普睿测评|凤栖和鸣 A+级——山水很动人,短板也很真实
- 更新时间 2026-09-26 11:53:02
然后点击右上角（...），点选设为星标
“以产品·见未来 | 2026年山东看见好房子评选活动”（←快点击报名吧）正式启动。活动由普睿数智山东发起，立足“好城区、好社区、好小区、好房子”理念，面向山东全地域，聚焦2025年11月1日后新开盘在售及新开放示范区待售项目。评选依托住建部及山东省“好房子”相关标准，围绕规划设计、建造兑现、科技智能、服务运营、口碑表现等维度，经房企提报、PTI数据库筛选、专家评审、C端体验投票等流程，最终评选出好房子样板作品、雅奢作品、豪宅作品，致敬产品主义，共见山东住房品质升级与人居未来。
济南东城改善盘不少，但能把“山”和“水”同时做成卖点的，不多。
凤凰山、莲花山、韩仓河，加上经十路和旅游路双轴交汇——凤栖和鸣的生态底子，在东城改善盘里确实稀缺。绿城负责品控和销售，保利负责物业，瑞马出地，三家联手把这个盘做成了东城这两年关注度较高的改善项目之一。
但它的争议同样不小。非地铁房、旧规设计、楼间距、东侧回迁房界面——这些短板在购房者讨论中反复出现，喜欢的人很坚定，犹豫的人也很坚定。
一个生态底子极好、产品力在线的改善盘，为什么让一部分人爱不释手，让另一部分人扭头就走？本期测评的，就是位于历城区文旅城莲花山板块的凤栖和鸣，我们最终给到的综合评级为A+（优质推荐） ，在细分评级中该项目区位B+、产品A、交易S。
先来看项目的基本面：凤栖和鸣地块于2024年5月8日由瑞马集团摘得，后与绿城中国、保利置业合作开发。项目总占地约10.8万㎡，总建面约39.5万㎡，容积率2.3，规划28栋9-17层小高层洋房，总户数1584户，无高层。主力户型143-290㎡，一梯一户，精装/简装交付。交房时间2026年12月（北区）至2027年6月（南区）。
区位评级 B+
先看区位评级我们给到的是B+，其中地理b+，交通a，配套b+，相邻c+。
地理位置方面，项目位于经十路与旅游路两条东西向主干道之间。北靠融创乐园，西临韩仓河，兼具城市繁华与山水景观。依托两条主干道可快速到达高新区、汉峪金谷、奥体等区域。地理分项给到b+。
交通方面，项目有一定底子，但短板同样明显。临近经十路、旅游路、凤鸣路等主干道。但项目不是地铁房——距4号线、8号线站点均超2公里，需要借助电动车等交通工具，不支持地铁依赖型通勤。此外，小区出入口连接双向单车道窄路，叠加紧邻融创文旅城，早晚高峰及节假日拥堵常态化。交通分项给到a。
配套方面，有亮点也有硬伤，给到b+。 教育上，一路之隔为历城二中仁轩小学，智轩中学已开学，学区资源优质且已落地。但学校生源与安置房混合，部分购房者可能会介意。商业上，距离济南融创茂直线距离约1.3公里，周边有济南中心医院东院区等医疗资源，生活配套总体齐全。生态是最大加分项——紧靠莲花山、凤凰山山体公园，韩仓河景观带，远离主干道噪音，空气洁净、安静度高。配套分项给到b+。
相邻关系方面，这是项目最大的失分项，仅给到c+。项目西侧凤鸣路上空规划为机场二期航道，部分临近该区域的楼栋可能存在一定噪音影响。另外项目东侧紧邻潘田馨苑回迁安置房，形成新旧社区混杂界面；南侧被融创文旅城海量大高层包围。相邻分项给到c+。
产品评级 A
再看产品评级我们给到的是A，其中规划a+，公区a，户型b+，增值a。
规划方面，这是产品端最强的加分项，给到a+。容积率2.3，28栋9-17层洋房、小高层产品。在济南东城改善盘中，纯小高层+无高层的规划属于稀缺配置。楼间距31-40米属行业合格下限，但胜于周边高密大盘。
公区方面，绿城品质是核心卖点，给到a。项目配备双会所、双泳池、约8万㎡沉浸式园林、260米观山廊道、主题架空层儿童乐园及挑空归家大堂。大门、会所、泳池等均已实景呈现，规避了“规划画饼”与“交付减配”风险。外立面采用浅灰铝板+石材，品质感强。公区配置在东城改善盘中属于第一梯队。
户型方面，有亮点也有短板，给到b+。主力户型143-290㎡，一梯一户，层高3.05-3.15米。143㎡可自由切换三至四房，175㎡双套房+270°观景窗，210㎡大平层配备独立端厅，空间尺度和功能性在同片区领先。但失分项主要在得房率——143㎡公摊约18%-20%，部分户型得房率相对一般。此外，大户型去化缓慢，户型分项给到b+。
增值维度给到a。绿城负责品控与销售，保利提供物业服务，品牌背书强。项目为山东省第三批高品质住宅试点项目。交付确定性高——大门、会所、泳池均已实景呈现。但项目为三家开发商联合开发，若后期出现质量问题，可能存在责任划分与扯皮的风险。
交易评级 S
最后看交易评级我们给到的是S，其中定价a，供需s，竞品s，能力s。
定价方面，项目近半年成交均价约1.89万元/㎡，低于板块均价、高于周边二手房价格。需要说明的是，莲花山片区内目前在售产品多为洋房及别墅，这类高总价产品整体抬升了板块均价，因此项目均价与板块均价的对比存在结构性因素。从实际价格水平来看，项目定价处于板块中高位，定价分项给到a。
供需方面，项目上半年集中网签，成交量高于同期板块成交均值。库存端，项目近半年去化周期低于板块平均水平。供需分项给到s。
从潜在竞争来看，海右安澜放风价14500-16500元/㎡（125㎡总价190万级），两者总价段差距明显，客群并不完全重叠，但仍会对凤栖和鸣现有库存形成直接冲击。凤栖和鸣更大的威胁来自莲花山片区07街区两宗新地块（DLH07-1-1和DLH07-1-2），容积率仅1.7-1.8，9月24日分别由海通和建发底价摘得，楼面价分别为5856元/㎡、5709元/㎡。这两宗地块位置更靠近经十路、4号线地铁站，容积率更低，起拍楼面价远低于凤栖和鸣的7570元/㎡。新地块入市后，大概率将直接冲击凤栖和鸣的竞争力。虽然项目竞品分项给到s，但更多是基于当前市场阶段性的供应空白，而非长期壁垒。
本文版权归 普睿山东区域所有 未经授权请勿转载
以上内容仅代表普睿山东团队观点，仅供参考
