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中指研究院刚出了1-7月的销售数据，说实话，第一眼看上去还行的——百强卖了18042亿，降幅又收窄了，这已经是连续第5个月在收窄。
但你要仔细翻一翻阵营名单，会发现一个挺残酷的事。
头部很稳，中间断了
先说好听的。
保利、中海、华润，老三家依然稳得一批，前7月分别卖了1500亿、1494亿、1306亿。招商蛇口和绿城也在7月冲进了千亿线，一个1098亿，一个1070亿。五家千亿房企，跟去年数量一样。
保利和中海的竞争挺有意思——上半年保利领先8亿，结果7月单月中海追回来一点，差距缩小到只剩6亿了。下半年这俩估计还得较劲。
但再看另一组数字：百亿房企39家，比去年同期少了10家。
少了10家，什么概念？就是说原本勉强挤在百亿线上的一些规模房企，这几个月彻底掉队了。有的是新盘跟不上，手上的货越来越老、越来越难卖；有的是之前依赖的城市市场冷了，又没来得及调头。
中指给的说法是"头部坚守、腰部塌缩"，我觉得这个词挺准的。不是整体在变好，是好的越好、差的越难，中间那层正在被挤掉。
谁在逆势增长？
7月是传统淡季，单月百强只卖了2179亿，比6月的3571亿跌了三成多，这很正常。但拉出来看个别企业，还是有些亮点的。
中海、华润、招商蛇口、金茂、北京城建，这几家同比是正增长的。逻辑也差不多——前两年把货值集中压到了核心城市，现在这些城市的市场在修复，它们刚好吃到了这波红利。
更有意思的是几匹"小黑马"。中建玖合权益销售额同比涨了222%，龙翔控股涨了193%，联泰地产涨了185%，天健集团涨了140%。前面那个靠北京上海的核心项目放量，后面几个基本都是区域深耕型的——在自己熟悉的城市做深做透，反而活得不错。
不过别被这些数字迷惑。从整体看，民营房企近八成还是负增长的，只有大概15%在逆势增长。央企倒是最稳，一半实现了正增长，跌超30%的只占18%。国企嘛，就比较分裂了，有些还不错，有些也扛不住。
一句话总结：央企领跑，国企分化，民企大部分还在熬。
房子卖得动吗？
看项目层面，分化也挺明显的。
顶豪基本不受大市影响。杭州的望天际，66套江景房，3个小时卖光，总共33.6亿，最贵的一套1.52亿。上海安澜东区也是30分钟清盘，同样是33.6亿。买这些房子的人大概不太关心什么市场不市场的。
刚需端就有冷有热了。上海绿城·悦海棠，946组客户抢房，认购率415%，差不多4个人抢一套，刷新了上海今年新房的纪录。深圳的安居房山樾湾花园，均价4.26万/平、总价255万起，前7个月卖了1246套，全市第一。
但远郊盘和产品力一般的项目就比较难受了，尤其是现在二手房价格也下来了，新房如果没什么特别的卖点，客户确实会更犹豫。
二手房这边倒是比新房活跃。20个重点城市前7月二手房成交面积同比涨了7%，创了三年同期新高。上半年全国二手房交易占比已经超过50%了，存量时代的特征越来越明显。
政策还在加码
7月底的政治局会议再次提到"稳定房地产市场"，而且这次把房地产放进了"切实筑牢安全屏障"的框架里，定位比去年更高了。去年7月底的会议甚至没有单独提房地产。
今年以来全国已经出了超过680条房地产相关政策，比去年还多。广州甚至拍出了第一宗明确要求现房销售的地块。
中指那边的判断是，核心城市的限制性政策还有优化空间，后面可能会有更多城市跟进购房补贴、公积金支持、以旧换新这些动作。加上去年下半年基数本来就低，降幅应该还会继续收窄。
但"收窄"和"回暖"是两码事。
总量还在筑底，结构分化可能会是未来很长一段时间的主旋律。对开发商来说，拼规模的时代基本过去了，接下来比的应该是在核心城市做出好产品的能力。
对买房人来说，现在市场上的选择其实挺多的，但越是在这种时候越要看清楚——不是所有房子都值得买了，得看城市、看地段、看产品。
这个市场正在教会所有人一件事：以后没有"闭眼买涨"这回事了。
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