一、小区基础档案

• 位置：雁塔区西沣路与西沣三路交汇处
• 开发商：西安海阔房地产开发有限公司（海亮地产）
• 物业：世茂物业，物业费2.2元/㎡·月，集中市政供暖
• 交付时间：分批次交付，主力2016‑2017年，少量楼栋2021年交付（公寓）
• 楼栋构成：一共12栋住宅，4栋11层小高层（一梯两户）+8栋17‑34层高层（两梯四户/两梯三户）
• 总户数：约2300户；绿化率约35‑40%；容积率3.29；车位配比约1:1.5，地下为主，人车分流设计
• 产权：70年商品房，毛坯/精装交付。

二、园区环境&物业表现

1. 绿化景观做得不错，中央大花园，有儿童游乐区、休闲会客区、健身场地，园区跑道齐全。
2. 小高层+高层搭配，小高层是一梯两户，居住舒适度高，楼间距整体尚可，中高楼层采光视野好。
3. 园区保洁维护基本在线，大门24小时安保值守，居住人群以高新上班族中青年家庭为主，整体氛围稳定。

1. 物业属于基础够用型，没有高端物业服务，响应速度一般，属于缴费维持基础环境的水平。
2. 临西沣路的楼栋，会受主干道车流噪音影响，选房尽量避开临街单元。
3. 小区户数多，早晚高峰电梯、地下车库出入口会有拥堵。

三、户型分析（主力面积）

• 优先选小高层（4/6/8/11号楼）：一梯两户，居住体验明显优于高层；
• 高层尽量选中高楼层，避开低楼层采光遮挡以及临街噪音；
• 看房重点看防水、水电改动。

四、五大配套（教育｜交通｜商业｜公园｜医疗）

教育

交通

• 自驾：门口就是西沣路、西部大道，上绕城方便，去往高新、软件新城通勤友好；高峰期西沣路容易堵车。
• 地铁：距离6号线丈八一路站约1.5‑2公里，需要骑行/公交接驳，不算地铁口盘。
• 公交：门口多条公交线路，出行选择多。

商业

生态公园

医疗

五、行情与性价比（2026年参考）

• 小区二手挂牌均价约14000‑15000元/㎡，实际成交会受楼层、装修、是否带车位影响。
• 刚需2居室78平：总价80-90万。
• 刚需小三居（89‑95㎡）：总价100‑130万；
• 小高层125‑133㎡三居两卫：160‑180万。

六、综合优缺点总结

✅优点

1. 楼龄较新，刚需刚改户型齐全，小高层一梯两户是亮点；
2. 教育配套就在家门口，接送孩子省心；
3. 绿化环境好，人车分流，底商成熟，高新上班通勤友好；
4. 二手价格相比周边改善盘门槛友好，流通性强。

⚠️缺点

1. 距离地铁有距离，不是真正地铁盘；
2. 临街楼栋噪音干扰；小区总户数大，高峰人流压力大；
3. 物业基础够用，不要期待高端服务。

✅适合买

• 在高新、软件新城上班的刚需、刚改家庭；
• 看重公办就近上学，预算有限，想要次新小区；
• 喜欢一梯两户小高层，追求户型方正南北通透。

❌不太适合

• 极度依赖地铁通勤，不想骑车换乘；
• 对物业服务品质要求很高；
• 介意主干道噪音，又只能买低楼层临街房源。

七、买房避坑小贴士

1. 看房优先避开西沣路临街单元，实地早晚感受噪音；
2. 小高层优先选，预算不够再考虑高层两梯四户；
3. 精装大户型房源全部为业主自装，仔细查验水电、防水，不要迷信装修；
4. 学区以每年教育局公示划片为准，不把口头承诺作为购房依据；
5. 谈价可以重点对比近期同户型真实成交，车位单独核算。