ADGM奢华品牌公寓开发成本和利润St. Regis The Residences, Al Maryah Island
案例分析：Maryah岛拿地，开发高端品牌公寓，成本和利润分别是多少？
我很喜欢与读者当面交流，他们在谈论自己的行业、看法、未来时，会吸引我去了解未曾关注的领域，然后任由自己的好奇心深挖下去，摸索出很多有趣的知识和信息。
此文灵感来源是：数月以前，受读者谈话启发（当时我对阿布扎比房地产所知甚少，不理解她为何把全部注意力锁定在ADGM）。现在，随着搜集的一手信息越来越多，我明白Maryah的独特属性最契合她的投资考量、战略定位、还有稳扎稳打的长远发展理念。
分析ADREC导出的Maryah岛土地交易数据时，我看到一块地的成交信息：
马上顺藤摸瓜，收获很多。根据ADREC登记的交易记录和2026年4月的施工许可文件，这块住宅综合体用地，是SAAS PROPERTIES于2025年4月从主开发商Mubadala穆巴达拉投资公司手中购买，编号EW-05地块，成交价8441万迪拉姆，地皮面积4726.05㎡。
Mubadala公布的具体规划参数：
| 地皮面积 | 4,726㎡ |
| 35,650㎡，占比97.1%（地价約2,367AED/㎡住宅建築面積） |
| 1,050㎡，占比2.9%（未发 售） |
| 36,700㎡（容积率7.8） |
| 363 |
| 海拔14.25m为基准+最多110.0米。 |
| |
| |
| |
| |
| |
再看看它形成了什么产品。
项目名：The St. Regis Residences, Al Maryah Island（瑞吉公寓）。
开发商：SAAS Properties，在阿布扎比住宅领域有成熟的开发记录
稀缺滨水位地段：阿布扎比国际金融中心Maryah岛核心，紧邻运河。
建筑设计：Squire & Partners
室内设计：1508 London
2025年发售，2028年第四季度交付。
配套卖点：
Marriott International（万豪国际集团）瑞吉品牌提供世界级服务，业主享有Marriott Bonvoy™专属礼遇，丽思卡尔顿游艇系列优先体验。
直通The Galleria奢华购物中心，毗邻ADGM广场及顶级医疗机构Cleveland。
每套房都有开阔落地窗、观景阳台、套内洗手间。
可举办私享晚宴、迸发烹饪创意的共享厨房，可供宾客使用的豪华套房。
内有米其林星级餐厅，裙房配置咖啡馆、奢华零售廊，且直连滨水步道。
高密度开发：共38层，包含161套奢华住宅。比如，2-11层，每层每层8户（5套1房+2套2房+1套2房复式），整层可售面积1160.17㎡。
开发商不提供全部的户型配比数据，我只能根据已公布的户型图（包含已售和待售，共123套），整理出存在的房型数量及面积，具体如下：
根据ADREC，截至2026年9月20日，此项目已售10.6亿迪拉姆，按月份来统计已售公寓如下：
按房型统计出已售公寓均价：45,931 AED/㎡（當初地价約2,367AED/㎡）开发商销售经理2026年9月26日对我说“实际建设161套住宅，复式全部售罄，库存只剩6套，有1房、2房和3房。”如果真的这样，那么还有161-6-123=32套没有出现在ADREC登记系统里，不知道都是什么户型，只能按照上图已售总额÷123套×161套粗算，该项目住宅部分销售货值约为13.88亿迪拉姆，尚未计入1,050平方米零售空间的潜在价值。
以住宅销售货值13.88亿迪拉姆估算地价占项目总开发价值的比例，约6.08%；若计入零售空间，实际地价占完整项目总开发价值的比例会更低。
本身擅长打造高端品牌公寓和酒店的开发商，若在Maryah拿地，开发这样的高端產品，不妨用它來粗算，你的成本和利润分别是多少？
我是大苗，持续解析阿联酋的土地交易数据，助你做出明智的拿地决策，扫码直达本文作者。
