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最近，合肥包河区万振逍遥苑小区一则物业撤场消息，在业主圈层掀起巨大波澜。上海永升物业管理有限公司合肥分公司已经正式向同安街道、枫荷社区提交撤场申请，确定将在 2027 年 1 月 1 日正式退出万振逍遥苑的物业服务工作。消息传来，不少业主唏嘘不已，很难忘记两年多以前永升物业进驻时，整个小区满怀期待的热闹场面。2024 年 6 月 15 日，永升物业正式入驻万振逍遥苑，彼时业主们夹道欢迎，小区里挂满祝贺横幅，大家满心以为，这家行业内的百强物业，能够扭转小区多年以来的管理困局，让这座老牌小区重获往日光彩。可谁也没有料到，轰轰烈烈的开场之后，仅仅两年半时间，曾经被寄予厚望的物业，便选择递交撤场申请，打算挥手告别这片住了两万多人的大型社区，这一纸申请，揭开的不只是万振逍遥苑的现实困境，更是国内大量老旧小区共同面对的时代难题。
坐落在马鞍山路与太湖路交汇处的万振逍遥苑，总建筑面积达到 52 万平方米，小区分四期开发建设，最早的楼栋在 2002 到 2003 年就已经交付入住，部分楼栋房龄已经超过 20 年。回望过去，这里曾经是合肥的明星社区，头顶诸多亮眼光环，拿下过联合国生态环境住宅区金奖、国家级体育示范社区、合肥首个三星级智能化示范社区等多项荣誉。放在二十年前，中央空调、纯净水入户、全套智能安防系统都是十分难得的社区配置，万振逍遥苑一度是城市人居的标杆，是很多人向往的居住家园。但再光鲜的配套，终究抵挡不住岁月磨损，历经二十余年风雨，小区慢慢暴露出老旧小区普遍存在的 “老年病”，电梯老化失修、消防设施瘫痪失效、地下管网锈蚀渗漏，各类安全隐患不断累积。早在 2022 年，小区就有 6 台电梯因为年检不合格被强制关停，另有 15 部电梯被划入高风险电梯名单，电梯频繁故障趴窝，不少高层业主只能无奈徒步爬楼回家。永升物业接手这个项目的时候，面对的本就是一个设施老化、隐患重重的烂摊子，大量历史遗留问题，从一开始就为后续运营埋下重重伏笔。
在永升物业提交的撤场申请当中，直白点出项目长期处于亏损运营状态，简单一句话背后，是三重现实枷锁死死困住物业企业，让服务难以持续运转。首先就是公共设施改造带来的巨额成本压力，小区电梯更新单台就要几十万元，整套消防系统全面改造更是一笔天文数字，这笔巨大的整改开支，单单依靠物业公司根本无力承担。其次是成本与收入严重失衡，近几年人力、物料、水电能耗各项运营成本持续上涨，但是小区物业费标准却长期原地踏步，万振逍遥苑物业费仅维持在 0.7‑1.2 元每平方米每月的水平，二十年未曾调整的收费标准，很难支撑起一个房龄超二十年大型老旧小区的运维开销。更加两难的还有合规风险带来的压力，自从进场服务，永升物业在该项目累计收到行政处罚，罚款金额合计达到 13.36 万元。一边是房屋设备先天老化带来难以彻底根除的安全隐患，一边是监管部门的合规考核与处罚，物业陷入进退两难的尴尬处境，很多问题不是依靠日常物业服务就可以彻底解决，却又要承担相应的责任后果，常常落入怎么做都容易出错的困局。
不少业主会产生一种朴素的想法，物业服务不好那就换掉，总能找到一家靠谱的物业把小区管好。可万振逍遥苑过往的经历告诉我们，更换物业只能解决表面问题，远远算不上万能解药。时间回到 2024 年 5 月，在前一任万振物业正式撤场之后，小区就经历过一段难熬的物业管理空窗期。那段时间，生活垃圾堆积如山无人清运，门禁系统无法正常升级使用，电梯故障得不到及时维修，地下车库积水泛滥，高层住户遇到电梯停运，只能硬着头皮爬十几层楼梯回家。业委会紧急采购回来的新水泵，刚刚投入使用第二天，电线就遭到人为割断，物业真空状态之下，小区治理的混乱程度可想而知。熬过乱糟糟的空窗期，业主好不容易盼来了品牌物业，可短短两年半，又迎来新一轮撤场危机。这也让人不得不冷静思考，换物业改变不了底层矛盾，老旧小区巨大的维护修复成本，早已超出现有物业费的承载能力，无论哪一家物业接手，都要面对同一批老化电梯、同一套失效消防管网、同一本亏损的运营账本。
万振逍遥苑的遭遇，并不是个例，而是当下国内众多老旧小区的缩影。在合肥本地，元一柏庄服务多年的老物业选择退出，瑶海区部分老旧小区因为收支失衡，经历长达八个月没有物业接管的日子；放眼全国，广州有小区物业费收缴率只有 26.41%，业主累计欠费超百万元，物业企业举步维艰。我们必须认清一个现实，物业公司本质上不是公益慈善机构，持续亏损的项目，很难吸引企业愿意长久接盘。如今很多老旧小区走到十字路口，摆在所有人面前最尖锐的问题便是，未来究竟谁来管好这些建成年代久远的大型居住社区。
现实之中，街道临时托管、国有平台企业兜底接管，常常成为物业撤场之后的应急手段，可这类模式大多只能作为权宜之计，很难作为长期可持续的解决方案。想要真正解开老旧小区物业管理的死结，就必须搭建一套可持续的经费保障机制，摆在面前无非几条现实路径，根据小区实际情况合理调整物业费标准，争取政府层面适度补贴扶持，或是充分挖掘盘活小区公共收益，把公共收益用来反哺日常物业运营。房屋和配套设施老化是无法逆转的客观规律，二十年前风光无限的模范小区，二十年后沦为物业眼中烫手的山芋，这是很多城市老小区共同的命运。永升物业即将离场，那么下一个，又会是谁来接手？这个问题，不止关系万振逍遥苑两万多名居民未来的日常生活，更牵动着全国数以亿计老旧小区住户的切身利益。老旧小区的治理，从来不是物业单方面的责任，需要业主、社区、监管部门多方一起面对，如何平衡成本、责任与居住体验，找到多方都能接受的出路，依旧是城市发展过程中一道亟待解答的现实命题。
本文由「物业白皮书」原创/整理
文丨物业白皮书「ID:CHN-PBM」
