利率变化，浮动给你的是长期平均更便宜的历史概率，外加解约赔得少。

问题二：中途解约，哪个赔得少？

这是两者很实际的一个差别，很多人选的时候没算。浮动提前解约，通常只赔三个月利息，算法固定，金额一般不大。固定提前解约，按「三个月利息」和「利率差额补偿」（IRD）取高的那个；IRD 跟当时的市场利率有关，签约后利率要是降了不少，这笔提前还贷违约金可能比很多人预期的高得多。如果你觉得接下来几年大概率会换房、再融资（加按）或者换银行，这一条要在签约前就算进去。

问题三：两边报价差多少？

把同一天拿到的浮动报价和5年固定报价放在一起，算出差距（spread）。经验规律是：差距小于1个百分点，后面降息带来的好处通常很难覆盖浮动本身的波动风险，选固定更稳；差距有1.5-2个百分点甚至更多，浮动的历史优势更明显，值得认真考虑。具体差多少，要看你申请当天各家给你的实际报价，不是一个写死的数字。

另外三点，签之前要知道

1. 浮动有两种。一种是最优惠利率一动，月供跟着变；另一种月供不变，变的是这笔钱里利息和本金的比例。后一种有个「触发利率」（trigger rate）：利率涨到一定程度，你每月交的月供刚好只够付利息，再往上就连利息都不够付。到了这个点怎么处理，各家贷方不一样——有的直接调高月供，有的先把没付的利息加进欠款（欠款反而变多），也可能要你一次补一笔钱，或者转成固定。签之前问清楚你签的是哪一种、触发利率大概在哪。

想自己粗算触发利率：月供 × 12 ÷ 剩余本金。比如月供3,000加元、还欠60万加元：3,000 × 12 ÷ 600,000 = 6%，也就是利率涨到6%左右，这笔月供就只够付利息。这只是粗算，准确数字直接问你的贷方。

1. "历史上浮动更便宜"能信多少？拉长看、跨过好几个完整的加息降息周期，浮动的总利息平均确实更低。但平均不等于每一次——上一轮加息周期里，签浮动的人月供或利息负担实打实涨了一截。历史规律说的是长期，不代表你这一个5年周期也会这样。
2. 还有折中选项。不少贷方有「混合型」房贷：一部分走固定、一部分走浮动，风险两边各担一半；有的浮动产品还允许周期中途转固定，按哪天的固定利率算、收不收费，各家差别很大，签之前问清楚。

如果还是拿不准

首次买房、不确定自己能承受多大波动的话，可以先从这个问题开始：月供涨15-20%会不会影响生活？会，先选固定；不会、还有闲钱缓冲，可以认真考虑浮动。这也不是一次定终身的决定，续约或者再融资的时候还能重新选。

你现在签的是浮动还是固定？当初是怎么选的？欢迎在留言区说说。