北京楼市:近10年最惨的小区排行榜
- 更新时间 2026-08-16 19:38:38
北京这一轮楼市调整，哪些小区离历史高点最远？
把8个区域的40个小区放在一起看，差别很明显：最高回撤接近七成，东城、西城前五名则都没有超过五成。
由于各小区高点月份不同，这份排名更适合观察价格变化，不能直接套到某一套具体房源上。
东城：
排在前面的，是绿景苑、定安里和左安浦园。绿景苑从2023年4月的13.65万/㎡回到6.92万/㎡，回撤49.32%；定安里由8.29万/㎡回到4.35万/㎡；左安浦园由10.26万/㎡回到5.41万/㎡。
西城：
前三是如意里、双槐里、荣丰2008，回撤分别为49.69%、47.27%和47.04%。目前月均价分别约6.70万/㎡、6.64万/㎡和8.35万/㎡，对应高点都在2022年。
海淀：
同泽园西里、建材城西二里、中湾国际，回撤分别达到54.74%、53.11%和51.75%。其中中湾国际从12.36万/㎡回到5.97万/㎡，另外两个目前约2.16万/㎡和3.45万/㎡。
朝阳：
前三是洛克时代中心、北京像素北区、北京像素南区。洛克时代中心从6.20万/㎡回到2.34万/㎡，回撤62.32%；北京像素南北区目前都在2.1万/㎡左右，较各自高点低约58%。
丰台：
卢沟桥南里、张郭庄小区、天龙华鹤，目前约2.36万/㎡、1.84万/㎡和2.35万/㎡，回撤均超过53%。石景山前三为燕山水泥厂、五芳园、模式口西里，回撤分别为57.98%、55.97%和52.98%。
通州：
金隅自由筑从2.91万/㎡回到0.90万/㎡，回撤69.03%；西潞苑小区回撤60.09%；长城国际回撤58.41%。亦庄前三为翡翠四季C区、林肯公园、莲水怡园，回撤分别为58.13%、55.51%和51.11%。
把40个小区放在一起看，28个回撤超过50%，16个超过55%，中位数约52.94%。
另一个明显区别是时间：通州、朝阳、丰台和石景山的不少高点出现在2016年至2018年，东城、西城、海淀入榜小区的高点更多集中在2022年至2023年。
这组数据能说明市场重新定价的幅度，但不能代替具体房源估值。
老小区里，同一小区不同楼龄、楼层、电梯和户型，单价可能差得很远；部分商办或产品属性特殊的项目，也不能和普通住宅直接比较。
当下买房，首先应该认清自身需求，理性看待市场波动，不要盲目跟风。具体思路可以参考《北京楼市：目前买房最重要的几个注意事项》。
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<知识星球买房问答>
【问题1】预算400万，准备给父母在潘家园附近买套两居，要求有电梯、看病买菜方便，后面也别太难卖。哪些小区合适？
【回答】400万在这片不用将就。华威西里的电梯房更合适，松榆西里、武圣东里可以补充。目前普通两居挂牌大致在270万到300万，预算没必要花满。给老人买房主要看电梯、采光和医院距离，装修排最后。
【问题2】总价700万，夫妻都在机场附近工作，想在后沙峪买套大三居，既要住得舒服，也考虑以后出售。万科城市花园和香花畦怎么选？
【回答】万科城市花园三居目前挂牌多在300万到350万，社区成熟，但楼龄偏老；香花畦的大三居大约600万上下，产品更好，总价也高不少。长期自住选香花畦，考虑流动性就买万科。后沙峪供应不少，不建议把700万全部压进去。
【问题3】预算550万，两口子分别在方庄和亦庄上班，想在宋家庄买三居，不考虑学区，哪些小区性价比高？
【回答】宋家庄目前主流小区挂牌单价约4万到4.6万。政馨园离地铁近，鑫兆雅园面积更宽松，顶秀金颐房龄新一些。550万能买到正常三居，没必要碰一层、顶层或者朝向差的低价房。这里的价值主要就是三线地铁。
【问题4】北京新政后看房人多了，原本谈好的房子被业主加价20万。夫妻双方都有公积金，现在还能多贷，应该接受涨价吗？
【回答】不建议。新政只是把双缴存家庭首套公积金上限提高到240万，并不等于房子值钱了。新政后前六天二手房成交环比增加8.6%，有升温，但还谈不上普涨。业主临时加价就换房，按近三个月同户型成交价出价。
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