【项目全景航拍截取】
配图备注：建总华林雍璟二期整体鸟瞰
【楼栋分户冬至日光采光模拟】
配图备注：部分截取，需要单套详细日照分析可咨询
有关注建总华林雍璟二期，或者关注福州新房的朋友，今天这条测评非常建议你能看完，因为这条我不仅会讲项目，还会讲项目周边以及购房逻辑。也会是你全网刷到最专业，最全面的测评。废话不多说，我们开整。
项目序言
在聊华林雍景二期之前，我想先聊一下建总华林雍璟一期，大家可以看一下那个时候5楼4.4万的报价。但是那个时候卖的还不错，而且是小盘，拿出来卖的就一套，你们现在经常去售楼部看小盘，置业顾问说的最多的一句话，就是我们盘比较小，以后拿出来卖的房子会比较少，所以它比较保值。
但是这句话，其实有点偷换概念，现在华林雍景一期拿出来卖的房子就一套，一楼。挂牌3.7万。其余的没有拿出来卖，那参考华樾以及雍璟的价格，你还能说他没跌吗。小盘就比大盘保值吗，我觉得完全不是的。
这里我要聊一个概念，一个客户去买一个项目的时候，它一定是整个片区的房子都看过去了。觉得合适。才会买，所以小盘最经常出现的反而是有价无市。有挂牌价，没有成交价。
那我们现在就要聊，是什么影响华林雍璟一期，简单来说是供需关系，那个时候片区没什么盘，就雍璟一期。后来环南新村拆迁了，还好斗门三个盘做了差异化，不然价格更扛不住。所以片区的供应量由小变大。这个就是最直接影响价格的因素。
好，那既然聊到这边，我们先看看这个片区还有什么房子会拆，这个时候就要看一下我们的航拍了。目前我据我了解，周边比较可能拆的是环北一村二村，三村这几个。但是环北的这几个村，基本上是在北二环外面。
这里我要聊一下二环外和二环内的区别，大家不懂的可以看一下南二环两个在售新盘，榕发北源云筑和榕发晴翠里。
一平差了3k，但是北源云筑卖的更好。因为过二环你要一段很大的车流。并且同样离地铁也更远了，如果家里有老人家和小孩，很多客户让他们独自过这条路很多是不放心的。
所以得出的结论是，目前片区内短期最大的拆迁已经结束，未来的环北地块拆迁，会更便宜，但是对这边几个项目的影响不大，产品不出意外会更刚需。
所以考虑一个项目要在片区大开发的时候去买，一个市场要被充分竞争，才有好价，但是这个时候市面上的声音更多的也是，库存这么多，我等他卖到现房捡漏！
这里我不做作评价，这种就是纯情绪，没有什么自己的思考，给自己看爽了，买的稀里糊涂，任何无脑吹涨和无脑吹跌，都没什么好参考的，短期市场谁也说不准，而且要具体问题具体分析，但是希望大家有自己是思考，我们看房要全盘去看，从供需关系，流速，大方向来看。我相信我的粉丝都有很强的逻辑思维。
一个合格的房产经济人，他不仅要对项目了解，还要对片区竞品，未来供应量了解。所以我说找我的朋友绝对物超所值，一点没有夸张。我们提供的是顾问式服务。
配图备注：23年的记录，关于雍璟一期，以及当时判断
片区新盘对比
国贸天琴华樾130-227 这几个月福州卖最好的盘了
左海鎏金合盈175-350 海哥灯塔之作！
建总华林雍璟二期117-149
竞品分析：片区目前次新绿城华林府和华林雍璟一期其实没有什么参考价值，盘都很小。一手海哥的175起步，跟项目也不搭边，不构成竞品。直接掰手腕的是国贸天琴华樾。
天琴华樾胜在社区更大，离地铁更近，会所更多，就在地铁口，竞品面积段130-143。
华林雍璟二期去地铁口差不多400米，7分钟，然后离主干道更近一点，并且后面还有北二环。但是割了一个金诺大厦。我们今天实地感受，我感觉噪音还好，包括我打开样板房窗户，建议大家去看样板的时候也把窗户打开。
但是华林雍璟二期对比天琴华樾也有优势，华林雍璟二期，南面是机电大厦，总高7层，35米。华樾南面是菁华领第。25层。
所以华樾的定价，层差特别大，因为低楼层相对来说采光会差一些。雍璟二期胜在采光。并且容积率更低2.42。限高80米，华樾容积率2.71。限高100米。地价差不多。
项目基础数据
占地约15.93亩
地块容积率上限2.42，建筑限高80米以下。
交房时间28年10月
车位配比1比1
物业城投智慧物业4.98元/㎡，不确定有无清洗外立面服务
▎分析
说实话交房时间确实有点晚了，然后项目据我了解，会受到828新政影响。目前可以正常卖，但是还贷款基本要等峻备。峻备总得来说就是离交房时间比较近了。所以开发商的资金成本高了很多，本来是出地面三分之一就可以拿预售证，封顶就放款。现在新政是封顶才可以拿预售证开始卖，峻备之后才开始还贷款，开发商才可以收到贷款部分的钱。成本变高了。然后根据我个人猜测，我觉得如果首付比例付的多，到时候谈谈价格，应该会更有优势。然后地块说白了会小点，我没去参观之前，我感觉做不出花来，过去看完之后，是感觉做的还可以，也是福州目前第一个一楼有会所的情况下，拿两栋，二楼做会所，牺牲利润了。
项目户型
总共180套
117共28套
138共47套
139共58套
149共47套
【117㎡户型平面图】
【138/139㎡户型平面图】
【149㎡户型平面图】
▎分析
其实整体套数不多，五栋楼，117套数最少。整体采光ok，南低北高。2栋17层，1栋15层，2栋25层。说实话，最值得买的应该是117，因为117单价也最便宜，然后139是一梯一户的，双入户玄关，其余为两梯两户 117和138，149的两梯两户略有不同，需要和邻居公用入户。其余都有独立电梯厅。项目在功能性上跟华樾做出差异化，华樾143是四房两卫，这边138以及以上都是都是四房三卫，117之前这个片区没有这种总价段的产品。有做出产品差异化
目前价格（放风价）
117 450带装修 3.84 精装修
套内110+7两梯两户（邻居公用）
138 139 550 4万带装修
得房率96%-98% （含入户玄关）
139玄关 11平
138 玄关7平方
149 600 4万带装修
得房率 97% （含入户玄关）玄关 7平方
▎分析
首先，项目的放风价我觉得偏高，如果这个价格，是会觉得华樾有性价比，虽然华樾有捆绑一个27万的车位。但是整体华樾地块更大，地铁口也更近一些。
但是我觉得这次的定价应该是有受到新政的影响，峻备开发商才收到你的贷款部分。融资成本高了很多。加上本身套数不多，天琴华樾以及打了个样，这种成交量说明斗门这边整体的客储是比较多的。加上社区全域风雨连廊，会所也做了两层的峡谷。并且采光加分，户型也有做差异化，我觉得能卖是能卖，如果真开这个价格，卖的应该不会太快，我觉得如果能送个车位，这个价格再让一点点。我个人觉得量就能走起来了。但是个人也不太清楚到底会受新政多大影响，因为之前没有案例。但是价格如果做不到，我们还有其他办法找补不是。
希望开发商刷到我的内容，能听劝，给大家一个好价格！来延续一下华樾的热销。但是有一说一，确实还贷款晚对于购房者也算是实实在在利好，这部分钱还可以拿出去吃点利息，就看大家怎么看了。后续成交价我会在社群里同步，其他朋友有兴趣也可以进群一起讨论。
项目四周情况
1.项目的四周，我先跟大家过一下，南面是机电大厦大概七层楼住宅，西面的话是华林路双向十车道，北面的话是金诺大厦，单身公寓住宅楼，大概29层，80米，另外还有春日茶道酒店。因为在北面不会有采光影响，西面的话是一个立体封闭公交总站，如图，个人感觉应该不会有噪音。因为全封闭。
【项目四周实景航拍】
西面
北面
南面
东面
项目缺点以及看房注意事项
1.项目西面是华林路，双向十车道，大家如果说有考虑，尽量晚上6点这种高峰期去走一走，并且到样板房里面打开窗户感受，看看能不能接受噪音。我个人走了一下，感觉还行，但是是白天去，每个人对噪音接受程度不一样。建议大家亲自感受。
2.项目北面的金诺大厦再往北，是北二环，车流会比较大，但是有做隔音屏障。楼层越高，声音越大，个人建议不要买太高。可能会有存在一些噪音。建议大家去样板房以及社区里面感受一下。我今天感觉还好，因为比高架桥低，然后也比较远。
3.项目楼下有一排底商，我问了一下，是说没有预留烟管。做不了餐饮铺
4.项目的垃圾回收站的位置，我问了一下，目前是在负1楼。
5.项目5号楼和6号楼中间是车行路口，如果看这两栋楼买太低的楼层，可能会有影响。
6.项目因为周边会有一些噪音问题，我们也特地帮大家询问了一下，他们是有做系统窗的，但是牌子没定，1号楼跟6号楼的西头是做了三层的夹胶玻璃，其余为两层。（目前了解到的，建议大家看房复核一下）
7.个人建议，大家房源不要买太高，第一个是楼层越高，价格越贵，第二个是项目整体采光很优秀，但是噪音会有问题，但是噪音也是越高越吵。建议一定要找我们做采光模拟，去选择性价比且舒适的房源。
8.我们的航拍涵盖了项目每栋楼低区跟高区的景观，以及南面跟北面的景观，四周四个面也都有拍。一共18个面，绝对是全福州最细致的服务，大家如果有需要可以找我，我分享给你们。后期找我们看房，我们也会帮忙飞到你的那一户，我们的服务绝对值钱。
9.目前，项目具体的层差还没有出来，后期我会根据层差帮大家选房。
10.我们帮大家询问，项目没有槽钢层跟腰线层，具体建议大家看房复核一下。
项目优点
1.项目的园林做的很有层次感，并且在很多工区的墙面都做了雕花，以及造型。这些是成本投入。
2.项目拿了两栋楼的2楼，用来做会所，牺牲了利润。个人感觉空中会所的感受确实挺好的。并且在2楼做了空中戏水池（感觉是泳池哈哈）然后健身房，儿童影音室，茶室都有在二楼做，还有户外的露台，也用来放桌椅。个人感觉比较新颖，也算是小地块里，愿意做出诚意了。
3.项目做了全域的风雨连廊。无风雨归家
4.项目整体容积率不高，没有牵手楼，都是两梯两户，并且楼都不高。等电梯不用等太久，得房率也会略高于华樾同面积。
5.117这个总价段，华林路确实没这个产品。套数不多，应该最好卖。大家可以重点关注。
最后操盘逻辑以及首开政策
1.目前首开2-3-5这三栋楼。先卖好的，再卖差的，都离华林路比较远。相对安静，这个推送节奏就比较符合当下市场了。尤其5号楼 全社区，最安静。
2.目前还在认筹阶段，预计国庆开盘，认筹享受99折，117十万认筹金其余20万，冻结在自己银行卡。
3.今天因为刚刚看完，所以赶着把这一篇内容写出来，我们后续，还会实地去旁边走走，给大家带来我们真实的感受，然后样板房我们也用设计仪去量了，嗯，并且代入进去，去分析每个房间大概以后能做什么样的，会不会挤。大家如果有关注这个楼盘，可以多关注我的内容。也期待后期能跟大家有合作。也欢迎大家加入我们的福州房产交流群，一起讨论。
原创测评，不构成购房投资建议
