导语

剑桥郡9月又添一套：昨天（9月26日）君澜一套156.5㎡4室2厅，372万成交，单价2.38万/㎡。这是剑桥郡9月到目前为止的第9套成交。

这套的关键信息很有意思：首次挂牌和末次挂牌都是420万，一次价没调，挂了97天，带看38组，最后372万落地——只砍了48万，议价幅度11.4%。在君澜平均砍价三成的行情里，这套算是“温和让价”的典型。

这篇文章不喊涨不喊跌，把君澜近两年成交拉出来，看看156㎡这个段位、372万这个价格，放在整个组团里是什么水平。

01 这套372万，放在君澜四房里算什么水平

【图2｜面积段分布】

【图3｜年度对比】

先说结论：156.5㎡四房372万、单价2.38万/㎡，是君澜主流四房的正常市场价，不算便宜也不算捡漏。

为什么这么说？看整体成交：

这套156.5㎡、372万、单价2.38万，处在中间偏下的位置：比114㎡小3房280万高不少，比430㎡复式1650万又低得多。它就是目前君澜“155-168㎡小高层四房”这个流通主力段的成交价——2026年这一带四房，基本都在350-440万区间落地。

而且它97天成交、38组带看、一次价没调，说明业主定价基本贴着市场，买家看完就直接谈成了，没耗在反复调价上。

02 剑桥郡9月第9套：这个月改善出货确实在加速

【图1｜剑桥郡9月组团分布】

先交代背景：这套成交前，剑桥郡9月已经签了8套（佰利山4套、剑桥汇1套、君澜1套、御郡2套），昨天这套君澜156.5㎡正好凑成第9套。拆开看剑桥郡9月的9套：佰利山4套（刚需+刚改在跑量）、君澜2套（改善四房）、剑桥汇1套（大平层）、御郡2套（5房别墅）。9月剑桥郡的成交结构很清楚：刚需靠佰利山跑量，改善靠君澜、剑桥汇，塔尖靠御郡，每个段位都在动——8.28新政后，改善和刚需两头都在进场。

今天主角是君澜，聚焦君澜9月的表现。

君澜9月目前成交2套：

两套都是四房、都是155-168㎡这个段、总价都在370-420万。也就是说，君澜9月在跑的就是“小高层改善四房”这一个产品线，目标客户非常聚焦——就是冲着低密、四房、总价400万上下的改善客来的。

放到全年看，君澜2026年至今已成交14套，远超2025年全年的4套。这个放量节奏，结合9月剑桥郡整体9套，说明改善客的出手意愿和节奏确实在加快——但同样是事实陈述，不代表任何涨跌预判。

03 价格与议价：挂420卖372，砍11.4%是什么信号

这套156.5㎡的议价故事，能读出君澜现阶段的真实交易节奏。

首挂420万、末挂还是420万，一次价没调——这说明业主从一开始就按市场价定，没有虚高试探。挂了97天、带看38组，买家有得选、有意向，但都在等一个合适价位。最后372万成交，砍48万，幅度11.4%。

这个议价幅度在君澜算温和的。对比前面数据：君澜近两年平均议价30%，有的房源挂780万最后376.8万成交（砍51.7%）。这套只砍11.4%，是因为它本身首挂就贴市场，水分小，自然砍不了太狠。

说白了：砍价空间的大小，核心看首挂水分。首挂贴市场，砍1成内；首挂虚高，砍3成、砍5成都可能。这套属于前者——业主懂行情，定价实在。

04 君澜：优势在哪、短板在哪

真实优势：

1. 低密+高绿化是真材实料。容积率1.8、绿化率58%，楼间距松、树多、安静，改善居住体感是有的。
2. 156㎡-168㎡改善四房流通性好。9月两套都落在这个段、都顺利成交，说明君澜的主力产品有人接、转手不愁。
3. 产品谱系完整，段位拉得开。从114㎡三房到430㎡江景复式全覆盖，不同预算都能找到对应产品。

现实短板：

1. 成交靠“磨价”出货。平均砍价30%，很多房源首挂虚高、周期长（最长一套挂4年多），急售很难。
2. 楼栋产品差异极大，价格不好对标。同样叫君澜，江景复式1650万、小高层四房370万、114㎡三房280万，跨度过大。
3. 朝向、景观分得很细，南向看别墅、北向看江、东北向、望湖、看花园，价差明显，不懂行容易被“都是君澜”误导。

05 实操建议

给买房人：

1. 想买君澜改善四房的，目标总价370-420万，重点盯155-168㎡小高层段位，9月两套都在这个区间，可参考样本最多。谈价就按这个段来。
2. 谈价前先查三样：挂了多少天、带看多少次、调过几次价。像昨天这套首挂贴市场、没调价的，砍价空间就11%上下，别指望砍太多；遇到挂久、调价多次的，再往深谈。
3. 别拿114㎡三房的280万去砍156㎡四房，也不是一个段位。

给卖房业主：

1. 首挂别虚高。这套首挂420、砍48万就成交，是“定价实在”的正面教材；君澜平均砍30%，你首挂越高、让得越狠、周期越长。
2. 定价对标同楼栋、同朝向、同景观段近3个月真实成交，上下浮动5%。
3. 想快卖，就贴市场挂牌，别走高挂慢降的老路。

06 数据说明

数据来源：本文成交数据来自老李整理贝壳成交，《剑桥郡君澜成交数据表》及最新成交记录（2025年1月-2026年9月26日），共18条成交记录。价格与成交为近期市场行情，仅供参考，具体以实际成交为准。

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免责声明：本文仅为个人踩盘市场观点，不构成任何购房、投资或价格走势预测建议。楼市有风险，买卖请结合自身情况独立判断，必要时咨询专业人士。

07 往期回顾

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