普通人买房怎么选?专业建筑师教你避坑
上一篇讲到了好房子的相关政策和标准，房子作为我们国人的梦想承载体，确认绑定了教育、婚恋、医疗等相关社会资料，安全感、安居乐业更是我们根深蒂固的传统思想形态。那么对于我们普通人买房来说，应该考虑哪些因素呢？又有哪些坑需要避开？我们首先要确定我们买房的目的或目标是什么。主要分两类，拆分阐述一下：在房子越来越去除金融属性的今天，房子的投资属性已越来越弱，当然不排除核心城市的核心区位（比如和一些优质学区有深度的绑定关系），依然有投资价值，但随着孩子的减少，社会经济和教育的水平提高，房子作为投资个人认为风险较大，在此不再赘述。这是国家目前倡导的房子回归本身属性的大趋势，也是我们大多数人买房的核心目的，本文主要以自住人群做详细分析。房子作为大件商品，更换难度大，无论是对于个人或是家庭来讲，都需谨慎选择。那么买房第一步就需要确定内在需求：居住人口结构（目前及以后的变化）、是否需要考虑孩子学区、距离办公地点的通勤距离、周边道路交通是否通达（高速、地铁、公交等）、周边生活配套是否齐全（主要含菜市场、超市、商场、医院等）。这里的外部因素主要是指房子以外的因素。主要包括以下内容：b、区位，这个包含的因素较多，除上面提到的学区因素、上班通勤因素、交通便捷性因素、周边配套因素外，根据个人情况，建议可适当考虑城市的发展方向，可结合城市国土空间规划、总体规划做出判断（这些规划在当地官方网站都能查到），那郑州举例，主发展方向向东，那么东区的发展支持力度相对要大一些，这只是从政策支持力度及发展速度上考虑，每个人还要综合各种因素，看是否可以和城市发展方向契合，这里不再赘述。这里的内部因素主要是指房子本身及小区内部环境。作为建筑师这一部分是我们更了解的内容。首先是房子的产品本身,也就是常说的户型，这个和前文提到的居住人口结构有密切关系，判断一个户型的好坏个人觉得从以下几个方面：a、户型公摊面积或者说得房率。这是我们购房者关注的核心，付同样的钱，自然得到的使用面积越大越好。这也是房企开发的主要销售逻辑，为什么四代宅风靡一时，核心是赠送面积大呗，但是在北方如果不允许封闭，寒冷加扬尘，北方的朋友们应该能想到是什么样子。作为建筑师，户型产品的创新始终是我们的追求，近期做了一些适应北方地区的高赠送户型（阳台后期可以封闭为室内），市场接受度很高（当然我们设计的四代宅户型产品也很受欢迎）。跑题了，回归正传，公摊一般来讲洋房的最低（一般27米一下叫洋房，但27米至33米以下的高层核心筒和27米以下一样，所以现在很多把33米以下住宅都统叫洋房了），33米至54米次之，54米至100米最大，至于超过100米的超高层住宅市面就很少了，按照2025年执行的《住宅项目规范》，新建住宅最高80米，容积率最高3.1，但大部分都不超过54米，容积率不超2.6（概值）。b、户型方正、朝南优先。户型方正不细讲，作为北方人，朝南获得日照是很重要的事儿。当然，作为建筑师，这也是我们设计的基本原则，但个别特殊地块或特别位置也会出现特例，选房时注意就是了。c、南北通透、全明户型。南北通透的核心布局是南侧客厅及南阳台、北侧餐厅及北生活阳台，部分户型会把厨房挂在餐厅北侧，这样通透性是要打折扣的。全明户型主要是指没有暗卫（没有窗户的卫生间）。作为建筑师，本人目前设计的户型产品基本均为全明户型了，但市场上会有，选房时甄别一下就好。d、动静分区合理。对于较大户型应注意，面积不大的户型一般比较紧凑，很少存在功能嵌套。e、小区内部景观环境和物业。这是大家容易忽视的重要方面，景观环境主要看展示沙盘就行，物业的好坏对居住小区的环境和服务有直接影响，甚至影响居住体验。除上文提到的大因素外，一些细节不容忽视，几个避坑指南送给大家：1、尽量不买期房。道理你也懂，不过这个事情从8.28新政之后不会出现，8.28鼓励现房销售，已办理施工许可的也要求主体封顶预售，这就从根源上规避了烂尾的可能性，对我们购房者是一个利好。（关于8.28新政对于行业各条线的影响，网上各种分析漫天飞，预告下：近期本人也会整理8.28对行业各条线的影响及对应策略）。2、不买有硬伤户型。无玄关：玄关除仪式感之外，有收纳鞋帽的硬功能，且户型尺度紧凑，后期很难改造和使用；对视严重：看整层平面图，和邻居户型的关系要清楚；无效面积大：好的户型设计一般会把交通空间和功能空间相结合，规避无效面积。3、关于楼栋的选择楼栋的选择主要跟周边的环境有关，核心原则就是趋优避略。例如：周边主干道的，避开；周边有河湖的，靠近；外部没有景观资源的，趋向内部核心景观等。4、关于楼层的选择 楼层的选择无固定标准，因人而异，但总体来讲跟售房的价钱关联，售价最高的一般是一栋楼高度的1/3-2/3区间楼层，个人认为若无特别要求，可选除顶层外较高楼层，这些楼层的日照会更好（北方日照很珍贵），远离地面，噪音也会小一些。5、需要注意的不利因素 这部分大部分人或者说非专业人士注意不到，可在售楼处问销售要项目不利因素清单（不利因素是要求公示的内容），例如：买的楼层是否有水平或垂直线脚、低楼层贴临的是否有排风井道、单元门厅是否遮挡厨房等位置的视线（一二层）、窗外是否有地下室的采光井（一层）等，甚至独立电梯入户电梯厅是否布置有消火栓（一般一侧布置，消火栓立管和箱体会影响布置鞋柜）等等。买房因人而异，个人情感占很大因素，以上是从相对客观角度做一梳理，希望对大家能有所帮助。预告：老王从建筑设计师的角度，给你分享好房子的油盐酱醋。每周两更，近期陆续推出：1、8.28新政详细内容及其对行业各条线的影响及应对。2、今天在新郑市参加项目质量月的感触，3结合实际项目说说四代宅和抬板住宅，4、当前部分行业发明专利在行业的应用及影响（注：封面为本人2017年省一等奖作品）。
