观澜商务办公115万起：合正观澜汇云轩评测

龙华观澜这套现楼商办，看着挺香：挨着区政府，离茜坑站才两百米。36㎡约86万起，48㎡约115万起。

可它本质是商业办公，40年产权。不落户、不带学位，贷款年限短、月供重。转手时买家也窄得多。

梯户比4梯24/25户，密度不低。按48㎡月租3800元算，静态回报率约4%。这还没扣物业费、税费和空置期。

片区产业人口在涨，但九龙山一带地铁覆盖还弱。同区出租和转手的竞争也不少。

预算百万级、想在观澜自用办公的，可以看看。想靠短期涨价赚差价，或当住宅平替的，这套不合适。