顺义老城的朋友注意了。
9月20日，顺义府前街SY00‑0101‑0318‑1地块规划设计方案公示了。这块在土拍阶段就杀到110多轮竞价的热门地块，终于把面纱掀开了。
7月30日，这块地被沧州玖熙以8.308亿元拿下。
溢价率12.57%，楼面价约1.91万元一平。
地块现状
一起抢的还有住总，以及另一家民企，算是一场三方混战。
1.91万的楼面价是什么概念？
旁边前几年出让的住总芳华里，楼面价大概2.2万。
也就是说，这块地光地价，一平就便宜了三千块。
玖熙是河北的房企，大本营在邯郸磁县，做过不少“县城豪宅”。
来北京是第一次，说实话，首进北京能不能立住，是这块地最大的看点。
先看位置。
地块位置
地块四至
这块地在顺义仁和镇，具体四至是：东至前景南路，南至龙泉苑小区，西至龙泉苑小区，北至石景街。
可谓顺义老城核心区，离地铁15号线石门站不远。
地铁石门站及聚乐汇大厦
从地块走到石门站，直线距离大概在600-700米左右，步行完全在可接受范围内。15号线直达望京、奥森，去首都机场和新国展也方便，通勤属性很扎实。
周边配套
周边配套更是不用等规划落地，入住就是现成的：
国泰宏城大卖场
商业：步行圈内国泰宏城、隆华奥特莱斯、锦荟港、聚乐汇等，还有刚改造完的北京华联金街店，逛街吃饭都不愁。
医疗：顺义区医院、北京京顺医院都在附近。
周边配套
教育：现有的有西辛小学教育集团，另外顺于路南边还规划了一所新中学，以后孩子上学选择更多了。
生态：望泉公园、卧龙公园，周末遛弯带娃有地方去。
东、北临路，西南挨着建成多年的龙泉苑小区，地块形状实在是不规则，马老师觉得像一把砍刀。怎么排楼，还是挺考验开发商的。
这次报规图上有什么？
先上数据。
地块参数
建设用地约3.1万平方米，容积率1.4，限高40米。
总建筑面积约7万平，其中地上计容约4.34万平。
一共规划14栋住宅楼，7到11层，434套房，套均约104平。
限高40米，实际最高只做到33.7米。
大部分楼栋是11层，只有西侧几栋往下递减，13号楼7层，9号楼8层。
为什么不做满？
一是机场净空的要求，二是要保证后排的日照采光。
细节上也花了点心思：社区做了东西双入口，车行、人行分开，早晚高峰不至于都堵在一个门口。主入口进去有风雨连廊，串起邻里中心、下沉庭院和几栋楼的底层架空空间，回家路上有过渡、有停留的地方。
另外因为南侧紧挨着龙泉苑小区，为了满足日照要求，南边的楼栋普遍往地块内侧退了近20米。
当然也有妥协。西区受限于斜向排布和空间紧凑，没有集中的大花园，只在西南角安排了一块室外活动场地。
未来卖多少钱？
这是大家最关心的。
先看周边行情。
地块周边项目
新房：住总芳华里网签均价约3.9-3.95万一平，龙湖宸翰约4.04-4.1万一平。
二手：龙湖御湖境挂牌约4.1万，万科四季花城约3.3到3.5万，龙泉苑这种老小区只有2.5万左右。
再看成本。
楼面价1.91万，加上建安、精装、财务和营销，保本线大致落在3.3到3.5万。
预计大概率会开在3.7到4.2万一平之间。
主力95到120平，总价大概360到500万。
由于地价便宜，加上容积率只有1.4，纯洋房社区，这个密度顺义老城很多年没见过了。
当一个新盘、新产品标准出现后，相比周边老小区，舒适度确实高一个档次。
不过也有压力。
顺义老城二手房才2万多到3.5万，河北房企首进北京，未来什么样没有历史参照。
所以，这个盘的价格上限，不取决于它的成本，取决于它能否拿出更好的产品。
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