9月18日，石景山刘娘府中海项目报规正式浮出水面，这块之前土拍就备受关注的西山低密地块，终于有了实质性进展。
在整个京西可供开发的宅地越来越少的背景下，这个项目到底会做成什么样？适合什么样的买房人？今天马老师给大家聊一聊。
地块参数
先简单回顾地块底子，中海新城以25亿底价拿下刘娘府1604‑674地块，总占地约5.37万㎡，规划地上建面约5.91万㎡，容积率仅1.1，建筑限高19 米。1.1 容积率是什么概念？
地块坐落于石景山苹果园成熟腹地，紧邻金顶山路、礼王街、金府北路等城市主干路网。在北京五环附近，这个指标属于妥妥的低密地块，不能做高层，天然就是改善、甚至偏高端的定位，这也直接框定了整个项目的产品基调。
根据公示的总平图，项目一共规划了28栋3-6层的住宅楼。整个小区大约293套房。整体布局是小区楼栋向东南略微倾斜，保证朝阳面。
西侧9栋楼是6层洋房，大概240套左右。洋房产品有内嵌阳台+花池+设备平台的赠送，这个在现在的市场上算是比较实在的赠送了。
剩下的全部是地上3层、地下1层的别墅产品。如果全部做联排，大概53套左右，面积段预计300平以上。别墅户型都有边缘转角大露台设计，露台空间会很出彩。
小区大门在南侧中央，进门后有风雨连廊通向配套楼和下沉庭院。另外还配建了350平社区养老服务驿站、150平社区室内体育活动用房、30平社区警务室，都是无偿移交的。
远洋天著春秋
绿城西山云庐
参考周边二手房，远洋天著春秋、绿城西山云庐等小区，主流户型都在170㎡以上，二手挂牌普遍7‑9 万/㎡区间。
中海刘娘府，主力起步面积大概率在160‑180㎡往上，洋房可能做到180‑220㎡四居，叠拼户型会做到220‑300㎡，瞄准本地置换、以及海淀外溢的改善家庭，总价基本是千万级别起跳。
当然以上属于基于规划条件的预测，最终户型、外立面、园林方案，还要等官方的最终公示。但可以确定，这个盘不是给刚需准备的，看重的是低密居住感、西山景观资源，主打圈层居住体验。
再说说大家买房不能忽略的配套，分内部和外部两方面。
项目内部，除了上面提到的养老驿站、室内体育用房、警务室，地块本身没有规划大型商业，小区内部以住宅、景观园林为主，日常买菜购物主要依靠周边现成配套。
交通上，项目西侧约200米就是1号线延长线福寿岭站（不久后将开通），南边1.6公里是苹果园枢纽，6号线、1号线、S1线三线换乘。自驾出门上西五环很方便，进城通勤，去往海淀、金融街都有成熟路网。
商业方面，南边2公里内有京西大悦城、喜隆多购物中心，日常购物娱乐够用了。
周边配套
生态资源是最大亮点，西侧挨着法海寺森林公园，往北就是八大处公园，闲暇爬山散步，城市里很难得。
教育上，项目地块本身没有配建中小学，未来上学要看石景山区的划片，周边有已建成学校，但不能提前锁定学区，买房人需要理性看待。
整体看下来，中海刘娘府，就是京西稀缺的低密山居改善盘。优势很突出：容积率低、生态环境强、中海本地开发经验足；短板也客观存在：没有自带大型商业，学区不确定，总价门槛高，更适合预算充足，追求居住环境，对学区没有极致要求的家庭。
后续项目的户型图、价格、样板间消息，我们也会持续跟进，打算看京西改善盘的朋友，可以把这个项目放进观察清单。
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