根据中指研究院的数据，7月份百强开发商的合约销售额同比下降9%（6月份为同比下降4%），跌幅较2026年第二季度的同比下降4-5%有所扩大（图1 中指研究院百强开发商应占合约销售额同比增速及与2018-21年平均水平的比较）。这与我们对2026年下半年同比下降不到10%的预期大致相符（而二手房销售将继续跑赢大盘，实现正同比增速）。尽管一手房合约销售表现疲软，但仍有优秀企业（主要指在二线城市拥有较高敞口且销售增长积极的领先国企开发商），如中海地产（7月：同比增长27%；年初至今：同比增长13%）、华润置地（7月和年初至今：同比增长6%）和金茂（7月：同比增长9%；年初至今：同比增长8%），它们也是我们的三大首选股票。在此背景下，这三家开发商的股价也明显跑赢恒生指数（年初至今上涨1%）（中海地产：上涨13%；华润置地：上涨26%；金茂：上涨14%），表明市场确实会奖励优秀企业。特别是中海地产以6月份同比增长6%加速至7月份同比增长27%的销售额领先同行（图7 中海地产月度合约销售额及同比增速），我们预计中海地产2026财年的销售额增长将保持正增长。
• 7月份百强开发商合约销售额放缓：销售跌幅从6月份的同比下降4%扩大至7月份的同比下降9%（图1 中指研究院百强开发商应占合约销售额同比增速及与2018-21年平均水平的比较），这是自4月以来最大的同比跌幅。与四年平均水平相比，销售额也从下降74%放缓至下降80%。环比来看，销售额下降44%，这主要是由于季节性因素，因为6月通常是销售最强劲的月份，而7月则进入淡季（表3 百强开发商合约销售月度分布）。展望未来，由于8月是另一个典型的淡季，且基数仍然较低，我们预计8月及2026年下半年剩余时间的同比跌幅将与此类似（下降不到10%）。
• 识别国企中的优秀企业：国企销售额从6月份的同比下降1%转为7月份的同比增长3%（图3 主要开发商按类型划分的合约销售同比增速）。这主要得益于四家开发商的销售额正增长：中海地产（同比增长27%）、建发（同比增长26%）、金茂（同比增长9%）和华润置地（同比增长6%）（图6 2026年7月主要开发商合约销售同比增速），而保利（下降17%）、越秀（下降15%）和招商蛇口（下降13%）则表现不佳。截至今年7个月（2026年1-7月），四家国企开发商实现了销售额正增长（图5 主要开发商2026年1-7月（年初至今）合约销售同比增速），包括中海地产（增长13%）、金茂（增长8%）、华润置地（增长6%）和招商蛇口（增长5%）。
• 中海地产销售势头强劲：中海地产以2026年1-7月同比增长13%的应占销售额保持中国最大开发商的地位（表1 2026年1-7月按应占销售额排名的前30名开发商合约销售排行榜）。7月，中海地产实现了27%（总额）/28%（应占）的强劲销售增长（同比），部分原因是基数较低。其上海安澜项目于7月31日推出100套单位，实现100%的去化率（总合约销售额34亿元人民币）。该项目将于8月再推出一批单位销售，因此我们预计中海地产将继续保持稳健的销售增长。鉴于管理层“稳中有进”的全年指引，假设中海地产全年销售额同比增长2%，则已实现目标进度的58%（即按计划进行）。
参考研报：JPM-China Property：Top 100 developers sales stayed negative YY focus on alphas
参考研报来源：www.nlg.news
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